De Rechtbank Midden-Nederland heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of de VVE verplicht was tot het treffen van maatregelen ter handhaving van het splitsingsreglement of verplicht was tot het starten van een gerechtelijke procedure.
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter zich bevoegd acht om te oordelen over de door eiser ingestelde vorderingen.
De vorderingen van eiser zijn weliswaar van onbepaalde waarde, maar vertegenwoordigen duidelijk geen hogere waarde dan € 25.000, zodat de kantonrechter op grond van artikel 93 sub b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd is.
Eiser vordert veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond.
Voor de beoordeling van de vraag of de VvE verplicht is tot het treffen van maatregelen van handhaving moet eerst worden vastgesteld of er wordt gehandeld in strijd met het splitsingsreglement.
Appartemensrecht. VVE. Handhaving. Was de VVE verplicht tot het treffen van maatregelen ter handhaving van het splitsingsreglement? Was de VVE verplicht tot het starten van een gerechtelijke procedure? Oplegging van een boete.
De rechter oordeelt als volgt.
Zoals eerder is overwogen vordert eiser veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond.
Volgens de VvE heeft eiser geen belang bij handhaving.
Dit verweer gaat niet op.
Eiser is appartementseigenaar en heeft ter zitting toegelicht dat het hem onder meer gaat om het uniforme aanzicht van het gebouw.
Ook wil hij tegengaan dat de appartementseigenaren op de begane grond zich gemeenschappelijke buitenruimte toe-eigenen waardoor de appartementen op de begane grond aantrekkelijker worden dan de appartementen op de verdiepingen.
De vaststelling dat er door een aantal appartementseigenaren in strijd wordt gehandeld met het splitsingsreglement en dat eiser belang heeft bij handhaving brengt echter niet mee dat alle door eiser gevorderde maatregelen ook toewijsbaar zijn.
De VvE is op grond van artikel 29 lid 1 van het splitsingsreglement wel verplicht om de betrokkenen een schriftelijke waarschuwing te doen toekomen per (aangetekende) brief en hen te wijzen op de overtreding.
De VvE heeft aangegeven dit niet te willen doen.
Zij zal daarom worden veroordeeld tot het versturen van een brief aan de eigenaren van de appartementen, waarin staat dat het plaatsen van zaken op de grindstrook en de betonnen randen van de koekoeken in strijd is met het splitsingsreglement, dat zij daarmee in overtreding zijn, dat dit kan worden bestraft met een boete en dat de eigenaren binnen een maand de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken dienen te verwijderen.
Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden gekoppeld van € 500 per dag of dagdeel, met een maximum van € 5.000.
Artikel 29 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat het bestuur betrokkene een boete kan opleggen indien hij/zij geen gevolg geeft aan de schriftelijke waarschuwing.
Het is dus geen verplichting van het bestuur.
De VvE heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de bevoegdheid om een boete op te leggen.
Nu het bestuur een eigen verantwoordelijkheid toekomt, kan de kantonrechter dit besluit slechts marginaal toetsen.
In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter het besluit om geen boete op te leggen niet onbegrijpelijk.
Op de vergadering van eigenaars van 26 april 2021 heeft een ruime meerderheid immers ingestemd met het laten staan van de zaken op de grindstrook.
De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat dit voor de plantenbakken op de randen van de koekoeken anders is.
Hierover is in ieder geval niets gesteld.
De vordering tot het opleggen van een boete wordt daarom afgewezen.
Ook de vordering tot het starten van een gerechtelijke procedure tegen de appartementseigenaren die, na aanschrijving, weigeren de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken te verwijderen wordt afgewezen.
Het bestuur is op grond van het splitsingsreglement hiertoe niet verplicht.
Het is aan het bestuur om, rekening houdend met de met een procedure gemoeide kosten en het te verwachten resultaat, een afweging te maken of zij dat wel of niet wil doen.
Als eiser zich hier niet in kan vinden, dan ligt het op zijn weg om een besluit van de vergadering van eigenaars uit te lokken dat het bestuur verplicht om een procedure te starten
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.