De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de begane grond van een appartementencomplex op grond van de splitsingsakte gebruikt mocht worden voor een bedrijfsmatige exploitatie van een sauna en wellnesscentrum.
Tussen partijen is in geschil wat op grond van de splitsingsstukken (de gewijzigde splitsingsakte en de daaraan gehechte splitsingstekening) de bestemming is van de begane grond.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Bestemming en gebruik van de begane grond. Exploitatie van een sauna en wellnesscentrum. Bedrijfsruimte. Hinder. Overlast. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen is in geschil wat op grond van de splitsingsstukken (de gewijzigde splitsingsakte en de daaraan gehechte splitsingstekening) de bestemming is van de begane grond.
Daarom moeten die stukken worden uitgelegd.
Het komt daarbij aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR:2013:1078).
Gelet op deze norm is de verklaring voor recht dat de bestemming van de begane grond uitsluitend volgt uit artikel 17.4 van de gewijzigde splitsingsakte, niet toewijsbaar.
In verband met de gevorderde verklaring voor recht dat (kort gezegd) een wellnesscentrum op grond van de bestemming in de gewijzigde splitsingsakte is toegestaan, is het volgende van belang.
Onder C en E van de gewijzigde splitsingsakte zijn de gebruiksrechten van de verschillende eigenaren omschreven.
De appartementsrechten op de begane grond zijn aldaar onveranderd beschreven als ‘winkel/kantoor met berging’ en ‘winkel met opslagplaats, magazijn en berging’.
Wel is onder F van de gewijzigde splitsingsakte een wijziging doorgevoerd, te weten dat artikel 17 lid 4 in afwijking van het Modelreglement bepaalt dat de bestemming van de privégedeelten ‘bedrijfsruimte, kantoor/atelier en berging voor privé doeleinden’ is.
Hoewel de bestemming niet per appartement is uitgesplitst en de gewijzigde splitsingsakte ook verder niet in duidelijkheid uitblinkt, is (gelet op de hiervoor weergegeven norm) aannemelijk dat de bepaling onder F en niet de omschrijving van de gebruiksrechten onder C en E leidend is voor het vaststellen van de bestemming.
Dat de bestemming in de gewijzigde splitsingsakte is bepaald door middel van een wijziging van artikel 17 lid 4 van het Modelreglement – welk artikel bepaalt dat de eigenaren de privé gedeelten gebruiken overeenkomstig de bestemming – is niet het meest voor de hand liggend, maar doet niet af aan de bewoordingen van de bepaling.
Uit (de rest van) de gewijzigde splitsingsakte valt – anders dan de VvE heeft betoogd – naar objectieve maatstaven verder niet af te leiden dat met het gewijzigde artikel 17 lid 4 van het Modelreglement slechts bedoeld is om het toegestane gebruik binnen de (volgens de VvE bestaande) bestemming ‘winkel’ uit te breiden tot ‘detailhandel’ en dat met de aanduiding ‘bedrijfsruimte’ alleen bedoeld is terug te verwijzen naar de omschrijving ‘winkel’.
Die uitleg is bovendien niet logisch, omdat niet valt in te zien wat de aanduiding detailhandel ten opzichte van de aanduiding winkel toevoegt.
Dat de splitsingstekening voorschriften (en daarmee beperkingen) bevat over het gebruik van de appartementsrechten, zoals de VvE heeft aangevoerd, is evenmin aannemelijk.
Uit de gewijzigde splitsingsakte blijkt niet dat dat is beoogd en het zou feitelijk tot het niet voor de hand liggende gevolg leiden dat aan de (op de splitsingstekening ingetekende) indeling van de begane grond nooit iets zou mogen worden veranderd.
Een dergelijke indeling is bovendien voor de overige appartementen niet ingetekend.
Aannemelijker is dat de tekening slechts een weergave bevat van de situatie ten tijde van de splitsing, temeer nu onweersproken is gebleven dat de indeling van de begane grond ten tijde van de eigendomsoverdracht aan S al niet meer met de splitsingstekening overeenstemde.
De slotsom is dat de gewijzigde splitsingsakte aldus wordt uitgelegd dat de privé gedeeltes van S op de begane grond mogen worden gebruikt als bedrijfsruimte.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een wellnesscentrum daar niet onder valt, zodat de door huurster van S voorgenomen exploitatie daarvan niet in strijd is met de splitsingsstukken.
