De Rechtbank Rotterdam heeft op 13 oktober 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de verwarming, verwarmingsknoppen en warmtemeters in de privégedeelten van het appartement tot de gemeenschappelijke zaken behoorden op grond van de splitsingsakte.
Eiser vordert dat de rechtbank bij vonnis voor recht verklaart dat het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 1 december 2020, inhoudende dat de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken behoren, nietig is.
Eiser legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat het besluit van 1 december 2020 van de VvE in strijd is met artikel 17 van de splitsingsakte en daarmee nietig (artikel 2:14 lid 1 BW, gelezen in samenhang met artikel 5:129 lid 1 BW).
Appartementsrecht. VVE. Akte van splitsing. Uitleg. Behoren de verwarming, verwarmingsknoppen en warmtemeters in de privégedeelten tot de gemeenschappelijke zaken?
De rechter oordeelt als volgt.
Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken.
Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vergelijk Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014:337).
Eiser baseert zijn vorderingen op artikel 17 lid 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte.
Tussen partijen staat vast dat de woningen in het flatgebouw worden verwarmd met blokverwarming.
Artikel 17 lid 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte bepaalt, voor zover hier van belang, dat blokverwarming, met inbegrip van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte (voor zover geen eigendom van derden), tot de gemeenschappelijke zaken wordt gerekend.
Tussen partijen staat vast dat de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeter(s) in de woning van eiser geen eigendom zijn van derden.
De tekst van artikel 17 lid 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte laat redelijkerwijs geen ruimte voor een andere uitleg dan de door eiser bepleite uitleg.
De zinsnede “met inbegrip van (…) in een privé gedeelte” is duidelijk bedoeld om mogelijke twijfel op dit punt weg te nemen.
De VvE wijst erop dat installaties, werken en leidingen die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, gelet op het slot van artikel 17 lid 1 onder f van de splitsingsakte geen gemeenschappelijke zaken zijn.
Dit slot heeft betrekking op alle acht de onderdelen/ liggende streepjes van artikel 17 lid 1 onder f van de splitsingsakte en dus niet specifiek of uitsluitend op de hier aan de orde zijnde radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters.
Gelet op het algemene(re) karakter van het slot van deze bepaling kan dit slot niet afdoen aan de expliciete aanwijzing van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters (ook in privé gedeelten) als behorend tot de gemeenschappelijk zaken in geval van blokverwarming.
Hetzelfde geldt voor artikel 17 lid 2, aanhef en onder c van de splitsingsakte.
Ook het beroep van de VvE op artikel 17 lid 2, aanhef en onder b van de splitsingsakte brengt niet mee dat deze akte anders moet worden uitgelegd dan eiser bepleit.
In het flatgebouw is sprake van blokverwarming en dus niet van een installatie voor de zelfstandige verwarming van een privé gedeelte.
Dit onderdeel van de splitsingsakte is niet van toepassing op de blokverwarming in het flatgebouw en (dus) evenmin op de radiatoren, radiatorknoppen en warmtemeter(s) in de woning van eiser.
Naar objectieve maatstaven volgt dan ook uit de omschrijving in de splitsingsakte, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte, dat de radiatoren, radiatorknoppen en warmtemeters in een privé gedeelte – zoals de woning van eiser – tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken behoren.
Het besluit van 1 december 2020 van de vergadering van de VvE dat dit niet zo is, is in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.
De vordering wordt in zoverre toegewezen.
Een verklaring voor recht wordt in de regel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Eiser heeft niet toegelicht waarom het aangewezen is om dat hier wel te doen en de rechtbank ziet daar ook geen reden voor.
In zoverre wordt de vordering afgewezen.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.