Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 14 december 2021 uitspraak gedaan over de vraag of bij de verandering van een trappenhuis de goederenrechtelijke situatie gewijzigd was en daardoor een wijziging van de splitsingsreglement noodzakelijk was.
In deze zaak gaat het om de vraag of het besluit van de VvE waarin de ledenvergadering de aanpassingen van geïntimeerde in het trappenhuis heeft goedgekeurd, nietig moeten worden verklaard, dan wel of het besluit vernietigbaar is.
In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard.
Appartementsrecht. VVE. Nietig besluit? Verandering in trappenhuis. Goederenrechtelijke situatie. Wijziging van de splitsingsreglement noodzakelijk? Toestemmingsvereiste? Wijziging van trappenhuis van tijdelijke aard? Eenvoudig herstel mogelijk?
De rechter oordeelt als volgt.
Met haar grief komt appellant op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van de VvE van 14 augustus 2020 niet nietig is.
Zij stelt dat het besluit onder meer nietig is, omdat er met het plaatsen van de voorziening sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie, waarvoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is die niet is voorgelegd aan de VvE.
Goederenrechtelijke situatie
Volgens vaste rechtspraak is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist.
Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.
Het gaat er immers volgens de strekking van de toepasselijke wettelijke regeling om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden.
Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.
Met het besluit van 14 augustus 2020 heeft de ledenvergadering geïntimeerde toestemming verleend om een gedeelte van het trappenhuis, behorend tot de gemeenschappelijke ruimte, tijdelijk af te scheiden voor de overige bewoners.
Daarmee is aan geïntimeerde een persoonlijk recht toegekend van tijdelijke aard.
Aan de toestemming zijn ook duidelijke voorwaarden verbonden.
Zo schrijft geïntimeerde in haar notitie voor de ledenvergadering zelf: “De voorziening is tijdelijk, namelijk voor zolang ik eigenaar ben van beide appt en deze beide bewoon.”.
In de notulen van de ledenvergadering staat “dat bij verkoop van één van de appartementen of van beide, het trappenhuis in oude staat wordt teruggebracht.”
En ter zitting heeft geïntimeerde nog eens met zoveel woorden verklaard dat zij de voorziening alleen treft voor de duur dat zij eigenaar is van zowel appartement D als appartement E.
Hiermee is de tijdelijkheid van de voorziening voldoende gewaarborgd.
Verder is geen sprake van een ingrijpende verandering in de constructie.
Bovendien is niet in geschil dat de verandering zich leent voor eenvoudig herstel.
Naar het oordeel van het hof is daarom geen sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie waarvoor een wijziging van de splitsingsakte zou zijn vereist.
Het splitsingsreglement
Appellant stelt verder dat geïntimeerde met het plaatsen van de voorziening inbreuk maakt op haar recht van medegebruik van de gemeenschappelijke ruimte, zoals bedoeld in artikel 11 van het splitsingsreglement.
Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW jo. artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit dat strijdig is met het splitsingsreglement nietig.
Volgens geïntimeerde was de ledenvergadering echter bevoegd om een besluit te nemen over het plaatsen van de voorziening.
Op grond van artikel 9 lid 1 sub a van het splitsingsreglement behoort het trappenhuis tot het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex.
Daarnaast bepaalt artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement dat het zonder toestemming van de ledenvergadering niet toegestaan is veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten aan te brengen.
In artikel 13 lid 1 is voorts het volgende bepaald: ‘Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de ledenvergadering is verboden.’
Uit deze artikelen volgt dat de ledenvergadering bevoegd was om toestemming aan geïntimeerde te geven voor het plaatsen van een voorziening in het gemeenschappelijke trappenhuis.
Dat de ledenvergadering desondanks niet bevoegd was hiertoe te besluiten is door appellant niet gesteld.
Het medegebruik van deze gemeenschappelijke ruimte is door de voorziening beperkt, maar dat doet niet af aan de bevoegdheid van de ledenvergadering.
Met toestemming van de ledenvergadering kan een appartementseigenaar dus inbreuk maken op het recht van medegebruik van andere gebruikers (artikel 11 splitsingsreglement).
Ten aanzien van de geldigheid van het te nemen besluit, is in artikel 37 lid 1 van het splitsingsreglement het volgende bepaald: ‘Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.’
Dit betekent dat meer dan de helft van de aanwezige leden voor het besluit moet stemmen.
In aanwezigheid van 100% van de stemgerechtigden hebben vijf van de zeven stemmen voor het besluit gestemd, zodat de vereiste meerderheid is gehaald.
Daarmee is het besluit rechtsgeldig genomen, zodat ook in dit opzicht geen grond bestaat om nietigheid van het besluit aan te nemen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.