De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of het gebruiksrecht van een dakterras persoonlijk, tijdelijk, opzegbaar, voor herstel vatbaar en overdraagbaar was.
Verzoekster verzoekt – voor zover de kantonrechter heeft begrepen het besluit van de VvE van 13 november 2024, waarbij het – kort samengevat – belanghebbende K (onder voorwaarden) is toegestaan om in de toekomst het gemeenschappelijke dak als privé-dakterras te gebruiken nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
Appartemensrecht. VVE. Dakterras met gebruiksovereenkomst. Is het gebruiksrecht persoonlijk, tijdelijk, opzegbaar, voor herstel vatbaar en overdraagbaar?
De rechter oordeelt als volgt.
Uitgangspunt is dat het dak een gemeenschappelijk gedeelte is en dus toebehoort aan alle eigenaars gezamenlijk.
Dit volgt uit artikel 9 van het modelreglement.
Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken wordt gevoerd door de VvE.
Voor het tijdelijk gebruik van het dak en het aanbrengen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak is dan ook de toestemming van de leden van de vergadering van de VvE vereist.
Dat is een beheershandeling.
Als het gebruik niet tijdelijk maar permanent is dient de splitsingsakte te worden gewijzigd in die zin dat de juridische werkelijkheid in de splitsingsakte in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie.
Dit betreft een beschikkingshandeling.
Niet de VvE, maar de gemeenschap van appartementseigenaars, is daartoe bevoegd.
Verzoekster stelt zich op het standpunt – zo begrijpt de kantonrechter – dat het door belanghebbende K aangelegde dakterras niet een tijdelijk maar een permanent karakter heeft, zodat wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of het beoogde gebruiksrecht van het dakterras op het dak persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar is.
Uit het feit dat er in het besluit is vermeld dat de toestemming in een gebruiksovereenkomst met de VvE wordt vastgelegd kan worden geconcludeerd dat dit het geval is.
Ook uit artikel 1 van de gebruiksovereenkomst blijkt dat sprake is van een tijdelijk, persoonlijk en niet overdraagbaar gebruiksrecht.
Dit betekent dat in beginsel geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is, zodat het besluit niet nietig is.
Echter, de kantonrechter is met verzoekster van oordeel dat enkele (aanvullende) bepalingen die in de gebruiksovereenkomst zijn opgenomen strijdig zijn met de intentie om te komen tot een persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar gebruiksrecht.
Zo is de termijn van het gebruiksrecht in artikel 24 bepaald op 25 jaar (kantonrechter: in artikel 28 staat 15 jaar) en is in artikel 28 de mogelijkheid van contractsoverneming ex artikel 6:159 BW bij overdracht van het appartementsrecht binnen de looptijd van de overeenkomst (kantonrechter: waarvan de looptijd dus niet eenduidig is) opgenomen, waaraan de VvE bij voorbaat haar toestemming verleent.
Hieruit kan de gevolgtrekking worden gemaakt dat belanghebbende K feitelijk er op uit zijn het exclusieve gebruiksrecht van het gemeenschappelijke dak voor henzelf dan wel hun rechtsopvolgers te verkrijgen gedurende langere tijd.
Deze aanvullende bepalingen zijn niet ponder de voorwaarden bij het besluit opgenomen en niet in de ALV ter stemming gebracht.
Verder blijkt uit de gebruiksovereenkomst niet welk gedeelte van het dak door belanghebbende K mag worden gebruikt.
In feite kan het nu gaan om het gehele dak.
Het besluit is dan ook onvoldoende bepaald.
Ook gaat het besluit voorbij aan de gerechtvaardigde belangen van verzoekster om ook gebruik te kunnen maken van het gemeenschappelijke dak.
Verzoekster stelt dat zij het dak wil gebruiken als vluchtweg en daarop zonnepanelen ten behoeve van zichzelf c.q. de VvE wil plaatsen.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij notulen van een ALV uit 2023 laten zien, waaruit blijkt dat het onderwerp zonnepanelen, anders dan belanghebbende meende, een actiepunt van de VvE was.
Verzoekster heeft er ook terecht op gewezen dat de offerte van de aannemer ontbreekt bij de overgelegde gebruiksovereenkomst.
De kantonrechter gaat ervan uit dat het gaat om de bij de agenda van de vergadering van 13 december 2024 gevoegde bouwofferte van 5 augustus 2024 van W Bouwservice BV.
Daarin is een ongespecificeerde ‘lijst met materialen en kosten’ gevoegd, zodat de redelijkheid en billijkheid van de hoogte van de door belanghebbende K te betalen vergoeding voor het (tijdelijk gebruik van het) dak als dakterras niet getoetst kan worden.
Ook is geen inzage verleend in de reeds voor het besluit aangevraagde en verleende omgevingsvergunning.
Ten slotte is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat er ten behoeve van de bereikbaarheid van het dakterras vanuit de onderliggende verdieping een opening is gemaakt in het (gemeenschappelijke) dak, zonder dat daar door de ALV toestemming voor is verleend.
Dat daarvoor, zoals door belanghebbende is aangevoerd met het nemen van het besluit impliciet toestemming is verleend, is onvoldoende naar het oordeel van de kantonrechter.
Gelet op het vorenstaande is het besluit dan ook genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en zal het verzoek om het besluit te vernietigen worden toegewezen.
Zonder een wijziging van de splitsingsakte blijft het dak gemeenschappelijk, zodat verzoekster geen belang heeft bij haar verzoek om een vervangende machtiging dat het dak gemeenschappelijk blijft zolang verzoekster zich tegen dit gebruik/de overdracht verzet.
Een vervangende machtiging kan daar overigens ook niet voor worden verleend.
Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.
Toekomstige besluiten op voorhand vernietigen is in strijd met de wet zodat ook dit verzoek niet toewijsbaar is.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.