De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE tot plaatsing van een airco-unit op het dak van het appartement nietig was wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
verzoeker verzoekt het besluit om de installatie op het dak te plaatsen nietig te verklaren dan wel te vernietigen omdat dit besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen.
Zo hebben de leden geen kennis kunnen nemen van de bezwaren van verzoeker, zijn de vragen en opmerkingen niet behandeld in de ALV en is niet voldoende rekening gehouden met de belangen van verzoeker.
Appartemensrecht. VVE. Besluit van de VVE tot plaatsing van een airco-unit op het dak van het appartement nietig? Redelijkheid en billijkheid. Belangenafweging. Geluidsoverlast. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een VvE vernietigbaar wegens 1) strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, 2) strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW of 3) strijd met een reglement.
Het is niet gebleken dat de besluiten in strijd zijn geweest met de wettelijke of statutaire bepalingen of een reglement.
Wat betreft strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt als volgt overwogen.
Uit artikel 2:8 BW volgt dat een VvE en haar leden zich jegens elkaar moeten gedragen zoals de redelijkheid en billijkheid vordert.
Een besluit is vernietigbaar als de inhoud of de totstandkoming ervan in strijd is met deze verplichting.
Dat is het geval als de ALV bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
De enkele omstandigheid dat een van de leden een ander standpunt inneemt, maakt nog niet dat het besluit onredelijk is en voor vernietiging in aanmerking komt.
Dit neemt niet weg dat daar bij de belangenafweging door de ALV rekening mee moet worden gehouden.
Wat betreft het besluit om anoniem te stemmen verwijst de kantonrechter naar wat eerder is overwogen.
Er zijn ook geen onregelmatigheden geconstateerd die de totstandkoming van dit besluit betreffen.
Verzoeker heeft verder onvoldoende onderbouwd waarom dit besluit vernietigd moet worden.
De ALV heeft daarom bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit kunnen komen.
Het verzoek tot vernietiging van dit besluit wordt daarom afgewezen.
Wat betreft het besluit tot plaatsing van de airco-unit op het dak boven het appartement van verzoeker verwijt verzoeker verweerder onvoldoende rekening te hebben gehouden met zijn belangen.
De vrees van verzoeker voor overlast van de airco-unit is echter vooral gebaseerd op de eerdere overlast.
Belanghebbende heeft toegelicht dat hiermee rekening is gehouden door alle technisch mogelijk oplossingen te gebruiken (waaronder een omkasting, flexibele leidingen en anti-trillingsplaten).
Verzoeker heeft niet voldoende onderbouwd waarom desondanks overlast wordt verwacht.
Een verwijzing naar een brief van de installateur die geen verantwoordelijkheid neemt met betrekking tot geluidsoverlast is niet voldoende omdat de installateur alleen benoemt dat eerdere klachten niet herleid konden worden naar de oude airco-unit.
Hieruit kan dan ook geen conclusie getrokken worden.
Verder verwijt verzoeker verweerder onvoldoende onderzoek te hebben gedaan naar de andere locaties.
De vraag of er andere geschikte locaties beschikbaar zijn, is echter niet de maatstaf waaraan getoetst moet worden.
Het gaat erom of bij de keuze van verweerder alle belangen in redelijkheid en billijkheid zijn meegenomen in de overwegingen.
In het verzoek van belanghebbende is uitgebreid ingegaan op alternatieve locaties en de voor- en nadelen hiervan.
Verzoeker heeft zijn belangen tijdens de ALV ook kunnen toelichten.
Gezien die afweging is het besluit om te kiezen voor de locatie vlak boven het appartement van verzoeker in alle redelijkheid genomen.
Daarbij onderbouwt verzoeker niet waarom de constructie van het dak op de huidige locatie niet stevig genoeg zou zijn.
Evenmin onderbouwt verzoeker waarom sprake zou zijn van een concrete dreiging van de brandveiligheid, luchtkwaliteit of waardedaling van de appartementen.
Tot slot is van belang dat de airco-unit inmiddels geplaatst is en er nog geen klachten of meldingen zijn geweest.
Daarbij heeft belanghebbende een onderhoudscontract voor de airco-unit afgesloten en toegezegd de daaruit voortvloeiende afspraken met partijen te delen, waaronder de (periodieke) onderhoudsafspraken en de doorlooptijden van behandeling van klachten.
Belanghebbende heeft verder toegezegd dat de airco-unit ’s avonds en ‘s nachts, althans buiten werktijden van de apotheek, uit zal staan.
Ingeval van klachten kan de airco-unit bovendien op afstand bediend worden.
Gezien het voorgaande is de conclusie dat verweerder in alle redelijkheid tot het besluit tot plaatsing van de airco-unit op het dak boven het appartement van verzoeker kon overgaan.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.