De Rechtbank Limburg heeft op 2 december 2020 uitspraak gedaan over de vraag of de balkons tot de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw behoorde?
De VvE stelt dat op grond van de splitsingsstukken, respectievelijk de uitleg ervan, de balkons en de lange betongevels van het flatgebouw, alsmede de overige hierna te noemen gedeelten en zaken gemeenschappelijk zijn.
De onderhouds- en renovatiekosten ervan zijn voor de rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren op grond van het gewijzigde artikel 2 lid 3 van het modelreglement zoals opgenomen in de splitsingsakte in combinatie met artikel 3 sub a en sub b van het modelreglement.
De appartementseigenaren dienen in de kosten bij te dragen in overeenstemming met het breukdeel dat hun appartementsrecht in de gemeenschap vertegenwoordigt.
Appartementsrecht. VVE. Behoren de balkons tot de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw? Maatstaf uitleg splitsingsstukken.
De rechter oordeelt als volgt.
Behoren de balkons aan de lange zijden van het flatgebouw tot de gemeenschappelijke dan wel tot de privé gedeelten van het flatgebouw?
Het antwoord op die vraag moet worden gegeven op grond van de splitsingstukken, in dit geval de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement.
Daarbij staat voorop dat bij de beoordeling als de onderhavige de volgende uitgangspunten gelden (vgl. Hoge Raad, 1 november 2013, HR:2013:1078 en Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014: 337).
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft.
De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.
Op grond van de splitsingsstukken, met inachtneming van de hiervoor geformuleerde maatstaf, overweegt de rechtbank ter zake van de balkons het volgende.
Onder de akte van splitsing is de splitsingstekening begrepen (art. 5:109 lid 3 BW).
In artikel 5:109 lid 2 BW is bepaald dat de splitsingstekening de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, weergeeft.
In de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 is in artikel 6 nader omschreven aan welke vereisten de splitsingstekening dient te voldoen.
Ingevolge sub c van dat artikel geldt dat de splitsingstekening de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van de gebouwen en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, alsmede de ligging van die gedeelten ten opzichte van de overige gedeelten van de gebouwen of van de grond, dient weer te geven.
Die begrenzing dient ingevolge sub g van dat artikel zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte te zijn aangegeven, welke dikte gelijk is in alle op de tekening voorkomende afbeeldingen, uitgezonderd de in het derde lid bedoelde situatieschets.
Daarnevens zijn ter verduidelijking arceringen toegelaten, afzonderlijk gekozen voor verschillende gedeelten die voor gebruik als afzonderlijk geheel zijn bestemd.
De rechtbank stelt voorop dat in deze zaak de splitsingstekening duidelijk is.
De privé gedeelten als bedoel in artikel 5:109 BW jo. artikel 6 sub c en g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 zijn op de splitsingstekening met een vette lijn omkaderd en duidelijk weergegeven.
B en gedaagde hebben terecht opgemerkt dat alle balkons als onlosmakelijke gedeelten van de privé gedeelten, namelijk de woonappartementen, op de splitsingstekening met een dikke lijn zijn mee-omkaderd en in tegenstelling tot de gemeenschappelijke gedeelten op de splitsingstekening niet donker zijn gearceerd.
Volgens de splitsingstekening behoort derhalve het balkon van een woon-appartement tot de privé gedeelten.
De splitsingstekening alleen is, met in achtneming van de hiervoor geformuleerde maatstaf, onvoldoende ter beoordeling van de vraag of de balkons al dan niet privé respectievelijk gemeenschappelijk zijn.
Voor de beantwoording van die vraag dient immers ook te worden gekeken naar hetgeen daaromtrent is vastgelegd in het modelreglement en de splitsingsakte.
Bij de splitsingsakte kan namelijk van het modelreglement zijn afgeweken.
Artikel 9 lid 1 modelreglement benoemt tot de gemeenschappelijke gedeelten onder andere de “balkonconstructies, borstweringen, (…) hek- en traliewerk”.
Een nadere duiding van het begrip “balkonconstructies” is daarbij niet gegeven, doch dat daarmee ook is bedoeld de balkons van het flatgebouw, staat niet tussen partijen ter discussie en komt de rechtbank, gelet op de taalkundige betekenis van het begrip balkonconstructie, juist voor.
In de splitsingsakte, waarin op pagina 8 artikel 9 van het modelreglement is gewijzigd en aangevuld, worden de balkonconstructies, borstweringen en hek- en traliewerk niet meer genoemd bij de benoeming van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Gelet hierop dient, naar objectieve maatstaven, te worden vastgesteld dat die zaken bij de totstandkoming van de splitsingsakte bij de gemeenschappelijke gedeelten en zaken eruit zijn gehaald.
De stelling van de VvE dat de balkons impliciet als gemeenschappelijk zijn blijven gelden, doordat de balkons onderdeel zijn van het geraamte van het flatgebouw en het geraamte van het gebouw zowel bij het modelreglement als bij de splitsingsakte als gemeenschappelijk is gekwalificeerd, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen.
Niet aannemelijk is dat terwijl de splitsingsakte de opsomming van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken inperkt, de geschrapte gemeenschappelijke elementen moeten worden geschoven onder de bij splitsingsakte gehandhaafde gemeenschappelijke elementen, die in het modelreglement al waren genoemd naast de geschrapte elementen.
Wat overblijft, is de tekst die op pagina 9 van de splitsingsakte is toegevoegd onder a. in het gewijzigde artikel 9 van het modelreglement waar tot de privé gedeelten en privé zaken onder meer worden gerekend: de terrassen en loggia’s, deuren, ramen en kozijnen.
De balkons zijn niet als privé-gedeelten genoemd.
De rechtbank is van oordeel dat met de op pagina 9 van de splitsingsakte onder a. bedoelde loggia’s gelet op hetgeen de VvE onbetwist daarover verklaard heeft niet gedoeld is op de balkons van het flatgebouw.
De rechtbank heeft evenmin aanknopingspunten in het dossier aangetroffen om aan te nemen dat met terrassen balkons bedoeld zijn.
Aan het feit dat de balkons niet expliciet als privé-gedeelten in artikel 9 onder a van de splitsingsakte zijn genoemd moet echter, naar het oordeel van de rechtbank, geen doorslaggevend gewicht moet worden toegekend.
Hiertoe wordt overwogen dat de opsomming in het gewijzigde artikel 9 van het modelreglement, onder a. in de splitsingsakte van de privé-gedeelten en zaken niet limitatief is én dat de uitkomst van de splitsingstekening en het feit dat bij splitsingsakte de balkons – in afwijking van het modelreglement – niet langer als gemeenschappelijk zijn vastgesteld maken dat de balkons moeten worden geacht te zijn begrepen onder de privé-gedeelten van het flatgebouw.
Alle splitsingsstukken in onderling verband bezien, behoren de balkons dus tot de privé-gedeelten van de appartementseigenaren met woning.
De gevorderde verklaring voor recht ad I onder 1 moet derhalve worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.