De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of het de appartementseigenaar was toegestaan om de bergruimte op de zolderverdieping als woonruimte te gebruiken.
De VvE stelt, samengevat, het volgende.
De werkzaamheden die gedaagde laat verrichten in de bergruimte hebben tot doel die ruimte te verbouwen tot woonruimte.
Gedaagde mag op grond van de beschikking van 11 februari 2021 in de bergruimte spullen opslaan en een wasmachine aansluiten.
Ook als gedaagde niet zelf in de bergruimte gaat wonen of iemand daar laat wonen, mag hij die ruimte niet inrichten als woonruimte.
De bergruimte moet worden ingericht conform de bestemming.
De VvE wil niet weer worden verrast met een gereed zijnde verbouwing.
Als er eenmaal een huurder in de bergruimte woont, dan is het voor de VvE haast onmogelijk om de huurder eruit te krijgen in verband met huurbescherming en het ontbreken van een contractuele relatie tussen de huurder en de VvE.
Gedaagde heeft leidingen laten aanleggen in/door muren/afscheidingen die tot de gemeenschappelijke delen behoren.
Dat is niet toegestaan.
Alle leden van de VvE, dus ook gedaagde, hebben op de vergadering van 8 december 2023 ingestemd met het starten van dit kort geding.
Daarmee is het besluit unaniem en dus rechtsgeldig.
Bovendien geldt dat voor het entameren van spoedeisende maatregelen geen machtiging van de vergadering nodig is.
De VvE vordert, samengevat, gedaagde :
-te gebieden, per datum van dit vonnis, tot het stopzetten van alle werkzaamheden die leiden tot het omzetten van de berging in woonruimte;
-te gebieden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, tot het verwijderen en verwijderd houden van het (al dan niet reeds volledig geïnstalleerde) keukenblok en de wc met stortbak uit de berging op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens;
-te gebieden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, tot het verwijderen en verwijderd te houden van de leidingen en afvoeren die (al dan niet reeds volledig) zijn aangelegd in de berging anders dan voor de toegestane wasmachine op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens;
-te verbieden om een douche met (of zonder) betegeling in de berging aan te leggen op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens;
-te verbieden een cv/geiser met (of zonder) boiler en vloerverwarming in de berging aan te leggen op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens;
-te gebieden om het bestuur van de VvE op eerste verzoek toe te laten voor een volledige en grondige inspectie om te kunnen beoordelen of is voldaan de gevorderde geboden c.q. verboden op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per keer dat gedaagde zich niet aan dit verzoek houdt tot een maximum van € 25.000,00;
-te verbieden de berging als woonruimte in te richten/te verbouwen, te gebruiken, in gebruik te geven en/of te verhuren, niet separaat en niet in combinatie met verhuur van de kamers op de eerste verdieping op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 ineens;
Appartemensrecht. VVE. Kort geding. Uitleg van de splitsingsakte. Bestemming. Wonen. Is het toegestaan de bergruimte op de zolderverdieping als woonruimte te gebruiken?
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van het besluit van 3 juni 2020 van de VvE is het gedaagde niet toegestaan de bergruimte op de zolderverdieping als woonruimte te gebruiken.
Bij beschikking van 11 februari 2021, die in kracht van gewijsde is gegaan, heeft de kantonrechter de bezwaren van gedaagde tegen dat besluit afgewezen.
Dit betekent dat het besluit definitief is, totdat op enig moment de vergadering van de VvE anders beslist.
Het niet mogen gebruiken van de bergruimte als woonruimte houdt ook in dat het gedaagde niet is toegestaan de bergruimte als woonruimte te verhuren.
De VvE stelt terecht dat gedaagde de bergruimte niet mag inrichten als een volwaardige woonruimte, omdat dit in strijd is met de bestemming.
Tijdens de descente is duidelijk geworden dat de verbouwingswerkzaamheden die gedaagde heeft (laten) verricht(en) minst genomen tot doel hebben bewoning van de bergruimte op den duur mogelijk te maken.
Er stonden spullen die bedoeld lijken voor de bewoning van de bergruimte.
