De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de verdeelsleutel met betrekking tot de kosten van onderhoud of herstel van gemeenschappelijke zaken.

Deze procedure gaat over de vraag welke verdeelsleutel van toepassing is op de kosten van het hek rondom de binnenplaats van de VvE en het groen en het tuinhuis die zich op de binnenplaats bevinden.

De kantonrechter zal deze vraag beantwoorden door de akte van splitsing uit te leggen en te oordelen dat de genoemde kosten onder de algemene verdeelsleutel vallen.

Appartemensrecht. VVE. Onderhoud. Kosten van onderhoud of herstel van gemeenschappelijke zaken. Verdeelsleutel. Uitleg van de splitsingsakte.

De rechter oordeelt als volgt.

Ingevolge artikel 5:130 BW is een besluit van de VvE vernietigbaar als de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht.

Verzoeker heeft het verzoekschrift tijdig ingediend.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).

Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Dit is een marginale toets.

Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Aangezien in het onderhavige geval het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie om proceseconomische redenen niet tot verwijzing naar de rechtbank overgaan en beide verzoekschriften gezamenlijk behandelen.

Aan de orde is de vraag welke verdeelsleutel moet worden toegepast voor de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het hek rondom de binnenplaats, het tuinhuis dat op de binnenplaats staat en het groen dat zich op de binnenplaats bevindt.

Uitgangspunt is dat de binnenplaats een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE is.

In beginsel moeten de kosten voor gemeenschappelijke gedeelten en zaken door alle leden van de VvE gedragen worden op grond van de verdeelsleutel die is opgenomen in artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte, tenzij in de akte een afwijkende verdeelsleutel daarvoor is opgenomen.

Voor de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de hellingbaan, de binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) en de bestrating van die hellingbaan en de binnenplaats, is in artikel 8 lid 5 van de splitsingsakte een afwijkende verdeelsleutel opgenomen, in die zin dat deze kosten alleen voor rekening komen van de eigenaren van de parkeerplaatsen.

Omdat de kosten voor het eerdergenoemde hek, tuinhuis en groen in de akte niet worden genoemd is voor partijen onduidelijk of deze kosten onder het vijfde lid vallen.

Daar zal de kantonrechter de splitsingsakte voor moeten uitleggen.

Als het gaat om de uitleg van een splitsingsakte neemt de kantonrechter tot uitgangspunt de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

Daarbij is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van feitelijke kenmerken uit te leggen.

Uit artikel 8 van de splitsingsakte blijkt dat de opstellers van de akte de verdeling van de gemeenschappelijke kosten zo hebben geprobeerd in te vullen dat de appartementseigenaren die (het meeste) gebruik maken of profijt hebben van een gemeenschappelijk gedeelte of zaak de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van dit gedeelte/deze zaak moeten dragen.

Het zogeheten profijtbeginsel is dus leidend in de akte.

In de akte wordt vrij gedetailleerd vermeld welke gemeenschappelijke gedeelten/ zaken onder het bereik van het vijfde lid van artikel 8 vallen.

Onder a is vermeld dat het gaat over “de hellingbaan, de binnenplaats (inclusief de parkeerplaatsen) en de bestrating van die hellingbaan en de binnenplaats”.

Uit de tekst maakt de kantonrechter, anders dan de VvE en mede in het licht van het profijtbeginsel, op dat de opstellers van de akte ervoor hebben gekozen om alleen de bestrating van de binnenplaats en de hellingbaan volledig voor rekening van de parkeerplaatseigenaren te laten komen.

Deze worden immers expliciet benoemd, maar niet de op die binnenplaats aanwezige gemeenschappelijke zaken, waaronder het hek, groen en tuinhuis vallen.

Dat valt op omdat niet betwist is dat het hek er ten tijde van de splitsing al stond en uit beelden van Google Maps van oktober 2010 blijkt dat het groen op de binnenplaats toen reeds was aangeplant.

Op eenvoudige wijze hadden deze gemeenschappelijke zaken dan ook in de akte vermeld kunnen en moeten worden.

De opstellers hebben bijvoorbeeld met betrekking tot de aan het kanaal gelegen steiger de omschrijving eenvoudig aangevuld met “en al hetgeen daartoe behoort” en onder c is vermeld: “de vlonders, steigers, meerpalen, beschoeiingen en dergelijke”.

