Appartementsrecht. VVE. Geschil over de eigendom van kapverdieping. Bevrijdende verjaring? Eigendomsverkrijging. Bezit ter goede trouw?

De Rechtbank Rotterdam heeft op 2 december 2020 uitspraak gedaan over een geschil betreffende de eigendom van een kapverdieping van een appartement.

Het pand is gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW.

De Vereniging van Eigenaren (VVE) is niet actief.

Boven de gesplitste zolder van het pand bevindt zich een kapverdieping.

Gedaagden hebben daar een wasmachine, wastafel en douchecabine geplaatst of laten plaatsen en een slaapkamer gemaakt of laten maken.

Gedaagden hebben de kapverdieping verhuurd.

Zowel in augustus 2016 als in februari 2017 heeft eiser een gat gemaakt in het plafond van het tot zijn appartement behorende gedeelte van de zolderverdieping en de vloer van de kapverdieping.

De eerste keer heeft gedaagde het gat zelf dichtgemaakt, de tweede keer heeft hij dat laten doen door derden.

Appartementsrecht. VVE. Geschil over de eigendom van kapverdieping. Bevrijdende verjaring? Eigendomsverkrijging. Bezit ter goeder trouw?

De rechter oordeelt als volgt.

Het geschil over de eigendom van de kapverdieping

Eiser stelt zich met verwijzing naar de splitsingsakte met de bijbehorende splitsingstekening alsmede de leveringsakten van gedaagden en hemzelf op het standpunt dat de kapverdieping tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand behoort.

Dit betekent dat het gedaagden niet is toegestaan om de kapverdieping te gebruiken alsof die tot appartement behoort.

Als lid van de VvE kunnen gedaagden de kapverdieping niet voor zichzelf houden, maar alleen met de andere leden van de VvE.

Dat gedaagden naar gesteld van hun rechtsvoorganger van het appartement met kapverdieping hebben gekocht, maakt dat niet anders, nu hun aanspraak op de kapverdieping geen steun vindt in de splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening en evenmin in de leveringsakte.

Eiser betwist dat gedaagden op grond van verjaring eigenaar zijn geworden van de kapverdieping.

Volgens gedaagden komt niet eiser, maar uitsluitend de VvE een zelfstandig vorderingsrecht toe, zodat eiser niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen.

Verder stellen zij zich op het standpunt dat de kapverdieping wel degelijk tot het appartement  behoort.

Daartoe beroepen zij zich op de verklaring van hun rechtsvoorganger die aan hen het appartement met de kapverdieping heeft verkocht en geleverd.

Voor het appartement aan adres 5 , waarvan de indeling identiek is en waarbij in het verleden eenzelfde splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden als bij adres 1, geldt dat de notaris de splitsingsakte in 2017 heeft gewijzigd.

Daarmee is bevestigd dat de kapverdieping van adres 5 bij appartement 3 van dat pand hoort.

Hieruit kan worden afgeleid dat de notaris heeft verzuimd de oorspronkelijke splitsingsakten, ook die voor het onderhavige pand, correct op te stellen.

Eiser noch de VvE kan aanspraak maken op de kapverdieping, omdat de rechtsvoorgangers van gedaagden door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar van de kapverdieping zijn geworden.

Onder verwijzing naar de verklaring van A , de vaste trap vanuit appartement 3 naar de kapverdieping, de inrichting van de kapverdieping en de daar aanwezige installaties hoort volgens hen de kapverdieping al veertig jaar bij appartement 3.

Het vorderingsrecht van de eiser.

Volgens gedaagden is de VvE, een rechtspersoon met zelfstandige rechten en plichten, de enige partij die een vordering kan instellen met betrekking tot de gemeenschap van appartementsrechten.

Nu de (inactieve) VvE geen besluit heeft genomen tot het instellen van een vordering ter zake de kapverdieping, komt eiser geen zelfstandig vorderingsrecht toe.

Eiser betwist dat hem geen zelfstandig vorderingsrecht toekomt.

Gelet op de overlast die eiser ondervindt door de ingebruikname van de kapverdieping door gedaagden kan hij hen als buren/appartementseigenaren in rechte aanspreken uit hoofde van onrechtmatige daad.

De rechtbank verwerpt het verweer van gedaagden.

Zij stelt voorop dat de VvE geen eigenaar is van het pand, dat zijn de gezamenlijke appartementseigenaren.

Artikel 5:108 BW bepaalt dat de appartementseigenaren tegenover elkaar verplicht zijn de inrichting van het gesplitste gebouw in stand te houden in overeenstemming met wat daarover in de splitsingsakte is bepaald.

Van deze verplichting kunnen de individuele appartementseigenaren nakoming vorderen (artikel 3:296 BW).

