De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over een vordering tot medewerking aan de ontruiming van een privé-dakterras voor het uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan een gemeenschappelijke dak van een appartement.
Tussen partijen is in geschil of gedaagden het privé-dakterras moeten ontruimen, zodat de Gemeente herstelwerkzaamheden aan het dak kan (laten) uitvoeren.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat zo is.
Dat oordeel wordt als volgt gemotiveerd.
Appartemensrecht. VVE. Kort geding. Medewerking aan ontruiming van een privé-dakterras voor het uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke dak.
De rechter oordeelt als volgt.
Gedaagden hebben niet betwist dat er werkzaamheden aan het dak van het complex moeten worden uitgevoerd en ook niet dat het daarvoor nodig is dat hun privé-dakterras wordt verwijderd en ontruimd.
Wel heeft gedaagde tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat er afspraken zijn gemaakt met de VvE over het gebruik van het dakterras en dat hij het niet eens is met de manier waarop de Gemeente zich ten opzichte van hem heeft opgesteld.
Daarbij heeft gedaagde betoogd dat de Gemeente hem niet heeft benaderd om in onderling overleg tot een oplossing voor het geschil te komen.
Verder heeft gedaagde aangevoerd dat hij alleen wil meewerken aan het verwijderen van het privé-dakterras als de Gemeente met een deugdelijk plan van aanpak komt, waarbij het privé-dakterras na uitvoering van de herstelwerkzaamheden in de originele staat wordt teruggebracht en waarbij de Gemeente de door gedaagden geleden schade volledig vergoedt.
Volgens gedaagde heeft hij als gevolg van de verwijdering van het uitgebreide dakterras door de Gemeente in juli 2025 € 140.000 schade geleden en daarom wil hij nu afspraken maken om verdere schade te voorkomen.
De Gemeente heeft bevestigd dat er in het verleden afspraken zijn gemaakt tussen de VvE en gedaagden over de uitbreiding van het dakterras, maar zij heeft gesteld dat daar voorwaarden aan waren verbonden die door gedaagden niet zijn nageleefd.
Gedaagden hebben weliswaar betwist dat zij die voorwaarden hebben geschonden, maar zij hebben hun standpunt niet nader onderbouwd.
Bovendien valt niet in te zien waarom eventuele afspraken over het gebruik en/of de uitbreiding van het dakterras gedaagden zouden ontslaan van hun verplichting om mee te werken aan noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het complex.
Die verplichting volgt immers uit de splitsingsakte.
Dit argument kan gedaagden daarom niet baten.
De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat gedaagden tijdig zijn geïnformeerd over de start van de werkzaamheden ter vervanging van het dak.
In ieder geval in een brief van 19 september 2025 heeft de Gemeente aan gedaagden meegedeeld dat de werkzaamheden zullen starten in week 43 (dat is de week van 20 oktober 2025) en daarmee waren gedaagden er dus ruim een maand voor de aanvang al van op de hoogte dat er werkzaamheden zullen worden uitgevoerd.
Daar komt nog bij dat de Gemeente heeft toegelicht dat de voorgenomen werkzaamheden ook regelmatig zijn besproken tijdens vergaderingen van de VvE en dat het voor risico van gedaagden moet komen dat gedaagde daarbij niet aanwezig was.
Het verweer van gedaagden dat de Gemeente hen onvoldoende heeft geïnformeerd en hen niet heeft benaderd voor een oplossing van het geschil slaagt daarom niet.
Aan de wens van gedaagden om een deugdelijk plan van aanpak te maken om schade te voorkomen, waarbij de Gemeente moet garanderen dat het privé-dakterras na de werkzaamheden in de originele staat wordt teruggebracht, gaat de voorzieningenrechter voorbij.
Gedaagden hebben betoogd dat zij door de verwijdering van het uitgebreide dakterras in juli 2025 € 140.000 schade hebben geleden, maar zij hebben die schade niet onderbouwd.
De Gemeente heeft het bestaan van de schade betwist en heeft daarbij terecht gesteld dat de schade die eventueel is ontstaan bij de verwijdering van het uitgebreide dakterras in juli 2025 buiten de reikwijdte van deze kortgedingprocedure valt.
Op dit moment kan, voordat een aanvang is gemaakt met de werkzaamheden, niet worden beoordeeld of gedaagden schade zullen lijden door de werkzaamheden die nog aan het privé-dakterras moeten worden uitgevoerd.
De Gemeente heeft daarom terecht naar voren gebracht dat het risico op schade voor gedaagden geen reden mag zijn om het privé-dakterras niet te verwijderen.
Bovendien heeft de Gemeente tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat zij zal onderzoeken of eventuele schade aan gedaagden kan worden vergoed, als gedaagden na de uit te voeren werkzaamheden aan het privé-dakterras kunnen aantonen dat door die werkzaamheden schade aan hun eigendommen is ontstaan.
Verder heeft de Gemeente zich bereid verklaard om te bezien of er voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden aan het privé-dakterras een nulmeting kan worden uitgevoerd door een onafhankelijke partij, waarna zij voor die nulmeting een voorstel aan gedaagden zal doen.
Hiertegenover hebben gedaagden niet aannemelijk gemaakt dat van de Gemeente kan worden gevergd dat zij voorafgaand aan de uit te voeren herstelwerkzaamheden verdergaande toezeggingen aan gedaagden doet en het door gedaagden gewenste plan van aanpak opstelt.
Dit betekent, in aanmerking genomen het zwaarwegende belang van de VvE en meer in het bijzonder de Gemeente om de werkzaamheden aan het dak te laten uitvoeren, dat gedaagden hun medewerking aan de uitvoering van de herstelwerkzaamheden in redelijkheid niet langer kunnen weigeren.
Daarom moeten gedaagden het privé-dakterras ontruimen.
Verder ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de Gemeente te machtigen om het privé-dakterras zo nodig zelf te ontruimen als gedaagden dit niet doen.
Daarbij zal worden bepaald dat de kosten voor het ontruimen van het privé-dakterras voor rekening van gedaagden komen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.