De Rechtbank Amsterdam heeft op 2 december 2020 in kort geding uitspraak gedaan over de vraag of de steeg, die toegang tot het appartement geeft, door de bewoners daarvan, gebruikt mochten worden.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Ten aanzien van de bevoegdheid, althans de vraag welke kamer van de rechtbank deze zaak moet behandelen, wordt geoordeeld als volgt.
Bij de beantwoording van die vraag wordt in beginsel aangeknoopt bij het recht dat de eiser stelt, tenzij aanstonds wordt geoordeeld dat dit anders ligt.
De kantonrechter zal de zaak aan zich houden en op de vorderingen beslissen, omdat het hier om een vordering van onbepaalde waarde gaat en er duidelijke aanwijzingen zijn dat deze geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,00.
De vordering heeft betrekking op het gebruik van een steeg tussen twee panden en eiser heeft te kennen gegeven deze te willen gebruiken als fietsenstalling voor de huurders van het pand.
Vooralsnog valt niet in te zien dat bij een dergelijke bestemming de steeg een waarde vertegenwoordigt die hoger ligt dan € 25.000,00.
Weliswaar blijkt uit correspondentie dat eiser voor de waarde van de steeg aansluiting zoekt bij de (huur)prijzen die voor een afsluitbare stalling voor auto’s gehanteerd worden, maar dat lijkt geen realistische vergelijking.
De spoedeisenheid van de vordering is gelegen in de stelling van eiser dat hij geen toegang heeft tot zijn eigendom en daarom vordert om in het bezit van de sleutels te worden gesteld.
De rechter oordeelt als volgt.
Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Bevoegdheid van de rechter. Vordering van onbepaalde waarde? Gebruik van een steeg, die toegang geeft tot het appartement.
De vordering heeft feitelijk betrekking op het gebruik van de steeg door gedaagden.
Dat zij lid zijn van de VVE die is ontstaan nadat het pand in appartementen is gesplitst, maakt nog niet dat zij de steeg gebruiken in de hoedanigheid van lid van de VVE.
Het is dan ook niet duidelijk waarom de VVE in deze zaak is gedagvaard.
Eiser heeft niets gesteld wat daarop een ander licht zou kunnen werpen.
De vorderingen tegen de VVE worden daarom afgewezen.
De vordering tot ontruiming van de steeg is in zoverre onbegrijpelijk dat eiser niet stelt dat gedaagden de steeg anders gebruiken dan als doorgang.
Hij stelt niet dat er goederen in staan opgeslagen die daar weggehaald moeten worden.
Aangezien gedaagden in de steeg wonen is onduidelijk waar een ontruimingsvordering betrekking op zou moeten hebben.
De vordering tot ontruiming zal daarom worden gelezen als een verbod voor gedaagden om de steeg nog langer als doorgang te gebruiken, naar wordt aangenomen vooruitlopend op een verklaring voor recht in de bodemprocedure ten aanzien van het gebruiksrecht van de steeg.
In geval van toewijzing van deze vordering zou eiser dan vrij zijn om de steeg af te sluiten.
Eiser stelt dat er geen sprake kan zijn van een gebruiksrecht aan de zijde van gedaagden, aangezien alleen de huurovereenkomst tussen gedaagde en eiser een tijdelijk gebruiksrecht heeft gegeven aan gedaagde.
Die huurovereenkomst is in 2006 geëxpireerd.
Gedaagden betogen echter dat er reeds vele decennia voor 1996 gebruiksrechten bestonden, op grond van een erfdienstbaarheid, dan wel gebruik als buurweg.
Gelet op die betwisting kan thans in dit kort geding – waarin geen ruimte is voor nader onderzoek of bewijslevering – niet vooruit worden gelopen op de beslissing van de bodemrechter.
Daarbij komt dat de spoedeisendheid met betrekking tot dit deel van de vordering ontbreekt.
Immers, eiser heeft al in 2014 te kennen gegeven de steeg te willen gebruiken als fietsenstalling voor zijn huurders en is daar vervolgens zes jaar lang niet op teruggekomen.
Dat duidt niet op al teveel haast.
Eiser heeft niet gesteld waarom de uitvoering van die plannen nu opeens wel spoedeisend zou zijn geworden.
Dat betekent dat dit deel van de vordering wordt afgewezen
De steeg is eigendom van eiser.
Dat brengt met zich dat hij er te allen tijde toegang toe moet hebben.
De vordering tot afgifte van een passende sleutel is daarom toewijsbaar.
Mogelijk is deze reeds in bezit van eiser of diens advocaat en in dat geval wordt deze vordering toegewezen voor zover vereist.
Aangezien gedaagden hebben te kennen gegeven dat zij de sleutel reeds aan eiser hebben afgegeven en niet valt in te zien wat zij voor belang hebben om eiser buiten te sluiten zolang eiser maar niet hetzelfde doet, wordt het in dit stadium niet noodzakelijk geoordeeld om een dwangsom op de afgifte te stellen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.