Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de buitengevels van een appartement tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorden.
In hoger beroep staat de vraag centraal of de gevels als gemeenschappelijk eigendom moeten worden beschouwd.
Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, volgt hieruit dat de kosten van herstel en onderhoud voor rekening van de VvE komen.
Voor werkzaamheden aan gemeenschappelijk eigendom is toestemming nodig van de VvE.
Als deze toestemming niet kan worden verkregen staat de weg open voor het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW.
Appartemensrecht. VVE. Akte van splitsing. Zijn de buitengevels gemeenschappelijke gedeelten van het appartement? Dragende muren. Constructie van het gebouw. Onderhoudskosten.
De rechter oordeelt als volgt.
Volgens verzoekster zijn de gevels van het gebouw geen gemeenschappelijk eigendom.
Zij wijst op de uitzondering die in de Splitsingsakte is gemaakt op artikel 9 lid 1 sub a van het Reglement: de hierin genoemde zaken zijn niet gemeenschappelijk als deze – kort samengevat – alleen dienstbaar zijn aan een privégedeelte.
Op grond van de fysieke situatie van het gebouw is goed verdedigbaar dat het hier ‘eigenlijk’ gaat om twee afzonderlijke onroerende zaken.
De twee appartementsrechten zijn allebei grondgebonden.
De betreffende gevel staat alleen ten dienste van het appartement van verweerder, aldus verzoekster.
Verzoekster verliest echter uit het oog dat de fysieke situatie van het gebouw geen afbreuk kan doen aan de regeling in de Splitsingsakte en het Reglement.
Derden moeten kunnen afgaan op wat hierin is vermeld en daarom moeten de hierin opgenomen bepalingen naar objectieve maatstaven worden uitgelegd.
De kantonrechter stelde al vast dat de gevels van het gebouw dragende muren zijn, die naar hun aard dienstbaar zijn aan de constructie van het gehele gebouw.
Verzoekster heeft dit, ook in hoger beroep, niet betwist.
Dit betekent dat de betreffende gevels ook dienstbaar zijn aan het appartementsrecht van verzoekster en daarmee als gemeenschappelijk zijn te beschouwen.
Dit wordt nog eens bevestigd door de regeling omtrent het onderhoud, opgenomen in artikel 18 van de Splitsingsakte.
Uit dit artikel, aanhef en onder b blijkt dat het onderhoud van ramen, deuren en kozijnen voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht komt, ook al bevinden deze zich in de buitengevel.
Hieruit volgt logischerwijs dat het onderhoud van de buitengevel voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren komt, waarmee tevens wordt bevestigd dat de buitengevel als gemeenschappelijk eigendom moet worden beschouwd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.