Appartementsrecht. VVE. Verbouwing. Besluit VVE tot weigering van het weghalen van een draagmuur en draagbalk onredelijk? Toetsing. Vervangende machtiging van de rechter.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 13 juli 2021 uitspraak gedaan over de vraag of het besluit van de VVE tot weigering van het weghalen van een draagmuur en draagbalk bij een verbouwing van een appartement redelijk was en of dit besluit in stand kon blijven.

Bij het inleidend verzoekschrift hebben geïntimeerden verzocht het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE op grond van artikel 5:130 jo. 2:14 en 2:15 BW nietig te verklaren dan wel te vernietigen en indien en voor zover noodzakelijk een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW te verstrekken c.q. voor recht te verklaren dat geïntimeerden de verbouwingswerkzaamheden mogen uitvoeren, al dan niet onder nader te stellen voorwaarden.

Zij hebben aan deze verzoeken ten grondslag gelegd dat voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van een stalen draagbalk geen toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist.

Voor zover die toestemming wel is vereist, is de toestemming zonder redelijke grond geweigerd en is het besluit wegens strijd met de wet of de statuten en/of reglement nietig dan wel vernietigbaar, aldus geïntimeerden.

De kantonrechter heeft het besluit van 19 december 2019 vernietigd en geïntimeerden gemachtigd om de muur tussen de keuken en de woonkamer in hun appartement door B te laten weghalen en een stalen constructieve draagbalk (brandvrij afgetimmerd) te laten plaatsen.

Daaraan zijn de voorwaarden verbonden – kort samengevat – dat geïntimeerden de benodigde bescheiden overleggen aangaande de aansprakelijkheidsverzekering van B en dat de stalen ligger aan weerszijde op een UNP-kolom zal worden afgedragen, in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand.

Deze beslissing is gegrond op de volgende – samengevatte – overwegingen.

Omdat de muur onderdeel uitmaakt van de bouwkundige constructie van het gebouw, is deze aan te merken als ‘gemeenschappelijk gedeelte’ en is voor het weghalen daarvan toestemming vereist van de VvE.

Op grond van artikel 5:130 jo. Artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar indien het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Allereerst zijn geen concrete bouwkundige bezwaren tegen het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalen balk naar voren gebracht.

De belangrijkste reden voor de vergadering van eigenaars om toestemming te weigeren is gelegen in de vrees dat de aansprakelijkheid voor schade die een derde op enig moment zou kunnen lijden als gevolg van het weghalen van de muur, niet is gedekt door een verzekering, maar die vrees vormt geen (toereikende) rechtvaardiging voor de weigering.

Daarnaast leidt het verlenen van toestemming aan geïntimeerden niet tot precedentwerking. Ieder eventueel toekomstig verzoek van een ander lid van de VvE zal op de eigen merites moeten worden beoordeeld.

Ook is onweersproken gebleven dat voor het realiseren van een “open keuken” in de specifieke door geïntimeerden gewenste vorm wel degelijk noodzakelijk is dat de muur wordt verwijderd.

Tot slot is het appartement eigendom en woonruimte van geïntimeerden, die zij vanzelfsprekend zoveel mogelijk willen en ook moeten kunnen indelen naar hun voorkeur, zolang de belangen van de VvE zich daartegen niet verzetten.

Om deze redenen heeft de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit kunnen komen en de gevraagde toestemming dan ook zonder redelijke grond geweigerd, zodat de gevraagde machtiging onder voorwaarden wordt verleend, aldus nog steeds de kantonrechter.

Tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop die berust, komt de VvE in hoger beroep op met zes grieven.

Appartementsrecht. VVE. Verbouwing appartement. Besluit VVE. Weigering van het weghalen van een draagmuur en draagbalk redelijk? Toetsing. Vervangende machtiging.

De rechter oordeelt als volgt.

Met de grieven voert de VvE aan dat de kantonrechter ten onrechte de gronden van het verzoekschrift heeft aangevuld met de rechtsgrond uit artikel 2:15 lid 1 sub b BW (strijd met de redelijkheid en billijkheid), omdat geïntimeerden in het verzoekschrift uitsluitend een beroep hebben gedaan op vernietiging van het besluit wegens strijd met de wet, statuten en/of het reglement.

De overige aangevoerde gronden kunnen slechts tot nietigverklaring leiden, maar daartoe is de kantonrechter niet bevoegd, aldus de VvE.

In het verzoekschrift van geïntimeerden is zowel in de kop als in de punten 1, 8 en 9 (het petitum) een beroep gedaan op artikel 5:130 BW gelezen in samenhang met artikel 2:15 BW.

In punt 8 van het verzoekschrift hebben geïntimeerden met zoveel woorden gesteld dat de rechtsverhouding tussen de leden van de VvE wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.

Daarnaast hebben zij een beroep gedaan op artikel 5:121 BW.

