De Rechtbank Amsterdam heeft op 22 december 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE om aan een appartementseigenaar op te dragen een toegangsdeur tot zijn appartement dicht te maken in strijd was met de splitsingsakte.

Het geschil gaat in de kern om de vraag of het appartement, dat bestaat uit het souterrain en de begane grond van het pand, op grond van de splitsingsakte naast een ingang via het souterrain ook recht heeft op een ingang via de woonlaag op de begane grond in het pand.

Sinds 1991 is met toestemming van de VvE in de woonlaag op de begane grond van het appartement ook een toegangsdeur aanwezig.

Deze deur geeft het appartement toegang tot de gemeenschappelijke hal in het pand.

De meerderheid van de VvE-leden heeft besloten dat de ingang op de begane grond naar het appartement weer weg moet en moet worden vervangen door een blinde muur.

Het appartement heeft in die situatie alleen een ingang via het souterrain.

Een en ander volgt uit een door de VvE op 15 januari 2020 vastgesteld Huishoudelijk Reglement en tijdens de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten.

Eisers stellen dat het Huishoudelijk Reglement niet met juiste meerderheid is vastgesteld en dat ook de tijdens de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten vanwege strijd met de splitsingsakte nietig zijn.

Het Huishoudelijk Reglement van 15 januari 2020 en de op 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten zullen hierna afzonderlijk worden besproken.

Appartementsrecht. VVE. Is het besluit van de VVE om aan appartementseigenaar op te dragen een toegangsdeur tot het appartement dicht te maken in strijd met de splitsingsakte? Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat op grond van artikelen 2:14, eerste lid, BW, 5:124 BW en 5:129, eerste lid, BW, in onderlinge samenhang gezien, een besluit van de VvE nietig is indien dat besluit in strijd is met de splitsingsakte, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Op grond van artikel 44, tweede lid, van het Modelreglement 1983 kan een Huishoudelijk Reglement slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen.

Eisers stellen dat het Huishoudelijk Reglement van 15 januari 2020 niet met de juiste meerderheid is vastgesteld, aangezien B in die vergadering heeft tegengestemd.

De VvE heeft onder verwijzing naar de notulen van de VvE-vergadering van 26 februari 2020, waarin is opgenomen dat de notulen van de vergadering van 15 januari 2020 niet zijn goedgekeurd, echter betwist dat er op 15 januari 2020 een Huishoudelijk Reglement is vastgesteld.

Nu de VvE het niet goedkeuren van de notulen van de (informele) VvE-vergadering van 15 januari 2020 zo uitlegt dat er op 15 januari 2020 geen Huishoudelijk Reglement is vastgesteld, zijn partijen het er over eens – zij het op verschillende gronden – dat er geen Huishoudelijk reglement is vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit tot gevolg dat eisers geen belang hebben bij de gevorderde verklaring voor recht.

Nu er op 15 januari 2020 geen Huishoudelijk Reglement tot stand is gekomen, hebben eisers er geen belang bij om dat nietig te verklaren.

De door eisers gevorderde verklaring voor recht is daarmee bij gebrek aan belang niet toewijsbaar.

Eisers stellen dat de in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten in strijd zijn met de splitsingsakte van 10 december 1986 (hierna: de splitsingsakte).

Eisers stellen dat uit de splitsingsakte blijkt dat het souterrain en de begane grond verdieping ieder bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en los van elkaar als zelfstandige registergoederen te kunnen worden overgedragen.

Eisers stellen dat dit impliceert dat beide appartementen los van elkaar betreden moeten kunnen worden en dat de in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten daarom nietig zijn.

Daarnaast stellen eisers dat de in de vergadering van 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten in strijd zijn met het in artikel 12 van de Grondwet vastgelegde huisrecht en met het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer zoals vastgelegd in artikel 8 EVRM.

Ook hierdoor zijn de in de vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten nietig aldus eisers.

De VvE betwist dat appartement naast een ingang via het souterrain ook recht heeft op een ingang op het niveau van de begane grond woonlaag.

De VvE voert daartoe primair aan dat uit de splitsingsakte genoegzaam blijkt dat het de bedoeling is geweest van degene die tot splitsing is overgegaan dat er in het pand drie woonappartementen zouden worden gevormd, waarbij de appartementsrechten een gezamenlijk woonappartement zouden gaan vormen.

