De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een wijziging van de splitsingsakte was vereist bij een gegeven toestemming voor aanleg, toegang en gebruik van een dakterras op het gemeenschappelijke dak van het appartement.
Verzoekers verzoeken de rechter een verklaring voor recht te geven dat het onder 7. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 9 september 2025, waarbij aan belanghebbenden met terugwerkende kracht toestemming is gegeven voor het realiseren van een dakterras op het gemeenschappelijke dak, nietig is dan wel dit besluit te vernietigen en de dakwijziging onrechtmatig te verklaren en herstel van het dak in oorspronkelijke staat te gelasten.
Appartemensrecht. VVE. Toestemming voor aanleg, toegang en gebruik van dakterras op het gemeenschappelijke dak. Wijziging van de splitsingsakte vereist?
De rechter oordeelt als volgt.
Uit het bestreden besluit ten aanzien van het dakterras blijkt dat de vergadering van de VvE toestemming heeft gegeven voor zowel de aanleg en het gebruik van het dakterras op het gemeenschappelijke dak als voor het realiseren van een toegang in het dak binnen de begrenzingen van het privégedeelte ten behoeve van het dakterras.
Met verzoekers is de kantonrechter van oordeel dat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte c.q. de wijzigingsakte nodig is omdat sprake is van een beschikkingshandeling en geen beheershandeling.
Volgens vaste rechtspraak is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist.
Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.
Het gaat er immers volgens de strekking van de toepasselijke wettelijke regeling om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden.
Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (HR 7 april 2000, HR:2000: AA5405).
De bij het besluit behorende gebruiksovereenkomst maakt daar onlosmakelijk onderdeel van uit.
Het betreft constructief ingrijpende wijzigingen die inhouden dat een toegang tot het gemeenschappelijke dak wordt gemaakt voor het realiseren van een dakterras op dit dak ten behoeve van een van de appartementseigenaars.
Deze wijzigingen betreffen onder meer doorsnijdingen in de dakconstructie ten behoeve van een vaste trap naar de woning op de vierde verdieping, die niet eenvoudig kunnen worden hersteld.
Op grond van de bepalingen in de gebruiksovereenkomst kan ook niet worden geoordeeld dat sprake is van een persoonlijk recht van tijdelijke aard.
Weliswaar is de gebruiksovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar, maar overeengekomen is dat deze overeenkomst steeds stilzwijgend verlengd wordt met een jaar.
Verder wordt het gebruik van het dakterras en de toegang tot het gemeenschappelijk dak in die overeenkomst niet beperkt tot de periode dat belanghebbenden eigenaar zijn.
Evenmin is bepaald dat bij verkoop van het appartementsrecht door belanghebbenden het dak in oude staat moet worden teruggebracht.
Uit de artikelen 28 en 29 van de gebruiksovereenkomst blijkt juist dat de VvE op voorhand toestemming heeft gegeven voor contractsovername van de gebruiksovereenkomst bij verkoop door belanghebbenden aan een derde, mits die verkoop gemeld wordt.
Op grond hiervan is de tijdelijkheid van het gebruiksrecht onvoldoende gewaarborgd.
Dit brengt mee dat de splitsingsakte en de wijzigingsakte van 22 december 2025 niet langer een juiste omschrijving geven van het appartementsrecht, dat ziet op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde verdieping en een eigen opgang vanaf de derde verdieping.
Uit die omschrijving volgt niet dat dit appartementsrecht mede betrekking heeft op de toegang tot en het gebruik van het dakterras.
Realisatie van het dakterras houdt gelet op het voorgaande een goederenrechtelijke wijziging in waarvoor de splitsingsakte c.q. de wijzigingsakte moeten worden gewijzigd.
Dat volgens de gebruiksovereenkomst een wijziging van de goederenrechtelijke situatie niet is beoogd, doet daar niet aan af.
Een wijziging van de splitsingsakte c.s. de wijzigingsakte is niet mogelijk door middel van een besluit van de vergadering van de VvE.
Het aan een van de appartementseigenaars in gebruik afstaan van het gemeenschappelijke dak voor het realiseren van een dakterras is een daad van beschikking waarvoor levering vereist is, terwijl de vergadering van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 en 5 BW).
Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de splitsingsakte, die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van artikel 5:140 BW (HR 24 februari 2023, HR:2023:286).
Vorenstaande leidt er toe dat het onder 7. van de notulen vermelde besluit nietig is.
De door verzoekers verzochte verklaring voor recht wordt daarom toegewezen en het voorwaardelijke verzoek van belanghebbenden tot het verlenen van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW wordt afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.