Gedaagde wil deze spullen niet weghalen, omdat hij hoopt in de toekomst, bij een andere samenstelling van de VvE, op een besluit van de vergadering van de VvE op grond waarvan het wel is toegestaan de bergruimte als woonruimte te gebruiken.
Tijdens de descente is ook duidelijk geworden dat de bergruimte op dit moment niet kan worden bewoond.
Het keukenblok was niet op waterleidingen en/of afvoeren aangesloten, er was geen douche en alleen een constructie voor een toilet, maar geen toiletpot.
Gedaagde heeft gelijk dat de spullen op dit moment nog min of meer los in de bergruimte staan.
Dat kan hem niet worden verboden, omdat hij daar spullen mag opslaan.
Het is voorstelbaar dat de VvE zich zorgen maakt dat gedaagde de bergruimte toch zal verhuren, omdat hij bij het ondersplitsen en het verhuren van zijn appartement ook op de zaken vooruit is gelopen.
Ook de zorgen van de VvE dat, als de bergruimte eenmaal als woonruimte is verhuurd, het heel lastig zal zijn de huurder eruit te krijgen, omdat die huurbescherming geniet, zijn terecht.
Bovenstaande betekent het volgende voor de vorderingen van de VvE.
De vordering onder I zal worden toegewezen, omdat het gedaagde niet is toegestaan van de bergruimte een woonruimte te maken.
Dit betekent niet dat gedaagde helemaal geen werkzaamheden mag (laten) verrichten in de bergruimte.
Hij mag het netter (laten) maken dan dat het nu is, maar er geen woonruimte van maken.
Aan deze veroordeling zal geen dwangsom worden verbonden, vanwege mogelijke executiegeschillen.
De vordering onder II zal worden afgewezen.
Hij mag het keukenblok en de constructie voor het toilet in de bergruimte opslaan.
Hij mag deze zaken echter niet aansluiten, omdat dat valt onder het verbouwen van de bergruimte tot woonruimte.
De vordering onder III zal eveneens worden afgewezen.
Het verwijderen van de leidingen en afvoeren anders dan voor de toegestane wasmachine zou kapitaalvernietiging zijn.
Gedaagde heeft ook belang bij het behouden van de reeds aangelegde waterleidingen en afvoeren, voor het geval in de toekomst een nieuw besluit van de VvE er wel toe leidt dat bewoning van de bergruimte is toegestaan.
De vordering onder IV zal worden toegewezen, omdat het aanleggen van een douche en in de bergruimte ertoe zal leiden dat de bergruimte kan worden bewoond.
De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
De vordering onder V zal worden toegewezen in die zin dat het gedaagde wordt verboden een cv/geiser in de bergruimte aan te leggen, omdat dit ertoe zal leiden dat de bergruimte kan worden bewoond.
Het gevorderde verbod om vloerverwarming aan te leggen zal worden afgewezen.
De vloerverwarming is reeds gerealiseerd en heeft een functie in de bergruimte, omdat de huurders van de appartementen van gedaagde daar de was te drogen hangen.
De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
De vordering onder VI zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.
Aan gedaagde wordt geen gebod op gelegd om zaken weg te halen, maar een gebod om zaken niet te installeren.
Het is daarom niet noodzakelijk voor het bestuur van de VvE om toegang te krijgen tot de bergruimte van gedaagde om te kunnen beoordelen of is voldaan aan de gevorderde geboden.
Bovendien heeft het bestuur van de VvE tijdens de descente de bergruimte gezien.
De vordering onder VII zal deels worden toegewezen.
De VvE heeft geen belang bij een verbod de berging als woonruimte in te richten, omdat dit reeds volgt uit het toewijzen van de vorderingen.
Wel zal het gedaagde worden verboden de bergruimte als woonruimte aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren, niet separaat en niet in combinatie met de verhuur van een van zijn appartementen.
De dwangsom zal als gevorderd worden toegewezen.
Een hoge dwangsom is – in verband met het risico voor de VvE als gedaagde dit verbod overtreedt – op zijn plaats.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.