Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een privé-gedeelte van een appartement dat bestemd voor particulier woongebruik bewoond mocht worden door een woongroep van studenten.
Uitleg van een bepaling in het splitsingsreglement, inhoudende dat het privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning bestemd is voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin.
Het hof oordeelt dat verhuur aan een woongroep – bestaande uit vier huurders die geen gezin vormen – in strijd is met de bedoeling van de desbetreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsakte.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van het splitsingsreglement. Privé-gedeelte bestemd voor particulier woongebruik. Gezin. Bewoning. Woongroep. Studenten. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Met zijn eerste twee grieven is appellante opgekomen tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van de splitsingsstukken.
Volgens appellante moeten de stukken zo worden uitgelegd dat elke woning/elk appartement mag worden bewoond door een woongroep, bestaande uit vier volwassen personen die niet tot hetzelfde gezin behoren en geen familie van elkaar zijn.
Volgens de VvE moeten de splitsingsstukken aldus worden uitgelegd dat er maximaal één gezin in een appartement mag wonen.
De grieven slagen niet.
Evenals de rechtbank volgt het hof de door de VvE bepleite uitleg en verwerpt het die van appellante.
Dit oordeel berust op het volgende.
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij de rechter ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking neemt (vgl. HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, HR:2014:337).
In de splitsingsakte wordt tweemaal gebruik voor één gezin als bestemming van elke woning/elk appartementsrecht vermeld.
Appellante heeft aangevoerd dat dit ‘klaarblijkelijk niet relevant’ is voor de uitleg van het toegestane gebruik, ten eerste omdat artikel 9 lid 2 van het modelreglement – waarin staat dat eigenaars en gebruikers verplicht zijn om het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de in de splitsingsakte gegeven bestemming – in de splitsingsstukken is geschrapt en dus niet geldt.
Dit betekent volgens appellante dat uitsluitend moet worden gekeken naar artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement.
In de tweede plaats is voornoemd gebruik in de splitsingsakte volgens appellante niet relevant, omdat het gaat om ‘standaardbepalingen’ waaraan nauwelijks gewicht toekomt.
Bij de uitleg dient het meeste gewicht toe te komen aan de bepalingen die afwijken van het modelreglement.
Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement is daarom van doorslaggevende betekenis, aldus nog steeds appellante.
Dit standpunt slaagt niet.
De splitsingsstukken zijn in hun geheel relevant voor de uitleg.
Derden die de voor deze appartementen geldende splitsingsstukken raadplegen, lezen de splitsingsakte in samenhang met het splitsingsreglement.
Zij zullen dus in de splitsingsakte als bestemming lezen: ‘woningen, elk voor één gezin’ en ten aanzien van nr. 14 (het appartement van appellante) ‘woning voor één gezin’ en in artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement ‘particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin’.
Appellante heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat bij de uitleg niet kan worden toegekomen aan het criterium ‘aannemelijk rechtsgevolg’, omdat de splitsingsstukken niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn.
Dat zijn ze echter wel, wat al blijkt uit het debat van partijen.
Op zichzelf is denkbaar dat aan een artikel waarin van een modelreglement wordt afgeweken meer gewicht toekomt dan aan andere passages in de splitsingsstukken.
De wijze waarop dat in dit geval volgens appellante het geval is, zou echter tot het onaannemelijke rechtgevolg leiden dat in elk appartement meer gezinnen zouden mogen wonen.
Reeds de tekst van artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement verzet zich daartegen; dat vermeldt immers ‘gezin’ in enkelvoud.
Verder zou bewoning door meer gezinnen bij een oppervlakte van 100 m² tot overbewoning leiden.
Appellante heeft betoogd dat bewoning door meerdere gezinnen waarschijnlijk vrij snel in strijd zou komen met het voorschrift van het splitsingsreglement dat de appartementseigenaren en gebruikers geen onredelijke hinder mogen veroorzaken.
Die ‘ondergrens’, zoals appellante het noemt, is een algemene norm die de eigenaren jegens elkaar hebben te betrachten en onvoldoende voor de door appellante bepleite en van de splitsingsakte afwijkende bestemming.
Verder is het enkele feit dat in artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement ‘gerechtigden’ in meervoud is vermeld, geen reden om naar objectieve maatstaven aan te nemen dat genoemd gevolg (per woning mogen meer gerechtigden, ieder met hun gezin) toch de bedoeling was van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.
Dat er per appartement meer gerechtigden zijn, is immers zeer wel denkbaar.
Indien zij samen een gezin vormen of hebben valt dat binnen de bestemming.
Anders dan appellante heeft aangevoerd laat de door de VvE bepleite, en door de rechtbank en het hof gevolgde uitleg wel ruimte voor bewoning door één persoon.
Het is naar objectieve maatstaven aannemelijk dat ‘één gezin’ een maximering betreft.
Er is geen enkele aanwijzing dat de splitsingsstukken ook een verbod van bewoning door één persoon inhouden en een dergelijk verbod is hoe dan ook hoogst onaannemelijk.
Evenmin is het onmogelijk voor deze ene persoon om later een deel van de woning aan een derde met wie hij of zij geen affectieve duurzame relatie onderhoudt, in gebruik te geven.
Daarvoor moet dan wel eerst toestemming van de VvE worden gevraagd en verkregen.
Het hof volgt appellante evenmin in zijn betoog dat de vier studenten voldeden aan het begrip ‘gezin’, althans een daaraan gelijk te stellen samenlevingsverband.
Het dossier bevat enkel aanwijzingen voor het tegendeel, reeds omdat tussen deze personen geen duurzame – op een gezamenlijke toekomst gerichte – samenleving heeft bestaan.
Dat blijkt al uit de elkaar in tamelijk hoog tempo opvolgende huurderwisselingen.
Immers, uit de door appellante zelf overgelegde stukken blijkt dat ongeveer twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomst de eerste student is vertrokken, waarna binnen anderhalf jaar ook de andere drie studenten zijn vertrokken.
Zij zijn telkens vervangen door nieuwe studenten.
Het is evenzeer een contra-indicatie voor het aannemen van een woongroep, nog daargelaten dat dit geen juridisch afgebakend begrip is.
Appellante heeft ten slotte nog een beroep gedaan op uitspraken van de rechtbank Den Haag van 22 september 2021 (RBDHA:2021:10750) en 21 februari 2024 (RBDHA:2024:1670).
Daargelaten dat het hof daaraan niet is gebonden, wijken de feiten in die zaken af van deze zaak, althans uit de Haagse uitspraken blijkt niet van het bestaan van een splitsingsakte waarin tweemaal als bestemming ‘woning voor één gezin’ wordt vermeld.
Bij deze stand van zaken slaagt de grief tegen de afwijzing van de gevorderde verklaringen voor recht evenmin.
Het hof volgt appellante immers niet in zijn uitleg van de splitsingsstukken.
Reeds daarom is de eerste gevorderde verklaring voor recht terecht afgewezen.
Wat betreft de tweede door appellante gevorderde verklaring voor recht geldt dat reeds hiervoor is overwogen dat ‘woongroep’ geen juridisch afgebakend begrip is.
Zo schaart appellante bijvoorbeeld onder ‘duurzame affectieve banden’ al een bevriende groep studenten.
Het hof volgt hem daarin niet, omdat een dergelijke samenleving niet een duurzame, op de toekomst gerichte en met een gezin vergelijkbaar samenlevingsverband is.
Ten slotte volgt uit het vorenstaande dat de verhuur wel in strijd was met de splitsingsakte en het splitsingsreglement, zodat ook de derde gevorderde verklaring voor recht terecht is afgewezen (zij het op andere gronden).
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.