Toestemmingsvereiste bij aan- of opbouw van een appartement

In onze praktijk krijgen wij veel vragen van appartementseigenaren over het wel of niet vereist zijn van het verlenen van toestemming van de VVE voor een aan- op- of aanbouw van een appartement.

Hieronder leggen wij kort uit wanneer de toestemming van de VVE wel of niet nodig is bij een verbouwing van het appartement en lichten wij verder toe wat eigenlijk onder het begrip van een op- of aanbouw valt. Als u vragen heeft bel ons: 020-7400521 of stel uw vraag via het contactformulier.

Het wettelijke uitgangspunt

In artikel 5:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is vastgelegd dat iedere appartementseigenaar zonder toestemming binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen mag aanbrengen, mits geen nadeel aan een ander gedeelte wordt toegebracht.

De appartementseigenaar dient de VVE over de voorgenomen verbouwing (verandering) wel in te lichten. Van het bepaalde in artikel 5:119 BW kan bij splitsingsreglement worden afgeweken. Als u vragen heeft bel ons: 020-7400521 of stel uw vraag via het contactformulier.

Het model splitsingsreglement: afwijking van de wet

De splitsingsakte moet een reglement bevatten, het splitsingsreglement, óf naar een van de vier model-splitsingsreglementen van de KNB verwijzen. In alle modelreglementen van de KNB (1973, 1983, 1992 en 2006) is een bepaling opgenomen die van de wettelijke bepaling van artikel 5:119 BW afwijkt: “Iedere op,- aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”

In het modelreglement 1983 en 1992 is deze bepaling te vinden in artikel 13 lid 1 en in het laatste modelreglement uit 2006 in artikel 22. Overigens voegt dat laatste artikel daar het verbod van iedere bijbouw nog aan toe. Alle genoemde modelreglementen van de KNB bepalen tevens dat de eigenaren zonder toestemming van de VVE geen verandering mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd worden.

Heeft u een vraag over het splitsingsreglement of een modelreglement, belt u dan gerust: 020-7400521 of vul het contactformulier in. Klik dan hier.

Toestemming voor de op- of aanbouw van een appartement

Indien in de splitsingsakte een modelreglement KNB toepasselijk is verklaard, of dat er een ander, zelf opgesteld, splitsingsreglement van toepassing is, met een soortgelijke bepaling als de modelreglement van de KNB, is voor de verandering van het appartementsrecht door een op- of aanbouw de toestemming van de vergadering van de VVE vereist.

Indien een appartementseigenaar een aan- of opbouw wenst te realiseren, zal hij de VVE voorafgaand dus toestemming moeten vragen om zijn bouwplannen te mogen uitvoeren.

Een degelijke toestemming van de VVE (in de vorm van een besluit) zal in de meeste gevallen met een gewone meerderheid van stemmen kunnen worden genomen. Indien daar een afwijkende regeling voor is opgenomen moet dat in de splitsingsakte nader zijn uitgewerkt.

De VVE zal in de beoordeling van toestemming voor een verbouwing een aantal voorwaarden kunnen stellen, bijvoorbeeld dat de plannen voldoende concreet en uitgewerkt moeten zijn, maar zal tevens de technische kwaliteit van het werk, de gevolgen voor de constructie van het gebouw, de handhaving van het architectonisch uiterlijk en mogelijke overlast ten gevolge van de aan- of opbouw in de beoordeling van het geven van toestemming betrekken. Als u vragen heeft bel ons: 020-7400521 of stel uw vraag via het contactformulier.

Toestemming VVE : enkele voorbeelden ter verduidelijking

Het Gerechtshof Den Haag enige tijd geleden twee uitspraken gedaan die een verduidelijking geven van wat een op- of aanbouw is en of daar de toestemming van de VVE voor nodig was. De eerste uitspraak betrof de aanbouw een dakterras, het tweede de plaatsing van een windscherm.

“Het hof is van oordeel dat het begrip opbouw in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd dat daaronder moet worden verstaan een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd. Aan dit criterium is zonder meer voldaan. Daaraan doet niet af de omstandigheid dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden, nu dit geen vereiste is om de constructie onder het begrip opbouw te laten vallen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het enkele dagen heeft gekost om met een hijskraan de constructie te plaatsen, dat de constructie minstens 1650 weegt en dat het er al jaren staat. Hieruit valt af te leiden dat de constructie niet eenvoudig te verwijderen is en dat het kennelijk bedoeld is om daar permanent te staan. Gezien het voorgaande faalt het betoog van de appartementseigenaar dat zij met het plaatsen van de constructie slechts haar terras heeft ingericht op een wijze die te vergelijken is met het plaatsen van een parasol en dat zij daarvoor geen toestemming van de VVE nodig had”.

