De Rechtbank Amsterdam heeft op 9 november 2021 uitspraak gedaan in kort geding over een geschil tussen eigenaars van een appartementsrecht, die een dakterras willen realiseren, en de huurders van een appartementsrecht die daar satellietschotels op hebben staan.
Eisers voeren het navolgende aan.
Gedaagden handelen door het niet willen verplaatsen van de satellietschotels onrechtmatig jegens eisers.
Gedaagden maken op onrechtmatige wijze inbreuk op het eigendomsrecht en het exclusieve gebruiksrecht van eisers om het dakdeel als dakterras in gebruik te nemen.
Gedaagden hebben zonder toestemming van de VvE dan wel de Alliantie de satellietschotels op het dak geplaatst.
De schotels stonden ten tijde van de aankoop en levering van de appartementsrechten aan eisers nog niet op het dak.
De schotels zijn na de publicatie van de omgevingsvergunning in maart 2020 voor het eerst aangetroffen.
Door de aanwezigheid van de satellietschotels is het niet mogelijk om de door eisers geconstateerde lekkage te onderzoeken, de dakbedekking te vervangen en het dakterras te realiseren.
Eisers lijden hierdoor schade en hebben een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening.
De lekkage moet worden verholpen en de prijzen voor de werkzaamheden aan het dak en dakterras worden in verband met de stijgende prijzen van bouwmaterialen steeds hoger.
Gedaagden hebben geen redelijke grond om niet mee te (willen) werken aan het verplaatsen van de satellietschotels.
Appartementsrecht. VVE. Geschil tussen appartementseigenaren die een dakterras willen realiseren en de gebruikers (huurders) van een appartementsrecht die daar satellietschotels hebben staan. Toetsing. Belangenafweging.
De rechter oordeelt als volgt.
In deze procedure ligt (enkel) voor of gedaagden gehouden zijn de satellietschotels met toebehoren naar het door de VvE aangewezen dakdeel te verplaatsen.
De bezwaren die gedaagden als zodanig tegen de realisatie van het dakterras hebben aangedragen, waaronder de bezwaren aangaande de omgevingsvergunning, de aanwezigheid van asbest, de fundering en mogelijke verzakking, worden in deze procedure daarom buiten beschouwing gelaten.
Temeer nu voor deze bezwaren de bestuursrechtelijke weg open staat, waarvan de beroepsprocedure nog loopt.
Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een (spoedeisend) belang hebben bij uitbreiding van hun appartementsrecht en de realisatie van het dakterras.
Aan het verweer van gedaagden daaromtrent wordt voorbij gegaan.
Nu de vordering ziet op het verplaatsen van de satellietschotels met toebehoren, en dus niet op definitieve verwijdering daarvan, is van een inbreuk op het in artikel 10 EVRM neergelegde recht op vrijheid van meningsuiting en nieuwsgaring geen sprake.
Verplaatsing van de schotels betekent immers niet dat het voor gedaagden in zijn geheel niet meer mogelijk is om via de satelliet kanalen te ontvangen en televisie te kijken.
Dat (ook) bij het verplaatsen van de satellietschotels met toebehoren sprake is van schending van artikel 10 EVRM hebben gedaagden onvoldoende aannemelijk weten te maken.
Het verweer op dit punt zal dan ook worden gepasseerd.
Eisers hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat gedaagden door het niet willen verplaatsen van de satellietschotels op onrechtmatige wijze inbreuk maken op hun eigendoms- en gebruiksrecht.
Vooropgesteld wordt dat sprake is van een geschil tussen eisers als eigenaar van een appartementsrecht en gedaagden als huurders van de Alliantie en dus gebruikers van een appartementsrecht.
Zowel de VvE als de Alliantie zijn geen partij bij de onderhavige procedure.
Voor zover eisers een beroep hebben willen doen op dat gedaagden door satellietschotels op het dak te plaatsen in strijd handelen met artikel 22 lid 2 van het gewijzigde Modelreglement van de VvE, overweegt de kantonrechter dat dit artikel gedaagden niet kan worden tegengeworpen.
De VvE is in 2014, en dus na de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen gedaagden en de Alliantie opgericht, wat ingevolge het bepaalde in artikel 5:120 lid 3 BW mee brengt dat de reglementsbepaling niet jegens hen geldt, tenzij huurders daarin hebben toegestemd.