Dat artikel is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.

De stelling van de VvE dat in het verzoekschrift geen beroep zou zijn gedaan op de redelijkheid en billijkheid, is dan ook niet juist.

Nu de kantonrechter het verzoek van geïntimeerde op de voet van artikel 5:130 BW als een verzoek tot vernietiging heeft behandeld wordt niet meer toegekomen aan de stelling van de VvE dat de kantonrechter onbevoegd is om te beslissen op een verzoek tot nietigverklaring.

De grief is verder gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van 19 december 2019 moet worden vernietigd omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

De VvE betoogt dat de vergadering van eigenaars wel in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen en voert daartoe vier redenen aan.

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter met juistheid heeft overwogen dat het geïntimeerden als rechthebbenden op het appartement zo veel mogelijk vrij moet staan dat in te delen naar hun eigen voorkeur, zolang de belangen van de VvE (en van de overige appartementseigenaren, vult het hof aan) zich daartegen niet verzetten.

De te beantwoorden vraag is dan, of de vergadering van eigenaars in redelijkheid kan menen dat die laatste situatie zich hier voordoet.

Als eerste reden voor de weigering is aangevoerd dat onvoldoende duidelijk is of de CAR-verzekering van de aannemer de aansprakelijkheid dekt voor schade bij derden, als gevolg van de werkzaamheden, ook in de toekomst.

Naar het oordeel van het hof legt de vrees van de VvE voor onvoldoende verzekeringsdekking onvoldoende gewicht in de schaal, omdat die vrees grotendeels onterecht is.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door geïntimeerden in te schakelen aannemer moet beschikken over een CAR-verzekering.

Dat is een verzekering die de materiële schade dekt die ontstaat tijdens de bouw of montage van gebouwen.

Het hof wijst erop dat ook eventuele schade van (een) derde(n) door deze verzekering zal worden gedekt.

Het hof acht daarom, wat betreft eventuele schade als gevolg van de verbouwing waarvoor geïntimeerden thans toestemming vragen, niet vereist dat geïntimeerden zelf een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten, indien geïntimeerden een ter zake kundige en gecertificeerde aannemer inschakelen en die aannemer over een verzekering beschikt (bijvoorbeeld een CAR-verzekering) die een voor haar bedrijf te doen gebruikelijke dekking biedt voor de duur van vijf jaren tegen wettelijke aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de door haar te verrichten werkzaamheden.

Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan de vrees van de VvE dat die verzekering niet toekomstbestendig is.

Als tweede grond voor de weigering heeft de VvE aangevoerd dat nulmetingen in de omliggende appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimten moeten worden uitgevoerd, welke voor kosten dienen te komen van geïntimeerde.

Ter zitting hebben geïntimeerden te kennen gegeven bereid te zijn de kosten voor deze nulmetingen te dragen, waarmee ook dit bezwaar van tafel is.

In de derde plaats heeft de VvE als voorwaarde gesteld dat een schriftelijke regeling wordt opgesteld met geïntimeerden met het oog op de rechtsopvolgers van geïntimeerden.

De VvE heeft ter zitting naar voren gebracht dat het voor haar van belang is om het risico op schade ook neer te leggen bij toekomstige eigenaren van het appartement, omdat anders bij een verhuizing van geïntimeerden de kosten komen te liggen bij de leden van de VvE.

Geïntimeerden aangevoerd dat een dergelijk kettingbeding een onredelijke bezwaring van het appartementsrecht zou zijn.

Het hof acht het evenwel redelijk van geïntimeerden te eisen dat deze een overeenkomst met de VvE aangaan waarin is bepaald dat geïntimeerden in hun overeenkomst met eventuele rechtsopvolgers een (ketting)beding dienen op te nemen dat inhoudt dat gedurende tien jaar na het realiseren van de “open keuken” elke opvolgende eigenaar aansprakelijk is voor schade aan het gebouw of andere appartementen die het gevolg is van de uitgevoerde muurdoorbraak.

Ter motivering van de weigering is in de vierde plaats door de VvE aangevoerd dat het verlenen van toestemming aan geïntimeerden ongewenste precedentwerking zou hebben.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat een aan geïntimeerden verleende toestemming niet automatisch tot gevolg heeft dat ieder ander gelijksoortig verzoek ook zou moeten worden gehonoreerd.

In hoger beroep is van de zijde van de VvE niets aangevoerd wat tot een ander oordeel kan leiden.

Ook is het hof, na doorvragen op dit punt, niet gebleken dat het aantal open keukens dat op deze wijze in het flatgebouw tot stand kan worden gebracht, beperkt zou zijn.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle in dit geding naar voren gebrachte redenen voor de weigering, ook in onderling verband bezien, van onvoldoende gewicht zijn om de beperking van geïntimeerden in hun hiervoor omschreven vrijheid, te rechtvaardigen.

Dit betekent dat grief faalt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.