Het Gerechtshof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een dakopbouw op een appartement in strijd was met de splitsingsakte.
Verweerder is gerechtigde tot een appartementsrecht.
Hij wil een dakopbouw realiseren om zijn eigen appartement te vergroten.
In de vergadering van (de twee) eigenaars van de VvE is hiervoor geen toestemming gegeven.
Volgens de kantonrechter kon de vergadering van eigenaars de toestemming in redelijkheid niet weigeren.
Zij heeft die weigering vernietigd en op grond van artikel 5:121 BW een machtiging aan verweerder verleend om de dakopbouw te realiseren.
In het hoger beroep beslist het hof dat een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW niet mogelijk is omdat de realisatie van de dakopbouw tot strijd met de splitsingsakte leidt.
Appartemensrecht. VVE. Op- of aanbouw. VVE geeft geen toestemming voor een dakopbouw. Vervangende machtiging. Is de dakopbouw in strijd met de splitsingsakte?
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van de splitsingsakte van 28 augustus 2003 bestaat het pand uit vijf bouwlagen (kelder, begane grond en eerste t/m derde verdieping) met privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten.
Er is een aan de akte gehecht plan van alle bouwlagen, waarop de begrenzing van de onderscheidene privé-gedeelten van het gebouw en de grond is te zien (een splitsingstekening).
Boven de derde verdieping ligt het dak van het pand.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren onder meer de funderingen, de dragende muren, de buitengevels (inclusief onder andere raamkozijnen), de terrassen, de vloeren (behalve afwerklagen in privégedeelten) en het dak.
Deze gedeelten zijn dus eigendom van beide appartementseigenaren samen, ieder voor een gelijk deel.
Vaststaat dat verweerder met zijn bouwplan een extra bouwlaag aan het pand wil toevoegen die hij zal bestemmen en gebruiken als een privé-gedeelte bij zijn appartementsrecht.
Voor het mogen uitvoeren van een dergelijk bouwplan is toestemming nodig van de vergadering van de VvE (zie de artikelen 9 lid 2 en 13 lid 1 van het Modelreglement).
Voor (onder meer) gevallen waarin een appartementseigenaar voor bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten toestemming nodig heeft van de VvE of van haar organen, bepaalt artikel 5:121 lid 1 BW dat die toestemming op verzoek van degene die haar nodig heeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
Die machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd (of als degene die toestemming moet geven zich niet verklaart).
Die machtiging kan de rechter echter niet afgeven in de situatie dat er door de handelingen waarvoor de machtiging wordt gevraagd, strijd met de splitsingsakte zal ontstaan.
De machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE en uit de wet vloeit voort dat een toestemmingsbesluit van de VvE dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is.
In dergelijke situaties moet (ook) wijziging van de akte van splitsing plaatsvinden.
Een dergelijke situatie doet zich hier voor. Met de realisatie van het bouwplan zal immers een andere indeling van het gebouw ontstaan dan de indeling die in de splitsingsakte en op de splitsingstekeningen staat.
Het huidige dak wordt grotendeels veranderd in een vloer (voor de opbouw) en er komt een nieuwe (vierde) verdieping op het pand, met nieuwe muren, ramen en deuren en met een nieuw dak.
Hierover staat niets in de huidige splitsingsakte en de verdieping is ook niet weergegeven op de huidige splitsingstekening.
Bovendien zal de nieuwe verdieping (inclusief het op die verdieping geplande terras) door verweerder privé worden gebruikt, terwijl volgens de huidige splitsingsakte de muren, ramen, (buiten)deuren en dak gemeenschappelijk zijn.
Dit betekent dat realisering van de door verweerder gewenste opbouw zonder de daarbij behorende wijziging van de splitsingsakte en -tekening, tot strijd met de akte van splitsing leidt.
Uit het voorgaande vloeit voort dat in dit geding aan verweerder geen machtiging op de voet van artikel 5:121 BW kan worden verleend om het door hem gewenste bouwplan te (laten) realiseren.
De conclusie is dat het hoger beroep van de VvE c.s. tegen het verlenen van de machtiging slaagt.
Het hof zal de beslissing van de kantonrechter om verweerder bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE te machtigen om de dakopbouw te (laten) realiseren, vernietigen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.