De Rechtbank Gelderland heeft onlangs uitspraak gedaan over de ontzegging van het gebruik van een appartementsrecht wegens herhaalde ernstige overlast.
Beoordeeld moet worden of de gedaagde het gebruik van zijn appartement en de gemeenschappelijke gedeeltes en zaken rechtsgeldig is ontzegd.
Appartemensrecht. VVE. Handhaving. Hinder. Ontzegging van gebruik appartementsrecht wegens ernstige overlast. Herhaalde overtreding Modelreglement en waarschuwingen.
De rechter oordeelt als volgt.
Beoordeeld moet worden of de gedaagde het gebruik van zijn appartement en de gemeenschappelijke gedeeltes en zaken rechtsgeldig is ontzegd.
De gedaagde betwist de hem verweten gedragingen en voert aan dat deze niet strafrechtelijk zijn vastgesteld.
Hij voert verder aan dat het besluit van de VVE om hem het gebruik van zijn appartement en de gezamenlijke ruimtes te ontzeggen nietig is, misbruik van recht oplevert en dat het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij wil graag in zijn appartement blijven wonen.
De VVE heeft een lijvig dossier overgelegd waarin zij de gebeurtenissen rond het gedrag van [de gedaagde] vanaf de zomer van 2023 tot en met juni 2025 heeft bijgehouden, de klachten van andere bewoners over hem heeft verzameld en onderliggende stukken zoals e-mails en politie-aangiften heeft bijgevoegd.
Dit is daarna aangevuld met een beschrijving van gebeurtenissen in de periode van 11 augustus 2025 tot en met 31 december 2025.
De gedaagde betwist dat sprake was van opzettelijke vernieling, bedreiging of agressie, diefstal, misdraging, stalking, huisvredebreuk, laster en privacy schending.
Dat de door de VVE gestelde verwijten niet strafrechtelijk zijn vastgesteld, zoals de gedaagde aanvoert, is niet van belang voor de beoordeling van de vraag of er gronden zijn om de gedaagde het gebruik van zijn appartementsrecht te ontzeggen.
De civiele rechter maakt namelijk een eigen afweging op basis van het in de civiele procedure vastgestelde feitencomplex.
De gedaagde betwist weliswaar dat sprake was van opzettelijke vernieling, bedreiging of agressie, diefstal, misdraging, stalking, huisvredebreuk, laster en privacy schending, maar in het licht van de inhoud van het door de VVE aangelegde dossier is moeilijk vol te houden dat geen sprake is geweest van bijzonder hinderlijk gedrag over een lange periode.
De gedaagde heeft niet betwist dat hij de in het dossier weergegeven e-mails met de vermelde inhoud heeft verstuurd en evenmin dat de vermelde gebeurtenissen hebben plaatsgevonden, zodat vaststaat dat hij die e-mails heeft verstuurd, ook aan externe instanties, en dat de in het dossier vermelde voorvallen hebben plaatsgevonden.
Het dossier laat een patroon zien van het langdurig lastigvallen van medebewoners door hen stelselmatig te overstelpen met een stortvloed aan e-mails, waarin de bewoners met scheldwoorden worden belaagd zoals kankermongool, crackjunk en zieke hond en denigrerende opmerkingen worden gemaakt over bijvoorbeeld het uiterlijk, ondanks verzoeken om daarmee op te houden.
In veel e-mails laat de gedaagde zich uit over volgens hem bestaande misstanden in het gebouw, zoals vuilnis en rotzooi en gebrek aan onderhoud.
Uit de e-mails blijkt dat de gedaagde naar zijn mening geen gehoor vindt over zijn bezwaren, waarna de toonzetting van zijn e-mails agressiever en bedreigender wordt.
Vele e-mails zijn irrelevant, die gaan bijvoorbeeld over de kermis, fietsroutes, een foto van een Mexicaan en gezonde bijenpopulaties.
