De Rechtbank Rotterdam heeft op 10 december 2021uitspraak gedaan over de uitleg van het begrip ‘winkelruimte’ in het splitsingsreglement.
De kern van het geschil is de vraag hoe het begrip ‘winkelruimte’ in artikel 25 lid 1 van het reglement moet worden uitgelegd en of het bedrijfsmodel van F daaraan voldoet.
Volgens eiseres dient de bestemming ‘winkelruimte’ strikt te worden uitgelegd en valt de bedrijfsvoering van F daar niet onder.
Z en F stellen zich op het standpunt dat het begrip ruim moet worden uitgelegd en dat F met haar bedrijfsmodel daar wel aan voldoet.
Beoordeeld moet worden of in dit kort geding met de vereiste hoge mate van aannemelijkheid kan worden vastgesteld dat in de bodemprocedure het begrip ‘winkelruimte’ zo eng wordt uitgelegd als eiseres voorstaat.
Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Uitleg van het begrip ‘winkelruimte’ in splitsingsreglement. Toetsing. Objectieve maatstaf. Belangenafweging?
De rechter oordeelt als volgt.
Bij de uitleg van het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan.
Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan (Hoge Raad, 10 juli, 2020:HR:2020:1275).
Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad, 1 november 2013:HR:2013:1078).
Het begrip ‘winkelruimte’ is niet nader gedefinieerd in het reglement en ook niet in het huishoudelijk reglement.
Wel bevat artikel 25 lid 1 van het reglement een absoluut verbod om bepaalde activiteiten in de privégedeelten uit te oefenen, waaronder beroepen, (bedrijfsmatige) activiteiten op het gebied van de horeca en gokspelen en de exploitatie als kamerverhuurbedrijf.
Anders dan Z en F menen, volgt daaruit niet dat aan het begrip ‘winkelruimte’ een ruime uitleg gegeven moet worden.
Deze verbodsbepalingen gelden voor alle privégedeelten, dus ook voor de gedeelten met ‘woning’ als bestemming, zodat aan die bepalingen geen conclusies kunnen worden verbonden voor wat betreft de (nadere) invulling van het begrip ‘winkelruimte’.
Dat tijdens de op 22 oktober 2021 gehouden algemene ledenvergadering van eiseres is gesproken over de invulling van het begrip ‘winkelruimte’ en het bestuur daarbij een eigen definitie heeft voorgesteld, is niet relevant voor de uitleg.
Gekeken moet worden naar de in het reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van eiseres -eigenaren ten tijde van de totstandkoming van het begrip, zijnde de wijziging van het reglement op 2 augustus 2018.
In de splitsingsakte van 1968 (artikel 8 lid 8) had de bedrijfsruimte de bestemming “winkel, kantoor, koffiehuis, restaurant en showroom”.
Die bestemming is in het reglement van 2018 gewijzigd naar ‘winkelruimte’.
In die zin is de bestemming ingeperkt, zoals eiseres betoogt.
Aan de andere kant wordt opgemerkt dat op dat moment in de bedrijfsappartementen op de begane grond Blokker, Roobol en de ING gevestigd waren.
Uit het gegeven dat er een filiaal van een bank gevestigd was, zou een ruime uitleg van de bestemming ‘winkelruimte’ kunnen worden afgeleid.
Kennelijk beantwoordde het bedrijfsmodel van de ING aan de bestemming van winkelruimte volgens eiseres -eigenaren toentertijd.
Dat rijmt niet met de definitie van winkelruimte zoals eiseres die nu voor ogen heeft.
Uit deze omstandigheden kan niet eenduidig de bedoeling van de betrokken partijen worden afgeleid.
Ten aanzien van de maatschappelijke opvattingen over wat onder “winkelruimte” wordt verstaan, heeft eiseres verwezen naar de definitie daarvan in de Dikke van Dale, namelijk: “gebouw waar goederen aan consumenten verkocht worden.”
Z en F hebben van hun kant gewezen op de Winkeltijdenwet en het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
In de Winkeltijdenwet wordt een winkel gedefinieerd als “een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin goederen aan particulieren plegen te worden verkocht.”
In het bestemmingsplan is bepaald dat winkels op de begane grond zijn toegestaan, waarbij ‘winkel’ wordt omschreven als “een detailhandelsvestiging en/of daarmee vergelijkbare vestiging voor de verrichting van diensten aan of ten behoeve van particulier c.q. eindconsument” en het begrip ‘detailhandel’ wordt gedefinieerd als “het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of het leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit”.
Verder hebben Z en F aansluiting gezocht bij de betekenis van een kleinhandelsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW, in welk geval het voldoende is dat de huurder in het gehuurde zijn onderneming drijft en daartoe door het publiek kan worden opgezocht.
Het bedrijfsmodel van F houdt in dat zij vanuit de bedrijfsruimte online levensmiddelen verkoopt en de boodschappen per fiets bezorgt aan consumenten binnen een omtrek van 2 à 3 kilometer.
Het bestellen en betalen door de consument vindt plaats via een app.
Niet in geschil is dat de bedrijfsruimte voor het overgrote deel wordt gebruikt als magazijn c.q. distributiecentrum waaruit de verkochte goederen worden geleverd.
De consument heeft daar geen toegang toe.
De waren die daar zijn uitgestald, zijn dus niet voor het publiek toegankelijk.
Daarnaast is ter zitting gebleken dat de bezorgingsdienst niet is gebonden aan de openingstijden van de Winkeltijdenwet.
F heeft verklaard dat zij openingstijden hanteert van 08.00 uur tot middernacht.
Die omstandigheden geven steun aan het standpunt van eiseres dat het bedrijfsmodel van F niet voldoet aan het begrip ‘winkelruimte’.
Daartegenover staat echter de stelling van Z en F dat in de bedrijfsruimte een balie komt, waar consumenten ook terecht kunnen om hun bestelling zelf op te halen, een zogeheten ‘pick-up point’.
Voor dat deel zal de bedrijfsruimte dus wel toegankelijk zijn en voor dat deel is F wel gebonden aan de openingstijden van de Winkeltijdenwet.
Dat er geen kassa is en consumenten alleen online kunnen betalen, is – anders dan eiseres meent – niet van belang voor de definitie van winkelruimte.
Het gaat erom dat de goederen tegen betaling (wat ook voorafgaand kan plaatsvinden) ter plaatse worden verstrekt aan de consument.
Hoewel eiseres heeft betwist dat een dergelijk ‘pick-up point’ mogelijk zal worden gemaakt door F, kan de voorzieningenrechter niet zonder meer heen om de uitdrukkelijke stelling van Z en F dat Flink haar vestiging mede gaat inrichten als ‘pick-up point’.
Uit de overwegingen vloeit voort dat er omstandigheden zijn die steun geven aan de stelling van eiseres dat de bedrijfsvoering van F niet valt onder de in het reglement bepaalde bestemming, maar dat daartegenover genoeg andere omstandigheden staan om te verdedigen dat F wel voldoet aan de bestemming.
Bij deze stand van zaken kan in dit kort geding niet met de vereiste hoge mate van aannemelijkheid worden vastgesteld dat in de bodemprocedure het begrip ‘winkelruimte’ zal worden uitgelegd op de wijze zoals door eiseres wordt betoogd.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.