Appartementsrecht. VVE. Nietig of vernietigbaar besluit VVE? Ondersplitsing. Uitleg van splitsingsakte. Rechtsbijstandsverzekering. Redelijkheid en billijkheid.

De Rechtbank Rotterdam heeft op 3 december 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een bersluit van de VVE nietig of vernietigbaar was.

Appartementsrecht. VVE. Nietig of vernietigbaar besluit van VVE? Ondersplitsing. Uitleg van de splitsingsakte. Rechtsbijstandsverzekering. Redelijkheid en billijkheid.

De rechter oordeelt als volgt.

Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Artikel 5:124 BW bepaalt artikel 2:14 BW van toepassing op de besluiten van verenigingen van eigenaars (hierna: VvE) en artikel 5:129 lid 1 BW stelt de akte van splitsing van een VvE gelijk met statuten.

Besluiten van een VvE zijn dus nietig wanneer zij in strijd zijn met de akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Artikel 2:15 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) wegens strijd met een reglement.

Nietigverklaring van een besluit van een VvE kan worden voorgelegd aan een rechter van de sector civiel, team Handel van de rechtbank.

Gedaagde heeft deze procedure niet gevolgd.

Pas nu zij zelf in rechte betrokken wordt, doet zij een beroep op de – in haar optiek – nietigheid van het besluit om een rechtsbijstandverzekering af te sluiten door eiseres en de kosten daarvan af te wentelen op de ondergesplitste VvE’s.

Een dergelijk beroep kan niet zelfstandig door de kantonrechter worden beoordeeld.

Volgens artikel 5:130 lid 1 BW gaat de kantonrechter immers over vernietiging van een besluit van een orgaan van een VvE.

Gedaagde doet in deze procedure echter ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW wordt dit door de kantonrechter gezien als een beroep op de vernietigbaarheid.

Dat eiseres het beroep op de redelijkheid en billijkheid ook als beroep op de vernietiging heeft gezien, is gebleken tijdens de mondelinge behandeling nu zij daar heeft aangevoerd dat de termijn voor vernietiging ruimschoots verstreken is.

Het beroep op de nietigheid kan hierdoor gezien worden als een beroep tezamen met een beroep op vernietiging in één zodat de kantonrechter wel bevoegd is.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte.

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

In dit verband komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval.

Artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte, opgemaakt op 11 augustus 2003, verplicht het bestuur van eiseres het gebouw te verzekeren tegen water-, storm-, brand-, glas- en ontploffingsschade en een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.

Daarnaast is de ALV bevoegd te besluiten tot het aangaan van verzekeringen tegen andere gevaren of tegen de wettelijke aansprakelijkheid van een bestuurder.

Eiseres bestaat uit één groot gebouw, onderverdeeld in winkels op de begane grond, daarboven gelegen diverse appartementencomplexen en een ondergrondse parkeergarage.

In geval van een gebouw met diverse bestemmingen wordt een VvE altijd opgesplitst.

Dit vanwege de verschillende bestemmingen met bijbehorende behoeftes om te voorkomen dat iedereen in kosten moet bijdragen terwijl daar geen gebruik van gemaakt wordt.

Zo hoeft een eigenaar van een appartement niet mee te betalen in de kosten van het onderliggende winkelcentrum of in de kosten van de parkeergarage terwijl de eigenaar geen bij het appartement behorende parkeerplaats heeft in die garage.

Andersom hoeven de eigenaren van de winkelpanden en/of de parkeergarage niet mee te betalen in de kosten van bijvoorbeeld de liften in het appartementencomplex.

Anders ligt dit voor verzekeringen, die kunnen wel voor het gehele gebouw afgesloten worden en elke ondergesplitste VvE draagt dan bij naar evenredigheid in de kosten.

Artikel 8 lid 1 eerste volzin noemt dan ook de verzekeringen ten aanzien van het gebouw welke [eiseres] dient af te sluiten.

Anders dan de eerste volzin bevat de tweede volzin niet de woorden ‘het gebouw’. De in de tweede volzin genoemde ‘andere gevaren’ hoeven dan ook niet zo restrictief uitgelegd te worden dat zij letterlijk moeten zien op gevaren voor het gebouw maar kunnen ruimer uitgelegd worden. Verder is in de splitsingsakte niet uitgewerkt dat ondergesplitste VvE’s andere risico’s ieder voor zich dienen te verzekeren.

Ook worden in de splitsingsakte andere specifieke verzekeringen niet uitgesloten.

Daarnaast geldt dat de rechtsbijstandverzekering al is afgesloten per 1 januari 2008. Tot 1 januari 2019 heeft gedaagde de premie altijd voldaan.

Gedaagde kan en heeft ook gebruik gemaakt van de rechtsbijstandverzekering.

De enige beperking die de verzekering kent, is dat zij geen dekking geeft aan de ondergesplitste VvE’s in een procedure tegen eiseres.

Dit alles overziend kan het afsluiten van een rechtsbijstandverzekering vallen onder de bedoeling van artikel 8 lid 1 van de splitsingsakte.

Dat betekent dat het besluit van eiseres niet in strijd is met de splitsingsakte en dus niet nietig is.

Het beroep op vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE dient bij verzoekschrift binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen.

Gedaagde heeft een dergelijk beroep niet ingesteld.

Buiten dat zij daar te laat mee is, zou haar beroep op de redelijkheid en billijkheid in deze procedure om inhoudelijke redenen niet slagen.

Het is namelijk niet gebleken dat gedaagde door betaling van een bedrag van € 39,90 per maand voor een rechtsbijstandverzekering waar zij gebruik van kan maken en heeft gemaakt onredelijk benadeeld wordt.

De enige beperking is dat zij de verzekering niet kan gebruiken in een procedure tegen eiseres maar die hoeft pas gevoerd te worden als de daartoe aangewezen wegen tot niets hebben geleid.

In dit specifieke geval is door de voorzitter van eiseres tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat de kwestie rondom de rechtsbijstandverzekering tijdens de volgende ALV behandeld kan worden mits gedaagde dit onderwerp vooraf op de agenda laat zetten en documentatie daaromtrent tijdig toestuurt en niet zoals tijdens de laatste ALV van 26 juni 2019 pas op de vergadering met een wijzigingsvoorstel komt.

Er bestaat dus een mogelijkheid de kwestie rondom de rechtsbijstandverzekering zonder een gerechtelijke procedure op te lossen waarvan gedaagde nog geen gebruik van heeft gemaakt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.