Wijziging akte van splitsing bij verandering appartementsrecht

In onze advocatenpraktijk krijgen wij regelmatig vragen van appartementseigenaren over het wijzigen van de akte van splitsing, met name in het geval dat de appartementseigenaar bouwplannen heeft, bijvoorbeeld bij de opbouw van een dakterras of bij de aanbouw van een balkon of serre.

Wanneer is de wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk?

Wijziging van de splitsingsakte is in ieder geval noodzakelijk bij een wijziging in de grootte van het bij het appartementsrecht behorende stuk grond, bij een verandering in de begrenzing van de privé-gedeelten van de appartementseigenaar, bij het wijziging van de zogenaamde breukdelen (de verdeelsleutel tot berekening van de kosten van de gezamenlijk onderhoudskosten) en bij een wijziging van het splitsingsreglement en de daarin opgenomen statuten van de VVE.

Heeft u een vraag over wijziging van de splitsingsakte, belt u dan gerust: 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Wijziging splitsingsakte bij verandering appartementsrecht

Stel dat een appartementseigenaar binnen de grenzen van zijn eigen privégedeelte een balkon, een dakterras of een serre wil bouwen, dan doet de vraag zich voor of de splitsingsakte en de splitsingstekening als gevolg daarvan moet worden gewijzigd.

De maatstaf of wijziging van de splitsingsakte hierbij noodzakelijk is, is door de Hoge Raad als volgt geformuleerd:

“De enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement is niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie”.

De noodzaak tot wijziging van de splitsingsakte bestaat dus alleen ten aanzien van een aan- of opbouw dat de constructie of de omgrenzing van het eigen appartement te buiten gaat en die door deze overschrijding gevolgen heeft voor de gehele goederenrechtelijke situatie (het gezamenlijk mede-eigendom van de appartementseigenaren) of de rechten en verplichtingen van de gezamenlijke appartementsgerechtigden aantast.

Heeft u een vraag over een goederenrechtelijke verandering door een aan- of opbouw van het appartement, belt u dan gerust: 020-7400521 of vul het contactformulier in. Klik dan hier.

Enkele voorbeelden wijziging splitsingsakte

In het voorbeeld is het antwoord gelegen dat het bouwen van het balkon, een dakterras of een serre in beginsel de constructie van het gebouw (het gemeenschappelijk eigendom) niet raakt of aantast. Het privégedeelte blijft immers binnen de begrenzingen van de splitsingsakte en wijzigt niet.

Ook het maken van bijvoorbeeld een interne verbinding door middel van een trap van het eigen appartement naar het daarboven gelegen eigen appartement of het maken van een doorbraak tussen twee naast elkaar gelegen eigen appartementen is in principe geen wijziging, die voor de rechtstoestand van het gemeenschappelijk appartementseigendom van belang is. Het gezamenlijk eigendom en de rechten van de overige appartementseigenaren worden daardoor immers niet aangetast.

De rechtspraak leert dat de aanbouw van kamers op het dakterras van een penthouse, het aanbrengen van een overkapping op een dakterras of de uitbouw van een appartement op het balkon, de uitbouw van een terras of de aanbouw van een serre, mits zulks maar gebeurt binnen de begrenzingen van het eigen privé-gedeelte, in principe in goederenrechtelijke zin geen wijziging in het gemeenschappelijk eigendom betekend en dat dus een wijziging van de akte van splitsing niet nodig is.

Voor een tijdelijke verandering of van een verandering dat gemakkelijk en snel weer ongedaan gemaakt of hersteld kan worden is ook meestal geen wijziging van de splitsingsakte nodig. Het plaatsen van een bloembakken, een windscherm, een grote parasol of een jacuzzi vereist geen wijziging van de akte van splitsing.

Wanneer is wel sprake van een goederenrechtelijke verandering?

Wanneer er een structurele wijziging plaatsvindt (een verandering van niet-tijdelijke aard) waarbij een gemeenschappelijk gedeelte blijvend binnen de begrenzingen van het eigen privégedeelte wordt getrokken, bijvoorbeeld van een berging of zolder (een gemeenschappelijk gedeelte van het appartement), dan dient de splitsingsakte te worden aangepast.

Het binnen het eigen appartementsrecht betrekken van een gemeenschappelijk gedeelte kan rechtmatig plaatsvinden door bijvoorbeeld de koop van dat gedeelte, maar kan ook onrechtmatig zijn : een appartementseigenaar vergroot zijn privé-gedeelte door de sloop van een muur en voegt de gemeenschappelijke ruimte toe aan zijn privé-gedeelte.

Indien een gemeenschappelijk gedeelte, zoals een gezamenlijke entree van een gebouw, wordt vergroot, of een naastgelegen terrein (als tuin of parkeerplaats) bij het appartementsrecht wordt getrokken, is de wijziging van de splitsingsakte en splitsingstekening ook vereist.

Heeft u een vraag over de wijziging van de splitsingsakte, belt u dan gerust: 020-7400521 of vul het contactformulier in. Klik dan hier.

Toestemming voor de op- of aanbouw van een appartement

Indien in de splitsingsakte een modelreglement van de KNB toepasselijk is verklaard, of dat er een ander, zelf opgesteld, splitsingsreglement van toepassing is, met een soortgelijke bepaling als de modelreglementen van de KNB, is voor de verandering van het appartementsrecht door een op- of aanbouw toestemming van de vergadering van de VVE vereist.

Indien een appartementseigenaar een aan- of opbouw wenst te realiseren, zal hij de VVE voorafgaand dus wel toestemming moeten vragen om zijn bouwplannen te mogen uitvoeren.

Lees hierover verder op onze pagina: toestemmingsvereiste bij aan- of opbouw van een appartement.

De wijze waarop de splitsingsakte gewijzigd kan worden

Om tot wijziging van de splitsingsakte te komen zijn twee wegen mogelijk: die van artikel 5:139 lid 1 BW en die van artikel 5:139 lid 2 BW.

De akte van splitsing kan worden gewijzigd, volgend het eerste lid van artikel 5:139 BW, met medewerking van alle appartementseigenaren. Een wijziging van de splitsingsakte kan ook, zo blijkt uit het tweede lid van artikel 5:139 BW, tot stand kan worden gebracht met toestemming van 4/5de deel van het totaal aantal aan de appartementseigenaren toekomende stemmen

Wanneer voor de toepassing van de eerste weg wordt gekozen en niet alle appartementseigenaars medewerking verlenen, kan op grond van artikel 5:140 BW een vervangende machtiging van de kantonrechter worden verzocht. Daarvoor heeft u wel ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering nodig. In de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter wordt in een dergelijk geval beoordeeld of er zonder redelijke grond wordt geweigerd medewerking of toestemming te verlenen.

Heeft u een vraag over de wijze waarop de splitsingsakte kan worden gewijzigd, belt u dan gerust: 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.