De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de toegangspoorteninstallatie en de brandveiligheidsinstallatie tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorden.
Tussen partijen is in geschil of de te plaatsen toegangspoorteninstallatie en brandveiligheidsinstallatie als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Zijn de toegangspoorteninstallatie en de brandveiligheidsinstallatie gemeenschappelijk? Kosten van onderhoud.
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen is in geschil of de te plaatsen toegangspoorteninstallatie en brandveiligheidsinstallatie als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt.
Daarmee betreft het geschil de wijze waarop de bepalingen in de splitsingsakte moeten worden uitgelegd.
De splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement is een regeling die naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering daarvan.
Overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop die bepalingen zijn opgesteld, zijn voor derden niet kenbaar.
Voorop staat dat bij de uitleg van de betreffende bepalingen niet alleen gekeken moet worden naar de louter taalkundige uitleg en ook acht moet worden geslagen op andere objectieve maatstaven zoals de elders in de splitsingsakte gebruikte formuleringen, en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.
Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van deze norm tot het volgende oordeel.
Artikel 9 geeft een niet-limitatieve opsomming van zaken die, voor zover aanwezig, als gemeenschappelijk dan wel niet-gemeenschappelijk worden aangeduid.
Dit artikel luidt, voor zover relevant, als volgt:
- Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
- technische installaties met de daarbij behorende leidingen, voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, en ver de hydropressor, electriciteitsleidingen, de verlichting met armaturen, plantenbakken, straatkolken, hekken, leuningen en doorvalbeveiligingen, bitumineuze dakbedekking met tegel en tegeldragers ter zake van het openbaar verblijfsgebied, een en ander voor zover niet specifiek behoren tot respectievelijk dienstig zijnde aan een privé gedeelte, de bliksembeveiliging.
- Niet tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken worden onder meer gerekend: de daken, de buitengevels met de ramen en deuren en kozijnen, de liften (mechanische ) ventilatie- of noodverlichting en de overige voorzieningen (waaronder niet zijn begrepen toekomstige voorzieningen) ter zake van de parkeergarage, de garagedeuren ter zake van de autoboxen en de eventuele parkeerbeugels ten behoeve van de parkeerplaatsen en voorts al hetgeen behoort tot of dienstig is aan een privé gedeelte afzonderlijk.
De kantonrechter is van oordeel dat de toegangspoorteninstallatie, anders dan de G heeft aangevoerd, niet valt onder ‘hekken’ en/of ‘technische installaties’ als genoemd in lid 1 onder b.
Taalkundig ligt dit immers niet voor de hand omdat in het tweede lid van de bewuste bepaling de voorzieningen ter zake van de parkeergarage afzonderlijk worden genoemd.
Voor de beantwoording van de vraag of de toegangspoorteninstallatie al dan niet als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt, is dus uitsluitend het tweede lid van belang.
Ook de brandveiligheidsinstallatie is volgens de kantonrechter aan te merken als een voorziening ter zake van de parkeergarage en valt daarmee, anders dan de G heeft aangevoerd, onder het bereik van het tweede lid.
In artikel 9 lid 2 worden de toegangspoorteninstallatie en de brandveiligheidsinstallatie niet specifiek genoemd.
Niet in geschil is dat de toegangspoorteninstallatie nog niet is gerealiseerd.
In het tweede lid staat dat toekomstige voorzieningen in de parkeergarage zijn uitgezonderd.
De vraag of de toegangspoorteninstallatie al dan niet tot een gemeenschappelijk zaak moet worden gerekend, wordt dan ook niet direct beantwoord door het tweede lid.
Dit is anders ten aanzien van de brandveiligheidsinstallatie.
Vast staat dat reeds in de parkeergarage een brandmeldingssysteem aanwezig is.
Dit systeem is immers onderhevig geweest aan inspectie door de brandweer.
Van een toekomstige voorziening is dus geen sprake.
De aanwezige installatie valt daarmee nar het oordeel van de kantonrechter onder ‘de overige voorzieningen’ ter zake van de parkeergarage en is als niet-gemeenschappelijk aangemerkt.
Omdat de parkeergarage behoort tot een privé gedeelte is het ook begrijpelijk dat de aanwezige parkeervoorzieningen niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
Ook indien sprake is van een geheel ander brandveiligheidssysteem dat niet als vernieuwing van het oude system kan worden gezien, geldt hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van een toekomstige voorziening.
Ook ten aanzien van de brandveiligheidsinstallatie geldt dan dat niet direct uit het tweede lid volgt of sprake is van een gemeenschappelijk zaak.
