De Rechtbank Noord-Holland heeft op 15 december 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE een rechtsgeldig gebruiksrecht voor een gedeelte van het dak had verstrekt.

Eiser heeft van gedaagde een appartementsrecht gekocht, waarbij aan haar een gebruiksrecht is overgedragen voor een dakterras boven het appartement.

Kort nadat de leveringsakte is gepasseerd, moet eiser het dakterras verwijderen van de VvE in verband met het plegen van onderhoud aan het dak.

Vervolgens stelt de VvE dat het gebruiksrecht nietig is, zodat eiser niet het recht heeft om het dakterras te gebruiken.

Eiser vordert dat de VvE het aan haar door gedaagde overgedragen gebruiksrecht respecteert of opnieuw verleent, zodat zij het dakterras weer in gebruik kan nemen.

Appartementsrecht. VVE. Is een rechtsgeldig exclusief gebruiksrecht voor het dakterras verstrekt? Goederenrechtelijke wijziging? Veranderingen van tijdelijke aard die zich lenen voor herstel? Besluit VVE nietig? Daad van beheer of beschikkingsdaad?

De rechter oordeelt als volgt.

Daden van beheer zijn handelingen die geen gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie, waartoe de toestemming in een VvE vergadering bij besluit kan worden gegeven met gewone meerderheid van stemmen.

Bij daden van beschikking wijzigt in beginsel de goederenrechtelijke situatie wel.

Voor een dergelijke wijziging is de unanieme toestemming nodig van de gezamenlijke eigenaars (of een vervangende machtiging van de kantonrechter), zie artikel 5:139 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Ook is het mogelijk dat een wijziging in de goederenrechtelijke situatie met medewerking van het bestuur geschiedt, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste 4/5 van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt of met een zodanige meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald, zie artikel 5:139 lid 2 BW.

De Hoge Raad heeft echter bepaald dat niet iedere wijziging in de goederenrechtelijke situatie per definitie een daad van beschikking betreft.

Dit geldt bijvoorbeeld niet als de goedererenrechtelijke veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel.

Het dak boven het appartement is onderdeel van het gehele dak van aan elkaar geschakelde gebouwen waarin de appartementsrechten zijn gevestigd.

Het dak behoort toe aan alle appartementseigenaren binnen de VvE.

De Overeenkomst houdt een gebruiksrecht in dat onbeperkt overdraagbaar is en maar zeer beperkt kan worden ingetrokken door de VvE, namelijk alleen als de (opvolgend) gebruiker de in de Overeenkomst opgenomen verplichtingen niet nakomt.

Daarbij is het gebruiksrecht volgens de inhoud van de Overeenkomst onbeperkt overdraagbaar.

Het dakterras beperkt dus niet slechts tijdelijk het recht van medegebruik van de andere eigenaars op het gezamenlijke dak en daarmee is het een goederenrechtelijke wijziging.

Voor het rechtsgeldig aangaan van de Overeenkomst was dus een besluit nodig waar een groter aantal stemmen mee had ingestemd dan een gewone meerderheid van stemmen.

Het besluit waarbij toestemming voor het dakterras aan gedaagde is verleend, is neergelegd in het verslag van de ALV van 13 januari 2012.

De VvE stelt dat de bijeenkomst die op 13 januari 2012 is geweest, geen formele VvE vergadering was, waar dus ook geen rechtsgeldige besluitvorming heeft kunnen plaatsvinden.

In het verslag van de ALV van 13 januari 2012 staat dat 464 van de 852 stemmen vertegenwoordigd zijn tijdens de vergadering.

Dit was het aantal stemmen dat destijds door De Alliantie gehouden werd.

Er zijn door de overige stemgerechtigden geen volmachten verstrekt.

Vervolgens staat in het verslag dat met algemene stemmen de eigenaren besluiten om akkoord te gaan met de Overeenkomst.

Betrokkene krijgt mandaat om de Overeenkomst namens de VvE te ondertekenen.

Aan het slot van het verslag staat dit ook als besluit vermeld.

Onjuist is echter dat het besluit met algemene stemmen is aangenomen, omdat niet alle appartementseigenaren aanwezig waren op de vergadering (ook niet bij volmacht).

Die vermelding heeft daarom geen rechtsgevolg.

Tussen de besluitvorming op de ALV van 13 januari 2012 en de ondertekening van de Overeenkomst op diezelfde datum (de Overeenkomst vermeldt 12 januari 2012, maar bij de handtekeningen staat de datum 13 januari 2012) heeft geen besluitvorming door de gezamenlijke eigenaars over het aan gedaagde te verlenen gebruiksrecht plaatsgevonden.

De toestemming voor het dakterras is dus aan gedaagde gegeven met gewone meerderheid van stemmen, uitgaande van verslag van de VvE vergadering van 13 januari 2012.

Het aantal uitgebrachte stemmen is niet voldoende voor het rechtsgeldig verlenen van een gebruiksrecht met goederenrechtelijke gevolgen.

Binnen een VvE reikt de bevoegdheid van het bestuur niet verder dan blijkt uit de splitsingsakte en de besluiten van de vergadering van eigenaars.

Omdat een rechtsgeldig besluit van de gezamenlijke eigenaars ontbreekt, was betrokkene niet bevoegd om de Overeenkomst met daarin goederenrechtelijke gevolgen te doen sluiten.

De bevoegdheid daartoe volgt evenmin uit de splitsingsakte.

Omdat de Overeenkomst onbevoegd is gesloten, zijn de gezamenlijke eigenaars niet gebonden aan de Overeenkomst, voor zover daarin meer is geregeld dan waartoe in de ALV van 13 januari 2012 rechtsgeldig als daad van beheer is besloten.

De Overeenkomst is nietig, althans voor zover daarin een exclusief gebruiksrecht is opgenomen dat onbeperkt overdraagbaar is en maar zeer beperkt kan worden ingetrokken (artikel 2:14 BW).

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.