Ook blijkt uit de e-mails dat hij de bewoners blijft lastigvallen over zaken die hem niet aangaan, ook nadat hij daarop herhaald is gewezen.
De gedaagde heeft allerlei externe instanties e-mails gestuurd met onduidelijke berichten, waarin medebewoners van het pand bij naam worden genoemd.
Hij stuurt aan instanties ook interne stukken van de VVE mee, zoals notulen van de ledenvergadering, en foto’s van bewoners en de vermeende vervuiling in het pand.
Hij heeft e-mails gestuurd aan onder meer de politie, de gemeente Amersfoort, het Ministerie van Binnenlandse Zaken, de provincie Gelderland, de helpdesk van de rechtbank Gelderland, het Ministerie van Justitie een verwarmingsbedrijf, Liander, de ING Bank en aan verschillende instellingen op het gebied van verslavingszorg.
Ook blijkt uit het dossier dat de gedaagde zonder toestemming het appartement van een mede-eigenaar is binnengedrongen waarbij de deur is vernield, dat hij een deur van een ander appartement heeft dichtgeplakt en een deur heeft ingezeept en dat hij zich zonder toestemming op het dakterras bevindt dat voor hem niet toegankelijk is en houdt hij zich vaak onnodig en hinderlijk op in gemeenschappelijke ruimtes.
De gedaagde heeft zich bovendien dreigend uitgelaten richting bewoners en bezoekers, zoals blijkt uit de getuigenverklaringen die zich in het dossier bevinden.
Het dossier beslaat een veelheid aan voorvallen, die hier niet allemaal afzonderlijk hoeven te worden besproken.
De gedaagde heeft als gezegd niet betwist dat in het dossier vermelde zaken zo zijn gelopen, maar heeft aangevoerd dat zijn gedrag voortkwam uit het feit dat hij zich stoorde aan bepaalde zaken in het gebouw.
Volgens hem is er onder andere een gebrek aan onderhoud van het gebouw, worden dakgoten niet regelmatig gereinigd, worden er vuilcontainers op het dakterras geplaatst wat volgens hem gevaarlijk is, en hij heeft last van stinkende vuilniszakken.
Omdat hij zelf erg netjes is, stoorde hij zich aan chaos die andere eigenaren en gebruikers volgens hem van hun appartement maken.
Een huurder van een van de appartementen zet elke dag zijn fiets in de voortuin om bier uit te laden bij de voordeur, wat bij de gedaagde voor grote ergernis zorgde.
Zelfs als de verwijten die de gedaagde richting bewoners, bezoekers en de VVE maakt terecht zouden zijn, rechtvaardigt dit op geen enkele manier zijn gedrag.
Afgezien daarvan zijn die verwijten niet terecht gebleken.
De gedaagde heeft immers het recht niet om zich te bemoeien met hoeveel bier een bewoner drinkt, zolang deze niet voor overlast zorgt en daarvan is niet gebleken, of een bewoner rommel in zijn appartement heeft en dat appartementen worden verhuurd, want dat is toegestaan.
Hij mag zich evenmin bemoeien met wie er bij een bewoner op bezoek komt.
Het verwijt dat de VVE nalaat om (tijdig) onderhoud aan het gebouw te verrichten is evenmin terecht gebleken.
Dat de dakgoten niet schoon worden gemaakt is gemotiveerd weersproken.
De VVE heeft in dit verband onweersproken verklaard dat de dakgoten op regelmatige basis door een bedrijf worden gereinigd.
De gedaagde erkent dat zijn e-mails soms een verkeerde toonzetting hadden, maar een vervelende e-mail is volgens hem geen reden om iemand uit zijn appartement te zetten.
Deze stelling getuigt van weinig inzicht in zijn eigen handelen en de gevolgen die dat voor de ontvanger van het bericht kan hebben, mede gelet op de overvloed aan e-mails en de veelal smalende en beledigende inhoud van die e-mails en de talloze verzoeken en waarschuwingen aan zijn adres om op te houden met het versturen van die e-mails.