“Dat de windschermen niet zijn vastgemaakt, vastgezet of bevestigd aan de buitenzijde van het gebouw doet aan dit oordeel, dat toestemming van de VVE nodig is, niets af. Uit niets valt af te leiden dat artikel 13 lid 2 van het reglement beoogt dat alleen toestemming van de VVE nodig is indien de voorwerpen aard- en nagelvast aan het gebouw zijn aangebracht. Vast staat dat de appartementseigenaar  de windschermen heeft geplaatst zonder toestemming van de VVE. Gezien voorgaande uitleg handelt appartementseigenaar  daarmee in strijd met artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement. Had de appartementseigenaar  wel toestemming gevraagd en was haar deze geweigerd, dan had zij de kantonrechter kunnen verzoeken het besluit van de VVE om de toestemming te weigeren te vernietigen. De kantonrechter had in dat geval een belangenafweging kunnen maken”.

Heeft u een vraag over toestemming van de VVE voor een op- of aanbouw, belt u dan gerust: 020-7400521 of vul het contactformulier in. Klik dan hier.

Geen toestemming: wat dan?

Gezien de bovenstaande voorbeelden staat het de VVE vrij om op de aanvraag tot op- of aanbouw afwijzend (negatief) te beslissen. Indien de appartementseigenaar zich in dat besluit niet kan vinden, staat hem de weg open om binnen een maand na kennisneming van het besluit van de VVE de kantonrechter op de voet van artikel 5:130 BW te vragen het besluit van de VvE te vernietigen. De kantonrechter zal dan vervolgens het besluit toetsen aan de redelijkheid en billijkheid.

Voor het geval dat de kantonrechter het besluit vernietigt, zal dat de appartementseigenaar echter nog niet veel helpen. De vernietiging van een negatief besluit (in dit geval de weigering van toestemming), levert immers op zichzelf nog geen positief besluit op (toestemming voor de aan- of opbouw).

De appartementseigenaar zal dus nog een andere weg moeten volgen om alsnog de toestemming te verkrijgen. Die weg ligt in artikel 5:121 BW: de appartementseigenaar kan de toestemming van de VVE laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Wordt deze machtiging verleend, dan neemt deze de plaats in van het negatieve besluit en kan de eigenaar de aan- of opbouw alsnog realiseren.

Het is dus handig de vordering tot vernietiging van het besluit (de weigering) te combineren met het verzoek tot vervangende toestemming van de rechter. Als u vragen heeft bel ons: 020-7400521 of stel uw vraag via het contactformulier.

Geen toestemming: wat dan? Verwijdering?

Hierboven werden de mogelijkheden van de appartementseigenaar omschreven om (alsnog) toestemming voor zijn op- of aanbouw te verkrijgen. Maar welke middelen heeft de VVE, indien de toestemming ontbreekt en de appartementseigenaar zijn voorgenomen aan- of opbouw toch uitvoert of al heeft uitgevoerd?

Verondersteld zou kunnen worden dat de VvE in dat geval gerechtigd is de op- of aanbouw zonder meer te verwijderen. De op- of aanbouw is immers zonder toestemming, dus in strijd met wet en het splitsingsreglement, tot stand gekomen. Deze veronderstelling is echter onjuist. De VVE is nooit gerechtigd om zelf, dus eigenhandig, tot verwijdering van de op- of aanbouw over te gaan. De verwijdering dient altijd bij de rechter te worden gevorderd. De rechter zal daarbij een belangenafweging moeten maken tussen enerzijds de belangen die de VVE heeft bij verwijdering van het bouwwerk en anderzijds de belangen van de eigenaar bij het instandhouding daarvan, dus een belangenafweging op basis van redelijkheid en billijkheid.

Kortom : in het geval van een op- of aanbouw dient een eigenaar te beschikken over de toestemming van de vergadering van eigenaren. Indien de toestemming wordt geweigerd, kan de eigenaar vernietiging van het besluit en vervangende machtiging verzoeken bij de kantonrechter. Deze bekijkt of het besluit redelijk is en of de vergadering een redelijke grond had het verzoek te weigeren. Een werk dat is gerealiseerd zonder dat de eigenaar over de vereiste toestemming beschikt, kan niet zonder meer door de VVE worden verwijderd.

Heeft u een vraag over de toestemming van de VVE voor een aanbrengen van bouwwerk of de verwijdering daarvan, belt u dan gerust: 020-7400521 of vul u het contactformulier in. Klik dan hier.