Het standpunt van G, dat de vraag of sprake is van een gemeenschappelijk zaak vervolgens moet worden bepaald door artikel 1 onder e van de splitsingsakte, dat als definitie van ‘gemeenschappelijke zaken’ noemt: alle zaken, die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden, is niet juist.
Enerzijds omdat daarmee hetgeen in artikel 9 lid 2 tot uitgangspunt is genomen, namelijk dat voorzieningen in de parkeergarage niet gemeenschappelijk zijn, wordt miskent.
Anderzijds omdat de ledenvergadering beslist over de vraag of een toekomstige voorziening al dan niet als gemeenschappelijk moet worden aangemerkt.
Deze systematiek volgt ook uit artikel 10 van de splitsingsakte:
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
Het voorgaande betekent dat de bestreden besluiten van de VvE niet strijdig zijn met de splitsingsakte.
De besluiten zijn niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid:
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de reeds aanwezige voorzieningen in de parkeergarage in artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
Dat duidt er naar het oordeel van de kantonrechter op dat ook ten aanzien van toekomstige voorzieningen in de parkeergarage uitgangspunt is dat deze niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend, een en ander tenzij door de ledenvergadering anders wordt besloten.
Voor deze uitleg is tevens artikel 20 van de splitsingsakte van belang.
Dit artikel komt er, kort gezegd, op neer dat de Gemeente de toegang naar de parkeergarage mag afsluiten, mits zij daarover een passende regeling treft met de eigenaars van appartementsindex 1 en 2, waarbij centraal staat dat de parkeerplaatsen voor de eigenaars/gebruikers van de andere appartementsrechten toegankelijk moet blijven.
In de splitsingsakte is derhalve voorzien dat de parkeergarage kan worden afgesloten, waarbij de bevoegdheid tot afsluiting bij de gemeente ligt als eigenaar van de parkeergarage en niet bij de VvE.
De omstandigheid dat de VvE in een ledenvergadering heeft ingestemd met de (nachtelijke) afsluiting van de parkeergarage en inspraak heeft in de manier waarop de toegangspoorteninstallatie wordt geplaatst en wie er toegang krijgt, maak dit niet anders.
De verplichting om af te stemmen met de eigenaren van appartementsindex 1 en 2 behoort immers tot de verplichting van de gemeente blijkens artikel 20 van de splitsingsakte.
Deze inspraak maakt niet dat de beheers- en onderhoudskosten door de VvE moeten worden gedragen.
Bovendien blijkt uit het overgelegde raadsbesluit van 8 oktober 2019 dat de Gemeente heeft besloten om gelden beschikbaar te stellen om een toegangspoorteninstallatie in de parkeergarage aan te brengen vanwege de overlast die de overige eigenaars/gebruikers van het complex ondervinden door het openbare karakter van de parkeergarage en de noodzaak die overlast te beëindigen.
Het gaat hier dus uitdrukkelijk om een voorziening die noodzakelijk is geworden omdat de Gemeente als eigenaar van de parkeergarage er voor moet zorgen dat zij met haar eigendom en het gebruik daarvan geen overlast voor de andere eigenaars veroorzaakt.
De weigering van de VvE om de kosten voor onderhoud en beheer voor rekening van de VvE te laten komen, kan dan ook bezwaarlijk als niet redelijk worden aangemerkt.
Het voorgaande geldt evenzo voor de weigering van de VvE om de kosten voor het brandveiligheidssysteem voor rekening van de VvE te laten komen.
Ook hier geldt immers dat het uitsluitend tot de bevoegdheid van de gemeente als eigenaar van een privé gedeelte behoort om te beslissingen over de aanleg van een brandveiligheidssysteem.
Dat het aan te leggen systeem zich volgens de gemeente niet beperkt tot de parkeergarage en ook betrekking heeft op onder meer het trappenhuis is voor de vraag of de VvE gehouden is om de kosten daarvan te dragen in deze procedure geen omstandigheid die moet worden meegewogen.
De VvE heeft voldoende onderbouwd aangevoerd dat zij door de Gemeente niet bij de totstandkoming van de rapporten over de brandveiligheid is betrokken.
Wil de Gemeente dat een nieuw aan te leggen brandveiligheidssysteem als gemeenschappelijk wordt aangemerkt, zal de VvE – én niet alleen de gemeente – eerst moeten besluit tot het onderzoeken van de mogelijkheden om een systeem aan te leggen dat zich niet beperkt tot de parkeergarage.
Een der gelijk besluit is niet aan de VvE ter besluitvorming voorgelegd.
Kortom, nu geen sprake is van een gemeenschappelijke zaak en niet is gebleken van omstandigheden die tot ene ander oordeel leiden, zijn de bestreden besluiten niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.