De Rechtbank Amsterdam heeft op 9 november 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE op redelijke grond medewerking of toestemming aan een verzochte wijziging van de splitsingsakte heeft kunnen weigeren.
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of verweerders (de VVE) de verzochte medewerking aan het wijzigen van de Splitsingsakte zonder redelijke grond hebben geweigerd.
Appartemensrecht. VVE. Heeft de VVE zonder redelijke grond medewerking of toestemming geweigerd aan wijziging akte van splitsing? Vervangende machtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
Wettelijk uitgangspunt
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
In lid 2 van dit artikel is bepaald dat het tot wijziging strekkende besluit ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt.
Op grond van artikel 5:140 eerste lid BW kan, indien een of meer van de in de leden 1 en 3 van artikel 5:139 BW genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.
Lid 2 bepaalt dat de machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten van artikel 5:140 lid 1 en lid 2 BW is voldaan, zodat verzoekers ontvankelijk zijn in hun verzoek.
De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:140 lid 4 BW, van vergewist dat de belanghebbenden en beperkt gerechtigden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord.
De beperkt gerechtigden hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoekschrift.
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of verweerders zijn medewerking aan het wijzigen van de Splitsingsakte zonder redelijke grond weigert.
De kantonrechter stelt daarbij voorop dat het volgens jurisprudentie van de Hoge Raad bij de toepassing van art. 5:140 BW niet erom gaat of de verzoekers de houding van hun wederpartij kunnen uitleggen als het zonder redelijke grond weigeren van medewerking, maar of de rechter van oordeel is dat van zo’n weigering sprake is.
De kantonrechter moet dit vol toetsen.
Verder geldt bij de beoordeling als uitgangspunt dat appartementseigenaars verplicht zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Of de weigering van verweerders zonder redelijke grond is hangt af van de omstandigheden van het geval.
Nu zich in deze procedure geen andere belanghebbenden hebben gemeld die verweer hebben gevoerd tegen het verzoek, staat vast dat alleen verweerders tegen de voorgenomen wijziging van de Splitsingsakte is.
Niet in geschil is dat de feitelijke situatie met betrekking tot de appartementsrechten van verzoeker niet meer overeenkomt met hetgeen daarover in de laatste wijziging akte van splitsing van 1 mei 1997 is vastgesteld.
Aanvankelijk is in de algemene ledenvergadering van 14 april 2021 het voorstel van verzoeker tot wijziging van de Splitsingsakte goedgekeurd, met de voorwaarde dat verzoeker haar vordering op X in privé zou cederen.
Deze voorwaarde is echter niet vervuld omdat de VvE om haar moverende redenen niet akkoord is gegaan met de inhoud van de door verweerder opgestelde conceptakte van cessie.
Daardoor is dit goedkeuringsbesluit komen te vervallen.
Of er zoals verweerders heeft aangevoerd en verzoekers hebben betwist onregelmatigheden waren rondom de totstandkoming van dit besluit behoeft dan ook geen bespreking.
Het stond verzoeker vrij een nieuw voorstel te doen aan de VvE, hetgeen zij op 16 februari 2022 heeft gedaan.
Dit voorstel is door het bestuur ter advisering aan VvE Belang voorgelegd, alvorens het op de ALV van 20 april 2022 in stemming is gebracht.
Op die vergadering was verweerder niet aanwezig en ontbrak het meerderheidsvereiste van ten minste 80% voor wijziging van de Splitsingsakte met medewerking van (slechts) het bestuur en dit herhaalde zich op de vervolgvergadering van 18 mei 2022.
Dat er, zoals verweerder heeft aangevoerd, onregelmatigheden waren rondom de oproeping van de vergaderingen en bij de totstandkoming van het besluit, doet niet meer ter zake omdat hoe dan ook de gang naar de kantonrechter voor verzoekers openstond.
Uit het omvangrijke verweerschrift heeft de kantonrechter geconcludeerd dat het belangrijkste bezwaar van verweerder is dat volgens hem verzoeker geen marktconforme prijs betaalt aan de VvE voor de overname van het gemeenschappelijk gedeelte van 9.4 m2 en de wijziging van de bestemming van berging naar woonruimte.
Verweerder vindt dat verzoeker een bedrag van € 156.000,00 aan de VvE moet betalen.
Hij verwijst daarvoor naar het taxatierapport van R. van december 2020, waarin de meerwaarde van de bijtrekking door verzoeker van 9.4 m2 aan gemeenschappelijke ruimte tot woonruimte en aan 22.9 m2 omgebouwde externe bergruimte tot woonruimte is gewaardeerd op voornoemd bedrag.
Dat in een algemene ledenvergadering een onherroepelijk besluit is genomen dat de vergoeding definitief zou worden gebaseerd op de taxatie van deze makelaar leest de kantonrechter echter niet in de notulen van de vergaderingen.
De voorgestelde wijze van berekening van verweerder acht de kantonrechter ook niet redelijk.
Bij de berekening van de vergoeding die verzoeker aan de VvE moet betalen dient immers te worden uitgegaan van de waarde van het verlies van de VvE van 9.4 m2 aan gemeenschappelijke ruimte en niet van de meerwaarde die de toevoeging hiervan voor de waarde van het appartement van verzoeker oplevert, zoals verweerder wenst.
