De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de rookafvoerkanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorden.
De kern van het geschil is het antwoord op de vraag of de rookgasafvoeren individueel zijn of gemeenschappelijk.
Verzoeker legt aan het verzoek ten grondslag dat uit het modelreglement blijkt dat de rook- en ventilatiekanalen gemeenschappelijk zijn.
Het onderhoud en de vervanging van de rookgasafvoeren komen daarom voor rekening van de VvE.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Behoren de rookafvoerkanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten? Onderhoudskosten. CV-ketel. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De kern van het geschil is het antwoord op de vraag of de rookgasafvoeren individueel zijn of gemeenschappelijk.
Het modelreglement zoals opgenomen in de splitsingsakte dient daartoe te worden uitgelegd volgens een objectieve maatstaf.
Volgens deze maatstaf komt het aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Verder zijn van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekst-interpretaties zouden leiden.
Beide besluiten van de VvE hangen met elkaar samen.
De gronden die verzoeker aanvoert voor zijn verzoek om nietigverklaring, dan wel vernietiging van deze besluiten, zijn ook dezelfde.
Verzoeker stelt zich op het standpunt dat uit artikel 17 lid 1 sub a van het modelreglement blijkt dat de rookgasafvoer een gemeenschappelijke zaak is.
De VvE stelt dat de rookgasafvoer een individuele zaak is en de kosten voor onderhoud en het vervangen daarvan voor rekening van de eigenaar komen.
De VvE wijst erop dat er een verschil is tussen een rookkanaal en een rookgasafvoer die onderdeel is van een individuele CV-ketel.
De CV-ketel en de rookgasafvoer zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en de rookgasafvoer is uitsluitend dienstbaar aan de individuele CV-ketel, behorend tot het privé gedeelte.
Dit brengt volgens de VvE met zich dat de rookgasafvoer op grond van (uitleg van) artikel 17 van het modelreglement een privé zaak is van het gebouw, althans dat er in elk geval twijfel bestaat over de uitleg van het modelreglement op dit punt.
Overwogen wordt als volgt.
In het normale spraakgebruik worden de termen rookkanaal, rookgaskanaal, rookgasafvoer en rookgasafvoerkanaal met wisselende betekenis gebruikt.
Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de VvE met de term rookkanaal bedoelt de (gemetselde) schacht in een gebouw leidend naar een schoorsteen op het dak of andere gevelopening.
Met rookgasafvoer bedoelt zij de afvoerbuis in die schacht – verbonden met telkens één CV-ketel per appartement- om de rookgassen van de ketel naar de buitenlucht af te voeren.
De discussie concentreert zich op de status van deze afvoerbuis.
Partijen zijn het niet eens over de uitleg van het modelreglement op dit punt.
De kantonrechter zal de splitsingsakte uitleggen met inachtneming van de objectieve maatstaf zoals hierboven uiteengezet.
De term rookgasafvoer(buis) komt niet in de splitsingsakte of andere relevante stukken voor.
Artikel 17 lid 1 sub a kwalificeert “de rook- en ventilatiekanalen” als gemeenschappelijke zaken, zonder nadere toelichting over wat daaronder moet worden verstaan.
Van belang is dat de toevoeging “voor zover die niet uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé gedeelte” of een passage van gelijke strekking ontbreekt, in tegenstelling tot de passages in lid 1 en 2 van voornoemd artikel waar het gaat om bijvoorbeeld hek- en traliewerk, plafonds en wanden, liften et cetera.
Omdat zo’n toevoeging ontbreekt bij de passage over de rookkanalen, brengt een objectieve uitleg mee dat de term “rook- en ventilatiekanalen” ruim dient te worden uitgelegd, en zowel de schachten omvat als de zich daarin bevindende buizen voor rookgasafvoer en aanvoer van lucht.
Dit betekent dat de rookgasafvoer(buizen) gemeenschappelijk zijn.
Deze uitleg is niet in strijd met artikel 17 lid 2 van de splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken.
Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook de rookgasafvoeren en luchttoevoeren worden bedoeld.
De splitsingsstukken zijn op dit punt voldoende duidelijk.
Voor een beperkte uitleg van de term rookkanalen in de door de VvE genoemde zin is dan ook geen plaats.
De VvE heeft zich er nog op beroepen dat de feitelijke situatie in het appartement meebrengt dat het rookgaskanaal als een privézaak moet worden aangemerkt, omdat elke CV-ketel individueel is aangesloten op een eigen separate rookgasafvoerbuis en een eigen, separate luchttoevoerbuis, en daarmee een onlosmakelijk geheel vormt.
Dit standpunt gaat niet op.
In de eerste plaats is het niet nodig voor een beslissing in deze zaak om te kijken naar de uiterlijke kenmerken van het appartementencomplex en de CV-ketels.
Een objectieve uitleg van de leden 1 en 2 van artikel 17 van het modelreglement leidt immers al tot de conclusie dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn.
Ten tweede is het uiterlijke kenmerk dat de rookgasafvoer van sommige appartementen niet via een gemeenschappelijke schacht naar buiten voert, van onvoldoende gewicht om in afwijking van de uit het modelreglement blijkende bedoeling tot de slotsom te komen dat de rookgasafvoeren privézaken zijn.
Ook de overgelegde memo kan niet leiden tot een andere uitleg. Vanwege de rechtszekerheid die een splitsingsakte eigenaren van een appartement moet bieden, komt aan een dergelijke uitleg onvoldoende gewicht toe.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Ook de omstandigheid dat de CV-ketel en de rookgasafvoer technisch onlosmakelijk zijn verbonden maakt dit niet anders.
Zoals ook door verzoeker op zitting is toegelicht, zal het vaker zijn dat een technische eenheid wordt doorbroken, zoals bijvoorbeeld bij kranen en cv-radiatoren, en dat de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en het vervangen daarvan bij verschillende instanties wordt belegd.
De besluiten van de VvE zijn dan ook in strijd met artikel 17 van het modelreglement en om die reden nietig.
Hoewel de vordering tot nietigverklaring van een besluit van een orgaan van de VvE in beginsel bij de rechtbank moet worden ingesteld, acht de kantonrechter zich op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020 (HR:2020:1275) bevoegd om de nietigheid van de besluiten uit te spreken.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van verzoeker om nietigverklaring van de besluiten zal toewijzen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.