Dat dit in het vijfde lid onder a van artikel 8 niet is gebeurd en omdat het profijtbeginsel leidend is in de akte, is voor de kantonrechter een indicatie dat ervoor gekozen is om de op de binnenplaats geplaatste of te plaatsen gemeenschappelijke zaken onder de algemene verdeelsleutel te laten (blijven) vallen.

Dat deze uitleg ook redelijk en billijk is wordt ondersteund door het navolgende.

De binnenplaats wordt volledig afgesloten door het hek.

Verzoeker en belanghebbende, maar ook de eigenaren van de benedenappartementen kunnen alleen via het hek en de binnenplaats hun woning bereiken.

De fietsenstalling is alleen door het (zij)hek bereikbaar.

Weliswaar wordt het hek door de eigenaren van de bovenappartementen vrijwel niet gebruikt omdat hun parkeerplaatsen voor het complex liggen waar ook een ingang is naar hun appartementen, maar alle eigenaren hebben door middel van een app/tag toegang tot de binnenplaats.

Naast de toegangsfunctie voorkomt het hek dat ongenode derden de binnenplaats betreden dan wel hun auto’s daar parkeren en de woningen/appartementen en de steigers kunnen bereiken.

Het heeft dan ook een algemene selectie- en veiligheidsfunctie, waarvan alle eigenaren en dus niet alleen de eigenaren van de parkeerplaatsen profijt hebben.

Verder laten bewoners hun kinderen op de binnenplaats spelen.

Het groen dient, naast verfraaiing van de binnenplaats, met name als afscheiding van de binnenplaats van de tuinen van de benedenappartementen aan de ene kant en het buurperceel aan de andere kant.

Onbekend is wanneer het tuinhuis op de binnenplaats is geplaatst, maar, gelet op de beelden van Google Maps van 2015, in ieder geval al vanaf 2015.

Dat het tuinhuis alleen wordt gebruikt door de tuinman (ten behoeve van het groen van de binnenplaats) heeft de VvE onvoldoende aannemelijk gemaakt.

Omdat alle eigenaren van de appartementen en de eigenaren van de twee woningen toegang hebben tot de binnenplaats en profijt hebben van het hek (toegang en veiligheid), het groen (ontneemt de woningen het zicht op de parkeerplaatsen en neemt het zicht op het buurperceel weg) en het tuinhuis (opslag van gemeenschappelijke zaken), is het redelijk dat voor de kosten daarvan de algemene verdeelsleutel van toepassing is.

Dat de meeste kosten van het hek bestaan uit de kosten voor het grote automatisch hek, bestemd voor het in- en uitrijden van de auto’s, kan zo zijn, maar de kosten van een hek zijn nu eenmaal niet deelbaar.

Overigens vergeet de VvE bij dit verweer dat het niet alleen om het hek aan de straatzijde gaat, maar bijvoorbeeld ook over het hek aan de achterzijde dat uit veiligheidsoverwegingen is geplaatst vanwege (onder meer) de spelende kinderen.

Het zou niet redelijk zijn als de kosten van alle gemeenschappelijke zaken die de VvE op de binnenplaats heeft geplaatst of zal plaatsen enkel en alleen voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen zou komen.

Bovendien zijn er ook parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw.

Dat de VvE dit ook niet redelijk vindt blijkt uit het feit dat de kosten voor herstel/vervanging van de op de binnenplaats staande schutting en het betegelde gedeelte waar de afvalbakken staan via de algemene verdeelsleutel worden verdeeld.

Ten slotte merkt de kantonrechter op dat verzoeker bij toepassing van de algemene verdeelsleutel als eigenaar van twee parkeerplaatsen meebetaalt aan hek, tuinhuis en groen (30/1988e aandeel).

De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het besluit van de vergadering om verdeelsleutel 3 (kosten komen alleen voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen) toe te passen voor de kosten van het hek, het groen en het tuinhuis in dit geval nietig is wegens strijd met de splitsingsakte.

Uit het voorgaande volgt dat het verzoek op de primaire grond toewijsbaar is, zodat het overige onbesproken kan blijven.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.