De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over een besluit van de VVE om geen toestemming te geven voor een dakterras en voor het wijzigingen van de splitsingsakte.
L verzoekt om het besluit van de VVE om geen toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras en het besluit tot weigering van de wijziging van de splitsingsakte te vernietigen en vervangende machtiging te verlenen aan L voor het behouden van het dakterras.
Appartemensrecht. VVE. Op- of aanbouw. Dakterras. Besluit om geen toestemming te geven voor al gerealiseerd dakterras en voor het wijzigingen van de splitsingsakte. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
L heeft aan haar verzoek tot vernietiging van het besluit om geen toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras ten grondslag gelegd dat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit heeft kunnen komen.
L had voor de realisatie van het dakterras en de daarmee verband houdende wijziging van de splitsingsakte toestemming nodig van verwerende partij 2 en 3 als de overige appartementseigenaren binnen de VvE.
Dit volgt uit het modelreglement en de wet.
V heeft L bij e-mail van 22 april 2025 ook uitdrukkelijk medegedeeld dat voor een wijziging van de splitsingsakte de instemming van alle appartementseigenaren vereist is.
L kon het dakterras dus niet rechtsgeldig realiseren zonder voorafgaande toestemming van de verwerende partijen.
L heeft aangevoerd dat verwerende partijen zich in het voortraject niet negatief hebben uitgelaten over de realisatie van het dakterras en het door L voorgenomen gebruik van een gedeelte van het dak.
Een dergelijke reactie kan echter niet worden gelijkgesteld met de benodigde toestemming.
Voor toestemming is immers een duidelijke en ondubbelzinnige instemming (via een VvE-besluit) vereist.
Daarvan is in dit geval niet gebleken.
Verwerende partij 2 en verwerende partij 3 hebben op geen enkel moment de aan hen voorgelegde toestemmingsverklaring ondertekend.
Daar komt bij dat de concrete uitlatingen van verwerende partij 2 onverenigbaar zijn met het standpunt dat zij reeds toestemming had gegeven.
Zij heeft L op 15 juli 2025, dus nog vóór de realisatie van het dakterras, laten weten dat zij een besluit over het dakterras nog wilde uitstellen.
Deze mededeling is niet anders te begrijpen dan dat verwerende partij 2 op dat moment nog geen definitieve toestemming had gegeven.
Bij haar e-mail van 24 oktober 2025, dus na de realisatie van het dakterras, heeft zij uitdrukkelijk meegedeeld dat zij nooit toestemming of goedkeuring voor de bouw van het dakterras heeft gegeven.
Tegen deze achtergrond kan niet worden geconcludeerd dat verwerende partijen tijdens de vergadering van de VvE plotseling een wezenlijk ander standpunt hebben ingenomen dan zij voordien hadden ingenomen, zoals L stelt dat is gebeurd.
L stelt dat het dakterras aan alle vereisten voor een deugdelijke bouw voldoet, vanaf de straat niet zichtbaar is, het aanzicht van het gebouw niet verandert en het genot van het dak door verwerende partij 2 en verwerende partij 3 niet beperkt.
Deze omstandigheden kunnen echter niet tot het oordeel leiden dat de ledenvergadering van de VvE in redelijkheid niet heeft kunnen besluiten om L geen toestemming te verlenen voor de aanleg van het dakterras en de daarmee verband houdende wijziging van de splitsingsakte.
Zoals gezegd, was voor de realisatie van het dakterras toestemming van de overige leden nodig.
De technische kwaliteit van het dakterras en de feitelijke gevolgen daarvan kunnen weliswaar gewicht in de schaal leggen, maar nemen niet weg dat de besluitvorming over een kwestie als deze binnen de VvE aan de leden is voorbehouden en het belang van de overige leden om zelf over de verlening van toestemming te kunnen beslissen.
Reeds de omstandigheid dat L het dakterras heeft gerealiseerd zonder de vereiste toestemming af te wachten, kon verwerende partij 2 en verwerende partij 3 in redelijkheid aanleiding geven om die toestemming alsnog formeel te weigeren.
Los daarvan is niet gebleken dat zij bij hun uiteindelijke besluitvorming onvoldoende oog hebben gehad voor de belangen van L.
De financiële consequenties gemoeid met de afbraak van het dakterras, L noemt het kapitaalvernietiging, leggen verder geen doorslaggevend gewicht in de schaal leggen.
Deze zijn immers het gevolg van de eigen keuze van L om, ondanks het ontbreken van de vereiste toestemming en nadat zij op de noodzaak daarvan was gewezen, met de bouw te beginnen en deze af te ronden.
L heeft aan haar verzoek tot vernietiging van het besluit tot weigering van de wijziging van de splitsingsakte eveneens ten grondslag gelegd dat de VvE in redelijkheid niet tot dat besluit heeft kunnen komen.
Dit, zo begrijpt de kantonrechter haar standpunt, vanwege de constructieve en bereidwillige houding van L om de regels voor het gebruik van het dakterras op een voor verwerende partijen prettige(re) wijze vast te stellen.
Wat er ook zij van de door L gestelde houding, de kantonrechter is van oordeel dat de VvE om dezelfde redenen als die op grond waarvan zij in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen toestemming voor de aanleg van het dakterras te verlenen, ook in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen toestemming te geven voor het wijzigen van de splitsingsakte.
De wijziging van de splitsingsakte zou er immers toe strekken om het behoud van het dakterras mogelijk te maken.
Nu de VvE in redelijkheid heeft kunnen besluiten dat zij het dakterras niet wenst toe te staan, valt niet in te zien waarom zij vervolgens wel gehouden zou zijn de splitsingsakte zodanig te wijzigen dat het dakterras alsnog kan worden behouden.
De weigering om de splitsingsakte te wijzigen is daarmee het logische gevolg van de weigering om toestemming voor het dakterras te verlenen.
Gelet op het voorgaande, zal het vernietigingsverzoek van L worden afgewezen.
De door L verzochte vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan niet worden gegeven, omdat, zoals gezegd, voor het behoud van het dakterras een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
Een besluit tot goedkeuring van (de aanleg en het behoud van) het dakterras houdt op zichzelf niet in dat het dakterras behouden kan blijven.
Zonder wijziging van de splitsingsakte zou een dergelijk besluit immers in strijd zijn met de splitsingsakte en op grond van artikel 2:14 lid 1 BW jo. artikel 5:129 lid 1 BW nietig zijn.
Hetzelfde geldt voor een rechterlijke machtiging die in de plaats treedt van een dergelijk goedkeuringsbesluit, zoals L die verzoekt.
L heeft dan ook geen belang bij haar verzoek, omdat daarmee niet wordt bereikt wat L beoogt.
Het verzoek zal daarom worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.