Appartemensrecht. VVE. Achterstallig onderhoud. Normaal onderhoud. Vervangen van gemeenschappelijke kozijnen. Zijn de kosten voor de individuele appartementseigenaar?

De Rechtbank Noord-Holland heeft op 19 oktober 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de kosten van herstel van achterstallig onderhoud door een appartementseigenaar van gemeenschappelijke kozijnen door de individuele appartementseigenaar gedragen diende te worden.

Eiser vordert betaling van de VVE van € 13.862,50.

Eiser legt aan de vordering ten grondslag dat hij in 2018 met toestemming van de VvE de kozijnen van zijn appartement heeft laten vervangen.

Deze vervanging was noodzakelijk vanwege beschadigingen door de storm in januari 2018 en vanwege achterstallig onderhoud.

De kosten hiervan bedroegen € 14.250,00 inclusief btw.

Deze kosten heeft hij, met uitzondering van een bedrag van € 387,50, zelf betaald.

Uit artikel 15 van het splitsingsreglement volgt echter dat kosten die zijn gemaakt in verband met het normale onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en kosten die verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen.

Omdat de kozijnen gemeenschappelijk zijn en de gemaakte kosten voldoen aan het hiervoor genoemde criterium, had de VvE die kosten moeten betalen.

Eiser stelt op grond hiervan een vordering van € 13.862,50 op de VvE te hebben.

In aanvulling hierop beroept eiser zich op ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde betaling, onrechtmatig handelen en de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW.

Appartemensrecht. VVE. Achterstallig onderhoud. Normaal onderhoud. Vervangen van gemeenschappelijke kozijnen. Herstel. Zijn de kosten voor de individuele appartementseigenaar? Redelijkheid en billijkheid.

De rechter oordeelt als volgt.

De vraag die voorligt is of de kosten die eiser heeft gemaakt voor de vervanging van zijn kozijnen alsnog voor rekening van de VvE moeten komen.

De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is.

Het volgende is daarvoor redengevend.

Vast staat dat aan de vervanging van de kozijnen geen geldig besluit van de VvE dan wel een vervangende machtiging door de kantonrechter ten grondslag ligt.

Eiser heeft weliswaar met toestemming van de VvE de kozijnen vervangen, maar de VvE heeft terecht aangevoerd dat deze toestemming niet impliceert dat de kosten daarvan voor rekening van de VvE zouden komen.

Integendeel, eiser is juist medegedeeld dat de kosten voor zijn eigen rekening zouden zijn.

Als eiser had gewild dat de kosten voor rekening van de VvE zouden komen, had hij een daartoe strekkend verzoek bij de vergadering van de VvE neer moeten leggen.

Door dat niet te doen heeft de VvE niet de mogelijkheid gehad om te beoordelen of de vervanging wel noodzakelijk was en of de kosten redelijk waren.

Als de VvE in deze procedure alsnog zou worden veroordeeld tot betaling van die kosten, zou die geëigende weg en alle daarmee gepaard gaande waarborgen, worden doorkruist.

De kantonrechter ziet daarvoor geen rechtvaardiging.

Voor zover eiser door de mededelingen van de beheerder en de toenmalig voorzitter op het verkeerde been is gezet, betreft dit een omstandigheid die voor rekening van eiser komt.

Daarbij geldt dat deze mededelingen ook geen besluiten zijn, zodat artikel 2:14 BW daarop niet van toepassing is.

Ook het beroep van eiser op ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde betaling wordt verworpen.

Eiser stelt in dit verband dat hij zonder rechtsgrond de vervanging van de kozijnen heeft betaald.

Eiser heeft daarmee onverschuldigd een goed aan de VvE gegeven en de VvE is daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.

Dit betoog gaat echter niet op omdat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de VvE daadwerkelijk is verrijkt.

Voor zover de vervanging van de kozijnen immers tot een waardeverhoging leidt, zal deze ten goede komen aan de waarde van het appartement van eiser zelf.

Daarbij komt dat in het kader van de verduurzamingsplannen van de VvE de door eiser aangebrachte kozijnen zullen moeten worden vervangen omdat deze niet passen in de beoogde wijziging van de gevels.

Maar ook als zou worden aangenomen dat de VvE door de vervanging is verrijkt, dan is de VvE alleen gehouden hiervoor een schadevergoeding te betalen voor zover dat redelijk is.

Omdat het gaat om een opgedrongen verrijking, is het niet redelijk de VvE hiervoor te laten betalen.

Dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld en dat eiser daardoor schade heeft geleden is evenmin gebleken.

Kennelijk betoogt eiser dat het onrechtmatig handelen er in is gelegen dat beheerder en toenmalig voorzitter ten onrechte aan eiser te kennen hebben gegeven dat de kosten van het vervangen van de kozijnen voor rekening van eiser zijn.

Die mededeling was al niet onjuist omdat volgens de VvE in het verleden ook andere eigenaren de kozijnen op eigen kosten hebben vervangen.

Daarbij komt dat eiser uiteindelijk zelf ervoor heeft gekozen de kozijnen te laten vervangen en niet het verzoek heeft voorgelegd aan de VvE.

Ten slotte doet eiser een beroep op de redelijkheid en billijkheid.

Eiser stelt in dit verband dat hem te kennen is gegeven dat hij zelf het vervangen van de kozijnen moest voldoen, terwijl er nu binnen de VvE vergaande plannen om alle kozijnen op kosten van de VvE te laten vervangen.

Volgens eiser wordt hij zeer benadeeld omdat hij tweemaal moet betalen voor kozijnen en de andere eigenaars slechts eenmaal deze kosten hoeven te dragen.

Ook dit verweer faalt.

De gang van zaken pakt weliswaar ongelukkig uit voor eiser, maar in de gegeven omstandigheden is geen sprake van gevolgen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Eiser heeft de VvE immers nooit zelf verzocht om over te gaan tot het uitvoeren van (noodzakelijk) onderhoud aan de kozijnen.

Hij heeft de kosten van vervanging zelf gedragen maar daar ook zelf het meeste van geprofiteerd.

Het gevoel van onrechtvaardigheid is pas ontstaan toen de VvE aangaf tot collectieve vervanging over te gaan.

De mogelijkheid om met behulp van een subsidie en een lening over te gaan tot collectieve vervanging van de kozijnen, doet zich echter pas jaren na vervanging van de kozijnen door eiser voor en was destijds nog niet voorzienbaar.

Aan die collectieve vervanging zal ook eiser moeten bijdragen, maar ook hij zal nieuwe kozijnen krijgen.

Bovendien kan hij zijn stem laten horen in de besluitvorming over de te verrichten werkzaamheden aan het appartementencomplex, terwijl de VvE niet heeft kunnen mee besluiten over de kosten die destijds door eiser zijn gemaakt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.