De wijziging van de bestemming berging naar woonruimte lijdt niet tot een financieel verlies voor de VvE, omdat de berging reeds toebehoorde aan verzoeker, zodat de VvE daarvoor, zoals VvE Belang terecht heeft geadviseerd, geen (schade)vergoeding toekomt.
Verweerder heeft voorts onvoldoende onderbouwd waarom het door het merendeel van de stemgerechtigden van de VvE aanvaarde bedrag van € 35.000,00 niet redelijk is.
Namens de voorzitter van de VvE is tijdens de mondelinge behandeling inzichtelijk gemaakt welke berekening is gevolgd.
Uitgegaan is van een inschatting van de m2-prijs voor gemeenschappelijke ruimte.
Dat deze m2-prijs veel lager ligt dan de m2-prijs voor ruimte met woonbestemming is evident.
De kantonrechter acht het door verzoeker voorgestelde bedrag van € 35.000,00 dan ook redelijk.
Splitsingstekening
Verweerder heeft verder aangevoerd dat de splitsingstekening niet overeenkomt met de feitelijke situatie en ook dient te worden gewijzigd.
Verzoeker heeft dat erkend en dienaangaande een wijzigingsverzoek ingediend tijdens de mondelinge behandeling.
Verweerder heeft bezwaar gemaakt tegen dit wijzigingsverzoek.
De kantonrechter heeft echter bepaald dat het wijzigingsverzoek, dat schriftelijk is gedaan, tijdig is gedaan en wordt toegelaten.
De kantonrechter is van oordeel dat op de wijze zoals thans wordt verzocht er voldoende waarborg is voor de VvE dat de splitsingstekening die bij de akte van wijziging zal worden gevoegd in overeenstemming zal zijn met de feitelijke situatie.
Wijziging van de breukdelen
Verweerder heeft verder bezwaar gemaakt tegen de concept-akte omdat de breukdelen niet gelijktijdig worden gewijzigd.
De VvE heeft daarover verklaard dat de notaris dit heeft afgeraden omdat het weinig verschil maakt.
Voorts is ter zitting verklaard dat verzoeker heeft toegezegd een financiële vergoeding aan de VvE te zullen betalen voor de extra servicekosten die zij op basis van de extra 9,4 m2 zou hebben moeten betalen vanaf de aankoop van haar appartementsrechten.
Dat de VvE deze constructie heeft gekozen is niet in strijd met de Splitsingsakte dan wel het Reglement.
Immers, de breukdelen kunnen niet met terugwerkende kracht worden gewijzigd en de VvE heeft dan ook geen opeisbare vordering op verzoeker met betrekking tot extra servicekosten over de periode tot de datum van wijziging van de Splitsingsakte.
Dat verzoeker met de VvE is overeengekomen desondanks een vergoeding hiervoor te betalen staat dan ook los van het onderhavige verzoek.
Daarom zal aan het verweer van verweerder voorbij worden gegaan.
Uiteraard staat het verweerder vrij om in een algemene ledenvergadering een voorstel te doen tot wijziging van de breukdelen en aanpassing van de Splitsingsakte.
Daar zal dan vervolgens over kunnen worden gestemd.
Wijziging bestemming
Verweerder heeft ook bezwaar tegen de wijziging van de bestemming van de bij de appartementsrechten van verzoeker getrokken ruimtes.
Nu niet gebleken is dat verweerder nadeel ondervindt van deze bestemmingswijziging, zal de kantonrechter aan dit verweer voorbijgaan.
Vergunningen
Verweerder heeft verder aangevoerd dat verzoeker niet beschikt over een bouwvergunning en een omzettingsvergunning.
Vast staat echter dat de verbouwing reeds meerdere jaren geleden heeft plaatsgevonden en niet is gebleken dat de gemeente handhavend zal optreden.
Bovendien heeft verweerder onvoldoende onderbouwd dat het ontbreken van gemeentelijke vergunningen wijziging van de Splitsingsakte in de weg staat.
Een en ander laat onverlet dat het de VvE vrij staat een vordering in te stellen jegens B, die immers het appartement heeft verbouwd, als de gemeente alsnog handhavend zal optreden of blijkt van constructiefouten of schendingen van het VvE-recht.
Daar staat verzoeker echter buiten.
Voor de overige aangevoerde bezwaren geldt het volgende.
Van belang is dat tegen de concept-akte wijziging Splitsingsakte van 2 juni 2021 die op de vergadering van 30 juni 2021 is besproken door verweerder geen bezwaren zijn geuit, anders dan de voorwaarde dat de claim van verzoeker in privé zou worden gecedeerd.
Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat het niet redelijk is van verweerder om nu – naast bezwaar tegen de hoogte van de voorgestelde koopsom – talloze nieuwe bezwaren op te werpen.
Verweerder heeft tijdens meerdere algemene ledenvergaderingen de gelegenheid gehad om deze bezwaren bij de VvE in te brengen, maar heeft die gelegenheden aan zich voorbij laten gaan.
Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid om deze bezwaren, die ook onvoldoende met stukken zijn onderbouwd, eerst in deze procedure in te brengen.
De slotsom is, alle omstandigheden in aanmerking genomen, dat verweerder zonder redelijke grond weigert aan de wijziging van de Splitsingsakte mee te werken in de zin van art. 5:140 BW.
De gevraagde vervangende machtiging zal dan ook worden verleend.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.