Dit betekent dat de daarmee strijdige besluiten van de VvE van 7 november 2025 nietig zijn.
De daartoe door S verzochte verklaringen voor recht zijn dan ook toewijsbaar.
Vervangende machtigingen
De VvE heeft (wanneer geoordeeld zou worden dat een wellnesscentrum binnen de bestemming valt) niet langer verweer gevoerd tegen de verzochte machtigingen voor de afvoerpijpen naar het dak de verplaatsing van de gasleiding mits deze leidingen worden omkist.
S heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld aan deze voorwaarde te zullen voldoen.
Deze verzoeken worden daarom toegewezen.
Ten aanzien van de verzochte machtigingen voor het aanbrengen van doorvoeren en roosters voor de klimaatkast en de ventilatiekast, moet de vraag worden beantwoord of de VvE zonder redelijke grond haar medewerking daaraan of toestemming daarvoor heeft geweigerd (5:121 BW).
Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval.
De VvE heeft als bezwaar aangevoerd dat zij bevreesd is voor aantasting van het woongenot door geur- en geluidsoverlast en gezondheidsproblemen als gevolg van de doorvoeren en roosters, maar deze vrees is niet van feitelijke onderbouwing voorzien.
S heeft daarentegen onweersproken aangevoerd dat de (inpandige) klimaatinstallatie, inclusief door- en afvoeren, in overeenstemming met de aan huurster verleende vergunning zijn aangebracht.
Uit het in opdracht van S uitgevoerde onderzoek door P – wat de VvE onvoldoende feitelijk heeft bestreden – blijkt verder dat op basis van de specificaties van de installaties mag worden verwacht dat het geluidniveau en de geurafgifte binnen de van overheidswege geldende normen zal blijven.
Dat dat van te voren niet kan worden gegarandeerd – en dat het rapport in zoverre geen harde conclusies bevat – ligt besloten in het feit dat de situatie pas kan worden beoordeeld als de installaties daadwerkelijk in gebruik zijn genomen.
S heeft daarom aangeboden om proef te draaien met de installaties en de situatie op basis daarvan te beoordelen, maar daaraan heeft de VvE tot op heden niet willen meewerken.
Daarnaast is onweersproken aangevoerd dat de huurster van S zich door een deskundige heeft laten adviseren over de ventilatie en isolatie van de bedrijfsruimte met het oog op het voorgenomen gebruik daarvan als wellnesscentrum en die adviezen heeft opgevolgd door isolatie aan te brengen ter voorkoming van geluidsoverdracht en vochtmigratie naar constructieve delen van het gebouw.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien wat in dit kader op dit moment redelijkerwijs nog meer van S mag worden verwacht alvorens tot het (volgens de bestemming) toegelaten gebruik van de begane grond mag worden overgegaan.
Op grond van het voorgaande, heeft de VvE evenmin voldoende onderbouwd dat door de doorvoeren en ventilatieroosters (die uitkomen onder of in de nabijheid van ramen van woningen VvE-leden) te verwachten is dat de ventilatiemogelijkheden van andere bewoners onmogelijk worden gemaakt of op onaanvaardbare wijze worden beperkt.
Daarbij komt dat onweersproken is gebleven dat de door- en afvoeren op de minst bezwarende wijze zijn gerealiseerd en dat de huurster van S – om aan de bezwaren van de VvE tegemoet te komen – de toe- en uitvoeren van de ventilatie installatie heeft omgedraaid zodat de uitblaasroosters zich verder van de werkkamer van belanghebbenden bevinden.
Uit de in het geding gebrachte foto’s blijkt evenmin dat deze doorvoeren (die inpandig zijn) en roosters (die op de muur zijn geplaatst) het recht van belanghebbende om een dakterras aan te leggen verhinderen of beperken.
De conclusie is dan ook dat dat de verzochte machtigingen zullen worden verleend.
Daarbij wordt meegewogen dat S (en haar huurster) tijdens de mondelinge behandeling hebben herhaald zich, ook na inwerkingtreding, in te inspannen om overlast voor de bewoners te voorkomen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.