De VvE stelt dat dit blijkt uit de aanduidingen op de splitsingstekening.

Het appartementsrecht bestaat daarop slechts uit een voor- en achterkamer, terwijl er een inpandige trapverbinding is met het souterrain waar de bijbehorende voorzieningen zoals de keuken, badkamer/toilet, slaapkamer en cv-installatie zijn ingetekend.

Deze ontbreken bij het appartementsrecht.

Het appartementsrecht is volgens de VvE specifiek in het leven geroepen om een interne doorgang te creëren tussen het souterrain en de begane grond teneinde één woonappartement te vormen, waarbij via het souterrain ingang tot dat appartement werd verleend.

Het is bouwkundig ook zo gerealiseerd en in gebruik genomen.

Vanaf het moment van splitsen is het appartement drie keer verkocht, waarbij in alle drie de gevallen de appartementsrechten als één geheel zijn verkocht.

Subsidiair stelt de VvE dat als niet uit de splitsingsakte blijkt dat er drie woonappartementen zouden worden gevormd zonder een zelfstandige toegangsdeur op de begane grond naar appartementsrecht, dat in dat geval wel vaststaat dat door B en de VvE daarover bindende en geldige afspraken zijn gemaakt.

Die afspraken zijn op eisers overgegaan als rechtsopvolger van B.

Toewijzing van de vorderingen van eisers zou een schending van de tussen partijen geldende afspraken impliceren, aldus steeds de VvE.

De rechtbank overweegt het volgende.

Voor de vraag of de besluiten die in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 zijn genomen in strijd zijn met de splitsingsakte, is bepalend hetgeen is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, HR:2010:BM8933, NJ 2011/111).

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (HR 11 november 2013, HR:2013:1078).

Dat betekent dat in het onderhavige geval bij de beantwoording van voormelde vraag uitsluitend acht mag worden geslagen op de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening en dat de overige door de VvE genoemde stukken, zoals de advertentie waarbij de appartementsrechten destijds te koop zijn aangeboden en de door C bij de koop met E gemaakte afspraken daarbij buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Anders dan door de VvE aangevoerd blijkt uit de splitsingsakte of de daarbij behorende tekening niet dat degene die tot splitsing is overgegaan, E , ten tijde van de splitsing de bedoeling had om het souterrain en de begane grond van het pand tot één appartement om te vormen.

Het pand is in de akte van 10 december 1986 gesplitst in 7 appartementsrechten.

Het souterrain en de begane grond van het pand zijn daarbij gesplitst in de afzonderlijke appartemensrechten.

Indien, zoals door de VvE betoogd, bij de splitsing al was voorzien dat appartementsrechten één gezamenlijke woonlaag zou worden, dan had het in de rede gelegen dat bij de splitsing deze verdiepingen reeds tot één appartementsrecht zouden zijn gevormd, zoals dat bij de verdiepingen 3 en 4 van het pand wel is gedaan.

Verder is van belang, zoals ook door eisers aangevoerd, dat in artikel 20 van de splitsingsakte ook aan de eigenaar van het appartementsrecht is opgelegd dat deze geluidswerende voorzieningen dient te treffen indien in diens appartement een harde vloerbedekking wordt aangebracht.

Dit artikel beschermt dus de eigenaar van appartementsrecht tegen geluidsoverlast vanuit appartementsrecht, hetgeen niet logisch is indien de appartementsrechten één appartement zijn.

Ook hieruit blijkt bij de splitsing het uitgangspunt was dat de appartementsrechten zelfstandig en los van elkaar zouden kunnen worden bewoond.

Dit sluit ook aan bij de stelling van partijen en de verklaring van E dat bij de splitsing ten aanzien van de indeling van het pand in appartementen maximale flexibiliteit werd beoogd om zodoende appartementen te kunnen vormen waar de markt op dat moment behoefte aan had, dan wel om het gehele pand door te kunnen verkopen aan een collega vastgoedondernemer die vervolgens alsdan ook de maximale vrijheid zou hebben.

Het splitsen in zoveel mogelijk afzonderlijke appartementsrechten geeft die maximale flexibiliteit.