Bovendien is er veel meer aan de hand dan alleen het overstelpen van de medebewoners met e-mails.
Uit het door de VVE overgelegde dossier blijkt genoegzaam dat het gedrag van de gedaagde zodanig is dat dit ernstige overlast geeft voor de andere eigenaren en bewoners van de appartementen.
Gebleken is bovendien dat één bewoner, die in het bijzonder veelvuldig door de gedaagde langdurig werd lastiggevallen en zelfs bedreigd, al anderhalf jaar niet in zijn eigen appartement durft te verblijven en bij zijn moeder woont.
Een andere eigenaar van drie appartementen in het complex verhuurt thans nog maar één appartement, omdat hij vindt dat de andere twee appartementen vanwege het gedrag van de gedaagde niet te verhuren zijn.
Alle feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien, is de conclusie dat de gedaagde de bepalingen van het Modelreglement stelselmatig overtreedt, onder meer doordat hij zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers en bezoekers en doordat zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw, dat hij zich niet overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens andere eigenaren en bewoners gedraagt, dat hij onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengt en dat hij onnodig verblijft in de gemeenschappelijke gedeeltes.
Naar het oordeel van de rechtbank is er voldoende grond om de gedaagde het gebruik van zijn appartement en de gemeenschappelijk ruimtes en zaken te ontzeggen.
Het gedrag van de gedaagde geeft zodanige overlast dat de andere eigenaren en bewoners niet meer ongestoord in hun appartement kunnen wonen.
Dat volgt klip en klaar uit het door de VVE opgebouwde dossier.
Ook van belang is dat het gedrag van de gedaagde al vrij snel nadat hij het appartement in de zomer van 2023 betrok begon en tot op heden voortduurt.
Daarnaast is meegewogen dat de VVE en ook individuele appartementseigenaren veel moeite hebben gedaan om de gedaagde tot rede te bewegen.
Er is door de VVE onweersproken gesteld dat in het verleden veel moeite is gedaan om in gesprek te gaan met de gedaagde, onder meer via de afdeling bijzondere zorg van de gemeente en via de wijkagent, maar dat dat niet tot een verbetering van zijn gedrag heeft geleid.
Er zijn bovendien door de VVE aan de gedaagde talloze brieven gestuurd met verzoeken om zijn gedrag te veranderen, waarin uitleg van de regels werd gegeven en waarin waarschuwingen zijn gegeven.
De (formele) waarschuwingen hebben niet geleid tot een verandering in het gedrag van de gedaagde.
Ook nadat de vergadering het besluit tot ontzegging had genomen ging het gedrag van de gedaagde door en een sommatie van de advocaat van de VVE heeft evenmin geleid tot ander gedrag.
De gedaagde stelt weliswaar dat het vanaf september 2025 rustig is, maar dit is door de VVE betwist, waarbij zij heeft verwezen naar het dossier met voorvallen vanaf 11 augustus 2025 tot en met 31 december 2025.
Daarin staan nog ettelijke voorvallen beschreven, die op zichzelf door de gedaagde niet zijn weersproken.
Dat het vanaf september 2025 rustig is, kan dan ook niet worden aangenomen.
Ook op de mondelinge behandeling is gebleken dat de gedaagde niet in staat is zich te onthouden van verbale uitlatingen tegen mensen die iets doen wat hem niet zint.
De vraag of de gedaagde opzettelijk zaken van de VVE of in het gebouw heeft beschadigd kan voor de beantwoording van de vraag of er gronden zijn om hem het gebruik van zijn appartement en de gemeenschappelijke zaken te ontzeggen, onbesproken blijven.
Wat hiervoor is overwogen over zijn gedrag, is op zichzelf al voldoende grond voor het besluit.
De door de VVE gestelde beschadigingen veroorzaakt door de gedaagde zullen hierna worden besproken in het kader van de schadevorderingen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.