De omstandigheid dat de (al dan niet actieve) VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheden de gezamenlijke appartementseigenaren kan vertegenwoordigen en kan optreden tegen appartementseigenaren die niet voldoen aan hun verplichtingen, brengt niet met zich dat die appartementseigenaren hun eigen vorderingsrecht verliezen.

Waar hoort de kapverdieping bij?

Ter bepaling wat in de splitsing is betrokken is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende stukken, de notariële akte en de aan die minuut gehechte tekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden delen van het pand en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de algehele inhoud van de akte en de tekening.

Gelet op de rechtszekerheid mag slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven registers kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (ECLI:NL:HR:2014:337).

Vaststaat dat in de splitsingsakte over de kapverdieping niets is vastgelegd en in de bijbehorende splitsingstekening evenmin.

De hoogste verdieping van het pand die in deze akte en tekening is vermeld (en gesplitst), is de zolderverdieping. Alle partijen hebben blijkens de betreffende akte van levering verklaard een kopie van de splitsingsstukken te hebben ontvangen.

De akte van de levering van appartement 3 aan gedaagden maakt overigens ook geen melding van levering van de kapverdieping aan gedaagden.

Anders dan gedaagden stellen, zijn de splitsingsstukken, gelet op hiervoor weergegeven beoordelingsmaatstaf, duidelijk over de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren en volgt daaruit dat de kapverdieping niet hoort bij appartement 3, maar behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van het pand, waarin iedere appartementseigenaar een drie/negende aandeel heeft.

Bij dit oordeel betrekt de rechtbank niet de argumenten die partijen ontlenen aan de in verschillende stukken opgenomen oppervlakte van een are en tweeëndertig centiaren.

Anders dan partijen menen, is dat niet de (mogelijke) woonoppervlakte van hun eigen appartement, maar de grondoppervlakte van het pand met erf.

Dit blijkt onder meer uit bladzijde 1 van de splitsingsakte.

Zijn gedaagden  verkrijgers te goeder trouw van de kapverdieping?

Dat gedaagden naar eigen zeggen niet bekend waren met de inhoud van de splitsingsstukken, komt gelet op hun verklaring ten tijde van de levering van appartement 3 voor hun eigen rekening en risico.

De verklaringen van hun rechtsvoorgangers over het gebruik/bezit van de kapverdieping doen daar niet aan af. Hun betoog dat de notaris, die de splitsingsakte heeft gepasseerd, heeft verzuimd de kapverdieping op te nemen in de splitsingsakte en splitsingstekening, terwijl dat verzuim door de notaris bij adres 5 inmiddels is hersteld door de splitsingsakte te wijzigen, gaat niet op.

Gesteld noch gebleken is dat de rechtsvoorgangers van gedaagden met succes om wijziging van de splitsingsakte hebben verzocht, zodat de splitsingsakte uit 1977 nog onverkort geldt.

Het beroep van gedaagden op de artikelen 3:24, 3:25 en 3:26 BW slaagt niet.

Gedaagden zijn gelet op de inhoud van de in de openbare registers van het kadaster geregistreerde stukken niet als verkrijgers te goeder trouw van de kapverdieping aan te merken, waaruit tevens volgt dat zij geen geslaagd beroep kunnen doen op verkrijgende verjaring.

Zijn gedaagden door bevrijdende verjaring eigenaar van de kapverdieping geworden?

Voor bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW is bezit gedurende twintig jaar vereist.

De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf van de artikelen 3:107 en 3:108 BW.

Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn.

Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels die in de op in artikel 3:108 BW volgende artikelen worden gegeven, en op grond van uiterlijke feiten.

De interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is voor het bestaan van bezit niet relevant.

Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn.

De stelling van gedaagden dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de kapverdieping gaat niet op, alleen al omdat uit de uiterlijke omstandigheden naar verkeersopvattingen niet de wil van gedaagden kan worden afgeleid om als rechthebbenden op te treden.

De toegangstrap naar de kapverdieping bevindt zich in het appartement van gedaagden en is aan het zicht van derden onttrokken, zodat van openbaar en ondubbelzinnig bezit geen sprake kan zijn.

Hun niet nader onderbouwde stelling dat eiser de trap heeft gezien of had kunnen zien omdat hij wel eens in het appartement van gedaagden is geweest, leidt niet tot een ander oordeel, omdat daaruit nog niet volgt dat eiser heeft gezien of had moeten zien dat gedaagden de kapverdieping in gebruik hebben genomen.

Evenmin is gesteld of gebleken dat gedaagden op een andere manier ondubbelzinnig duidelijk hebben gemaakt dat zij de kapverdieping in bezit hebben genomen en als hun eigendom beschouwen.

Op enig moment heeft eiser ontdekt wat er aan de hand was en daarna heeft hij, voor zover de verjaringstermijn van twintig jaar toen zou zijn gaan lopen, ruimschoots binnen het verstrijken van die termijn de onderhavige vorderingen ingesteld.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.