Appartemensrecht. VVE. Uitleg splitsingsreglement. Is verbouwing van appartement tot twee afzonderlijke wooneenheden volgens het splitsingsreglement toegestaan?

De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een verbouwing van een appartement tot twee afzonderlijke wooneenheden volgens het splitsingsreglement was toegestaan.

Voor de gevorderde verklaringen voor recht moet de rechtbank beoordelen of het feitelijk opdelen in en het voorgenomen gebruik van het appartement als twee afzonderlijke, zelfstandige wooneenheden in overeenstemming is met de bepalingen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement over de bestemming van het appartement.

Daarvoor moeten de splitsingsstukken worden uitgelegd.

Het gaat er dan dus om of de bepalingen in de splitsingstukken over de bestemming van het appartement toestaan of verhinderen dat het appartement wordt opgedeeld en als twee afzonderlijke wooneenheden wordt gebruikt.

Appartemensrecht. VVE. Uitleg splitsingsreglement. Is verbouwing van appartement tot twee afzonderlijke wooneenheden volgens het splitsingsreglement toegestaan? Wooneenheid. Bestemming. Ondersplitsing. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Voorop staat dat een appartementseigenaar in beginsel zijn privégedeelte zelf en naar eigen inzicht mag gebruiken of aan een ander in gebruik mag geven.

Volgens artikel 5:120 lid 1 in samenhang met artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) kan echter in het splitsingsreglement zowel de bevoegdheid om het appartement zelf te gebruiken als de bevoegdheid tot ingebruikgeving worden beperkt.

Artikel 5:112 lid 4 BW biedt dus de basis voor een voorschrift in het splitsingsreglement om de privégedeelten volgens een bestemming die in de splitsingsakte is omschreven te gebruiken.

Zo kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de privégedeelten volgens een daaraan in de splitsingsakte toegekende bestemming moeten worden gebruikt.

Zo’n beperking is gebruikelijk en is ook in dit geval in de splitsingstukken opgenomen.

De discussie tussen partijen gaat om de vraag of de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte het gebruik van het appartement als twee zelfstandige wooneenheden toelaat.

Volgens vaste rechtspraak gelden voor de uitleg van splitsingsstukken de volgende uitgangspunten:

– het komt bij de uitleg aan op de in de splitsingstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die destijds tot vaststelling van die stukken zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan,

– de rechtszekerheid verlangt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn,

– als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Uit deze objectieve uitlegnorm volgt dus dat een gebruiksbeperking, wil deze als zodanig kunnen worden aangemerkt, voor een objectieve lezer kenbaar moet zijn.

Volgens het bepaalde onder 9 van de splitsingsakte geldt voor een appartement dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een woning: “elke woon-eenheid is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker al dan niet met zijn gezin”.

Naar objectieve maatstaven ligt bij deze bestemmingsbepaling de nadruk op een beperking tot particulier woongebruik (dit in tegenstelling tot bedrijfsmatig of commercieel gebruik) door de eigenaar of gebruiker, al dan niet met zijn gezin.

Anders dan gesteld door de VvE volgt uit de bewoordingen onder 9 van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven niet, in elk geval niet voldoende duidelijk, dat deze nog een gebruiksbeperking inhouden (te weten – aldus de VvE – een verbod om een appartement als meerdere zelfstandige wooneenheden te gebruiken).

Dat volgt evenmin uit de beschrijving van het appartement over de inrichting of tekening bij de splitsingsakte omdat dat gaat over de verhouding tussen het privégedeelte en het gemeenschappelijke gedeelte en niet over het gebruik.

Daarnaast komt onvoldoende betekenis toe aan het gebruik in enkelvoud van de woorden “elke woon-eenheid”.

Daarin is, anders dan de VvE aanvoert, niet te lezen dat een appartement niet als twee zelfstandige woon-eenheden mag worden gebruikt.

In dit verband is ook de verdere inhoud van de splitsingsstukken van belang.

Zo bevat de splitsingsakte geen verbod op juridische ondersplitsing van een appartementsrecht. Integendeel, in het splitsingsreglement zijn bepalingen opgenomen (zie bijvoorbeeld artikel 2 lid 4, artikel 4 lid 5 en artikel 34 lid 3) die voorzien in de situatie van ondersplitsing.

Dat juridische ondersplitsing is toegestaan, brengt mee dat meest aannemelijk is dat met de bestemmings-bepaling niet is bedoeld te verbieden om een appartement als twee zelfstandige woon-eenheden te gebruiken.

Ook gaat het beroep van de VvE op het arrest van het gerechtshof Den Haag van 13 december 2016 (GHDHA:2016:3719) niet op.

Weliswaar was in die zaak een bestemmingsbepaling in de splitsingsakte met vergelijkbare bewoordingen aan de orde (“bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”), maar daarbij ging het niet om het gebruik van het appartement als meerdere zelfstandige wooneenheden, maar om het verhuren van het appartement aan drie afzonderlijke personen die samen geen gezin of huishouden vormden.

Dat is een ander feitelijk gebruik dan in deze zaak.

Hetzelfde geldt voor het door de VvE genoemde arrest van 1 maart 2022 van het gerechtshof Amsterdam (GHAMS:2022:622) waarin het ging om bewoning van een appartement door drie vriendinnen.

Met het voorgaande is de conclusie dat de splitsingstukken zich er naar objectieve maatstaven niet tegen verzetten dat het appartement van R&J wordt opgedeeld in en wordt gebruikt als twee afzonderlijke woningen.

Uit het hiervoor gegeven oordeel volgt dat de door de VvE gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.