De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een besluit tot het verlenen van toestemming voor Airbnb verhuur nietig was.
Verzoeker verzoekt de kantonrechter te verklaren voor recht dat het besluit van de VvE om tijdelijke vakantieverhuur aan belanghebbende toe te staan nietig is dan wel het besluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Is besluit toestemmingverlening voor Airbnb verhuur nietig? Tijdelijke verhuur. Vakantieverhuur. Kamerverhuur. Privégebruik. Bedrijfsmatige exploitatie.
De rechter oordeelt als volgt.
In zowel de akte van splitsing als van ondersplitsing staat dat het appartement gebruikt moet worden als woning voor privégebruik en dat het niet toegestaan is om deze te exploiteren als pension- of kamerverhuur.
Volgens [verzoeker] valt het tijdelijk verhuren van het appartement ook onder dit verbod, maar dat hebben de belanghebbenden weersproken.
Volgens hen ziet de exploitatie van een pension- en kamerverhuurbedrijf op structurele en bedrijfsmatige exploitatie van het appartement, waarbij het gebruik duurzaam wordt ingericht op een tegen vergoeding ter beschikking stellen van het appartement aan derden.
Omdat partijen hierover van mening verschillen dient de bepaling in de splitsingsakte te worden uitgelegd.
Bij de uitleg komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet het tegen betaling verhuren van de woning aan Airbnb-gasten gelijk worden gesteld met pension- of kamerverhuur.
De appartementen moeten volgens de akte worden gebruikt als woning voor privégebruik.
Dat impliceert dat de woning niet bedrijfsmatig mag worden geëxploiteerd.
Hierbij past niet dat de woning vanwege commerciële doeleinden wordt verhuurd, ook al is dat slechts kortstondig.
Bovendien veronderstelt de term woning een zekere bestendigheid, terwijl toeristen niet in de woning wonen, maar deze slechts tijdelijk gebruiken.
Incidenteel vakantieverhuur is daarom in strijd met de akte van hoofdsplitsing en de akte van ondersplitsing en dus in beginsel niet toegestaan.
Uit beide reglementen volgt echter uit de laatste zin van artikel 25 lid 1 dat door de vereniging (in het geval van de hoofdsplitsing: de hoofd-VvE en in het geval van ondersplitsing: de onder-VvE) toestemming kan geven voor afwijkend gebruik. Het betreft dan het verlenen van een persoonlijk en tijdelijk recht.
In het geval van de VvE (dit is dus de onder-VvE) wordt de mogelijkheid van afwijking wel begrenst door het reglement of het huishoudelijk reglement van de hoofdsplitsing en de daarop gebaseerde besluiten van de vergadering van de hoofdsplitsing (zie artikel 47 lid 5 reglement ondersplitsing).
Dit betekent dat de VvE geen toestemming kan geven voor vakantieverhuur omdat dit gebruik in strijd is met de akte van hoofdsplitsing: daarin staat immers dat incidentele vakantieverhuur niet is toegestaan.
Dit betekent dat het besluit van de VvE nietig is.
De ledenvergadering van de hoofd-VvE kan wél toestemming verlenen verlenen voor afwijkend gebruik, zo volgt uit het reglement van de hoofdsplitsing.
Dat is echter niet gebeurd.
Dit wordt niet anders doordat de eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen tijdelijke verhuur.
Dan nog steeds is deze toestemming niet bij vergadering gegeven.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat in het geval de vergadering van de hoofd-VvE wel toestemming had verleend, dit besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid en dus vernietigbaar.
Dit wordt als volgt toegelicht.
Er wordt door de belanghebbenden aan voorbij gegaan dat het alleen verzoeker is die alle overlast ervaart van de tijdelijke verhuur, terwijl de overige belanghebbenden daarentegen zelf geen enkele overlast van de verhuur ervaren.
Zij zijn immers alle drie niet aanwezig op de momenten dat het appartement van belanghebbende wordt verhuurd.
Belanghebbenden verhuren hun appartement en ook overige belanghebbende is op de momenten van verhuur niet aanwezig.
Dat betekent dat al de nadelige effecten feitelijk op één enkele appartementseigenaar komt te rusten, te weten verzoeker.
Dit geldt temeer nu het juist verzoeker is die recht onder het appartement van belanghebbende woont en zij onbetwist heeft gesteld dat de appartementen erg gehorig zijn.
Gelet hierop had de VvE de belangen van verzoeker zwaar moeten meewegen.
Niet kan worden aangenomen dat hier aan is voldaan met de aanvullende voorwaarden die door de vergadering verbonden zijn aan de toestemming.
Hierbij moet worden bedacht dat het hier gaat om een klein complex van slechts vier appartementen, gescheiden door één trappenhuis.
Dit betekent dat vaste bewoners elkaar regelmatig tegenkomen en vertrouwd raken aan elkaar en elkaars leefgeluiden.
Een wisseling van onbekende personen in het gebouw doet afbreuk aan die vertrouwdheid.
Dit geldt des te meer nu de tijdelijke huurders langs de voordeur van verzoeker moeten lopen om het appartement van belanghebbende te bereiken, terwijl het trappenhuis volgens verzoeker zeer smal is.
Daarnaast hebben toeristen nu eenmaal vaak een ander leefritme dan vaste bewoners en veroorzaken zij daardoor vaker overlast.
Tot slot wordt overwogen dat het uitgangspunt is dat het volgens het reglement niet is toegestaan om de woning tijdelijk te verhuren.
Een afwijking van dit uitgangspunt kan precedentwerking kan hebben waarbij deze afwijking – mede gelet op de (stem)verhoudingen in de VvE –neigt naar een voortdurende situatie met alle negatieve gevolgen voor verzoeker van dien.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.