Ook de omstandigheid dat bij de splitsing tevens het appartementsrecht (hal) is gevormd sluit daarbij aan.

Dat gaf immers de mogelijkheid om na de splitsing van de vraag vanuit de markt te laten afhangen of de appartementsrechten gezamenlijk dan wel zelfstandig zouden worden verkocht.

Waarbij het appartementsrecht in het geval van gezamenlijke verkoop van de appartementsrechten, zoals thans het geval is, de verbinding tussen deze twee appartementsrechtsrechten zou kunnen vormen.

Uitgangspunt bij de verdere beoordeling is daarom dat uit de splitsingsakte volgt dat de appartementsrechten twee zelfstandig overdraagbare registergoederen zijn, zoals bedoeld in artikel 5:117, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.

Dat de appartementsrechten na de splitsing al drie keer gezamenlijk zijn verkocht en gebruikt, maakt dat niet anders.

Om zelfstandig overdraagbaar te kunnen zijn, moet een appartementsrecht echter wel over een eigen ingang kunnen beschikken.

Reeds daarom is de rechtbank van oordeel dat uit de splitsingsakte volgt dat ook appartementsrecht dient te kunnen beschikken over een eigen ingang.

Op de splitsingstekening zijn in het geheel geen toegangsdeuren tot de individuele appartementsrechten in het pand opgenomen.

Het appartementsrecht is in de splitsingsakte en op de splitsingstekening evenwel als “hal” aangeduid.

Nu, zoals door eisers aangevoerd, een van de betekenissen van het woord “hal” is “vertrek in een woning, direct achter de ingang gelegen” volgt de rechtbank de stelling van eisers dat bij de splitsing kennelijk is beoogd dat indien de appartementsrechten een gezamenlijke eigenaar zouden hebben, dat door appartementsrecht 2 dan via appartementsrecht 7 toegang zou worden verkregen tot de op de splitsingskaart als “gemeenschappelijk hal” benoemde ruimte.

Te meer nu het woord “gemeenschappelijk” impliceert dat alle appartementsrechten in het pand toegang hebben tot die ruimte en dus ook appartementsrecht.

Het niet aan eisers toestaan dat zij via appartementsrecht 7 toegang hebben tot die gemeenschappelijk hal is naar het oordeel van de rechtbank dan ook in strijd met de splitsingsakte.

De in de VvE-vergadering van 26 februari 2020 genomen besluiten zijn daarmee nietig.

De omstandigheid, zoals subsidiair door de VvE aangevoerd, dat B destijds ermee heeft ingestemd dat bij verkoop van het appartement de aan hem verleende toestemming opnieuw door de VvE zou worden bezien, geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.

Uit het voorgaande volgt immers dat ook de opvolgende eigenaren van het appartement recht hebben op een toegangsdeur tot de gemeenschappelijke hal en dat met intrekken van de toestemming de VvE in strijd met de splitsingsakte handelt.

Eisers zijn daarmee niet gebonden aan de afspraak die destijds met B inzake het opnieuw bezien van de verleende toestemming is gemaakt.

Daar komt bij dat als eisers daaraan wel gebonden zouden zijn geweest, dat dan bij de beoordeling zou zijn betrokken dat niet is gebleken dat is voldaan aan de voorwaarde die destijds door de VvE voor de herbeoordeling is gesteld.

De voorwaarde was namelijk “Indien het gebruik van de deur in de loop van de tijd voor last of hinder oplevert, wordt de situatie bij verkoop van het appartement opnieuw bezien”.

Desgevraagd is van de zijde van de VvE verklaard dat er sinds het plaatsen door B van de deur naar de gemeenschappelijke hal in 1991, door de overige VvE-leden van die deur geen overlast is ondervonden.

Het zonder overlast terugkomen op de verleende toestemming is dan ook in strijd met voormelde voorwaarde.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de op 26 februari 2020 door de VvE genomen besluiten die waren gericht op het (doen) verwijderen van de bestaande toegangsdeur die vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond toegang geeft tot het appartementsrecht in strijd zijn met de splitsingsakte en daarmee nietig zijn.

In dat oordeel ligt besloten dat die bestaande verbindingsdeur op basis van de splitsingsakte op rechtmatige basis is aangebracht.

De gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden toegewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.