Dat gedaagden daarin hebben toegestemd dan wel dat de kantonrechter heeft beslist dat de bepaling jegens hen komt te gelden is gesteld noch gebleken.
Van een inbreuk op een eigendomsrecht van eisers kan ook geen sprake zijn, nu niet zij maar de VvE eigenaar is van het gezamenlijke dak.
Bij de beoordeling of gedaagden onrechtmatig jegens eisers handelen staan het (exclusieve) gebruiksrecht dat eisers van de VvE hebben verkregen om het dakdeel van het gezamenlijke dak als dakterras in gebruik te nemen en het gebruiksrecht dat gedaagden op het betreffende dakdeel stellen te hebben centraal.
Of een inbreuk op een gebruiksrecht onrechtmatigheid oplevert hangt af van de omstandigheden van het geval.
In de huurovereenkomst is bepaald dat gedaagden van de Alliantie huren: ‘de woning met aan- en toebehoren, 4 kamer(s)’.
Uit de huurovereenkomst volgt dus niet dat (een deel) van het gezamenlijke dak tot het gehuurde behoort.
Gedaagden stellen dat zij al lang gebruik maken van het dak, onder meer omdat zij al 18 jaar op dezelfde plek satellietschotels met toebehoren op het dak hebben staan.
Eisers hebben dit weersproken en daartoe aangevoerd dat ten tijde van de aankoop en de levering van de appartementsrechten op 26 september 2019 geen satellietschotels op het dak aanwezig waren.
Gelet op hetgeen door gedaagden naar voren is gebracht is niet uit te sluiten dat zij al langere tijd gebruik maken van de satellietinstallaties op het dak.
Of, voor hoelang en waar dat het geval is, is thans echter niet goed vast te stellen.
Dat uit het vonnis van 15 juli 2013 dan wel het vonnis van 10 juni 2014 zou blijken dat de satellietschotels met toebehoren in 2013/2014 al op dezelfde plek op het dak stonden en daar mogen blijven staan, zoals gedaagden hebben betoogd, overtuigt niet.
In geen van beide vonnissen wordt gerept over de aanwezigheid van satellietschotels op het dak en op de door gedaagden overgelegde foto’s, waaronder die van de descente, zijn enkel twee kabels zichtbaar.
Bovendien vormt het verplaatsen van de satellietschotels met toebehoren een beperkte inbreuk op het gebruiksrecht dat gedaagden op het dakdeel stellen te hebben.
Deze beperking van het gebruiksrecht, mocht hier al sprake van zijn, staat tegenover het recht van eisers om hun appartementsrecht uit te breiden en het dakterras te realiseren.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het belang van eisers in het onderhavige geval zwaarder weegt, en boven het belang van gedaagden]dient te prevaleren.
Eisers hebben toestemming van de VvE en de benodigde omgevingsvergunning verkregen en mochten er dus op vertrouwen het dakterras (op korte termijn) te kunnen realiseren.
Eisers zijn al gestart met de verbouwing en hebben gemotiveerd aangevoerd dat de kosten hiervan door de vertraging steeds hoger oplopen.
Dat het verplaatsen van de satellietschotels met toebehoren naar het door de VvE aangewezen dakdeel op geen enkele wijze mogelijk is, hebben gedaagden onvoldoende onderbouwd en komt de kantonrechter niet aannemelijk voor.
Temeer nu er elders op dakdelen in de omgeving, zoals door gedaagden aangevoerd, zich ook satellietschotels bevinden.
In het licht van het voorgaande is de inbreuk door eisers op het gebruiksrecht van gedaagden, als daar al sprake van is, gerechtvaardigd.
De conclusie is dan ook dat gedaagden door het niet willen meewerken aan het verplaatsen van de satellietschotels met toebehoren onrechtmatig handelen jegens eisers.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevraagde voorziening zal worden toegewezen.
Dit betekent dat gedaagden veroordeeld zullen worden om binnen een week na betekening van het vonnis, de satellietschotels met toebehoren te verplaatsen naar het door de VvE aangewezen dakdeel dan wel deze in zijn geheel te verwijderen.
De door eisers gevorderde en gemaximeerde dwangsom – waartegen geen zelfstandig verweer is gevoerd – acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar.
Hetzelfde geldt voor de gevorderde machtiging om bij verzuim de werkzaamheden zelf op kosten van gedaagden uit te laten voeren.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.