De Rechtbank Midden-Nederland heeft onlangs uitspraak gedaan over de reikwijdte van de vervangende machtiging bij de wijziging van diverse notariële akten.
N verzoekt de rechter om een vervangende machtiging ter vervanging en medewerking van verweerder voor het opstellen en verlijden van één notariële akte, waarin de splitsing, de erfpacht en de opstalrechten worden gewijzigd.
Appartemensrecht. VVE. Vervangende machtiging voor verbouwingswerkzaamheden. Wijziging van de splitsingsakte en van de erfpacht- en opstalrechten. Reikwijdte van vervangende machtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
Niet in geschil is dat voor de betreffende werkzaamheden een wijziging van de splitsingsakte nodig is, omdat het gaat om gemeenschappelijk eigendom en gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.
De splitsingsakte kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren (artikel 5:139 lid 1 BW).
Daarbij is ook toestemming nodig van eventuele (beperkt) gerechtigden en beslagleggers (lid 3).
De toestemming of medewerking kan worden vervangen door de machtiging van de kantonrechter als de hiervoor genoemden (in deze zaak: de opgeroepen belanghebbenden) zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen (artikel 5:140 lid 1 BW).
Reikwijdte vervangende machtiging
De verzochte wijziging van de splitsingsakte heeft ook betrekking op het wijzigen van erfpacht- en opstalrechten.
Volgens verweerder kunnen dergelijke beschikkingshandelingen niet het voorwerp zijn van een vervangende machtiging ex artikel 5:140 lid 1 BW, omdat Boek 5, titel 9 BW uitsluitend ziet op het wijzigen van de splitsingsakte.
De kantonrechter gaat hier niet in mee.
Uit het arrest van 24 februari 2023 van de Hoge Raad4 volgt dat een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:140 lid 1 BW ook betrekking kan hebben op de toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan één van de appartementseigenaars.
Omdat het meerdere (toedeling van eigendom) onder de reikwijdte van een vervangende machtiging valt, geldt dat ook voor het mindere (de wijziging van een beperkt recht).
De goederenrechtelijke situatie kan dus, ook als het gaat om een daad van beschikking waarvoor levering is vereist, via deze weg, worden gewijzigd.
Dat dit volgens verweerder alleen geldt bij het toedelen van een exclusief gebruiksrecht ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte, heeft zij onvoldoende onderbouwd en volgt ook niet uit voornoemd arrest.
Verweerder heeft verder onvoldoende gemotiveerd waarom dit verzoek niet mede betrekking kan hebben op wijzigingen in de splitsingsakte die consequenties hebben voor opstal- of erfpachtrechten. Lid 3 van artikel 5:140 BW bepaalt immers dat toestemming is vereist van alle (beperkt) gerechtigden, alsmede – indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken – van de grondeigenaar.
Bovendien zijn alle (beperkt) gerechtigden in deze procedure, overeenkomstig lid 4, als belanghebbenden opgeroepen om op dit verzoek te worden gehoord (en zij zijn grotendeels ook op de mondelinge behandeling verschenen).
De kantonrechter acht zich dan ook, gelet op het voorgaande, bevoegd om op dit verzoek te beslissen.
Verweerder stelt dat zij de medewerking heeft mogen weigeren, omdat de conceptaktes ontbreken en op de in artikel 2:42 lid 2 BW voorgeschreven wijze ter inzage moeten worden verstrekt.
Hieraan is niet voldaan.
Dit standpunt van verweerder kan haar evenmin baten.
Artikel 2:42 lid 2 BW is namelijk alleen van overeenkomstige toepassing als het spoor van lid 2 van artikel 5:139 BW wordt gevolgd.
Het gaat in deze zaak echter om een toestemmingsverzoek via het spoor van lid 1 van artikel 5:139 BW en artikel 5:140 BW, waarin artikel 2:24 lid 2 niet wordt genoemd.
De wet stelt voor het spoor via lid 1 dus niet het voornoemde inzagevereiste.
Verder stelt verweerder dat ook uit artikel 43 lid 1 Wna volgt dat partijen bij de akte tijdig van tevoren de gelegenheid krijgen om van de inhoud van de akte kennis te nemen.
Ook deze informatieverplichting staat niet aan toewijzing van het verzoek in de weg.
N heeft aangegeven dat de notaris nog steeds aan deze verplichting kan voldoen door de conceptsplitsingsakte met de appartementseigenaren te delen en met hen te bespreken en dat, als de inhoud overeenstemt met hetgeen waarvoor een rechterlijk machtiging is verleend, verweerder dan haar medewerking aan het passeren van de akte niet kan onthouden en dat zij verweerder ook in het vervolgtraject als mede-appartementseigenaar zal betrekken.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.