De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over een verzoek voor het achteraf verlenen van vervangende machtiging door de rechter voor reeds geplaatste kozijnen in een appartement.

Eiser verzoekt samengevat: het besluit van 24 april 2025 te vernietigen en een vervangende machtiging voor de toestemming voor de reeds geplaatste kozijnen te verlenen

Appartemensrecht. VVE. Vernietigen van een beluit. Redelijkheid en billijkheid. Toetsingskader. Verzoek voor het achteraf verlenen van vervangende machtiging door rechter voor reeds geplaatste kozijnen.

De rechter oordeelt als volgt.

De kantonrechter kan een besluit van de VvE vernietigen op basis van artikel 5:130 lid 2 BW in samenhang met artikel 2:15 BW.

Eiser beroept zich op artikel 2:15 lid 1 b en lid c BW: een besluit is vernietigbaar wegens strijd met een reglement of wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Er is geen sprake van een strijd met het reglement

Artikel 36 van het toepasselijke Modelreglement 1973 bepaalt dat alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

Uit de notulen van de vergadering van eigenaren van 24 april 2025 volgt dat de meerderheid van de stemmen aanwezig was tijdens die vergadering en dat het voorstel van eiser tot terugbetaling is verworpen met 4 stemmen tegen en 1 stem voor.

Het besluit is dan ook volgenshet reglement genomen.

Er is geen sprake van een strijd met de redelijkheid en billijkheid

Artikel 2:15 lid 1 BW is op grond van artikel 5:124 lid 2 BW ook van toepassing op de vereniging van eigenaars en bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt op zijn beurt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken zich zodanig tegenover elkaar moeten gedragen naar wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Dit leidt tot het toetsingskader dat de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Het woord “zodanig” brengt met zich mee dat in het toetsingskader moet worden betrokken de relatie tussen de vergadering van eigenaars en het betreffende lid, en dat vanwege het feit dat het om een verplicht lidmaatschap van een VvE gaat dat met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden zich geconfronteerd kan zien met een door dat lid ongewenst besluit nu dit inherent is aan het democratische karakter van de VvE wat daarnaast met zich meebrengt dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit.

Het volgende staat tussen partijen vast.

Volgens het reglement zijn de kozijnen gemeenschappelijk en is de VvE verantwoordelijk voor de kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke delen.

In 2010 zijn de kozijnen aan de voorkant van het complex vervangen, voor de financiering hiervan heeft de VvE een lening afgesloten.

Vanwege een conflict met de aannemer zijn de kozijnen aan de achterkant toen niet vervangen.

Op 22 maart 2022 is eiser eigenaar geworden van het appartement en daarmee van rechtswege lid van de VvE.

Eiser heeft in april 2022 zonder de VvE hierover te informeren of om toestemming te vragen de kozijnen aan de achterkant van zijn appartement vervangen, totale kosten € 17.919,26.

A heeft in 2023 de inactieve VvE nieuw leven ingeblazen en is voorzitter geworden.

Zij heeft er werk van gemaakt de lening te bevriezen.

Tijdens de vergadering van 5 oktober 2023 is vastgesteld dat de lening is bevroren voor de duur van vier jaar zodat er geld overblijft voor het uitvoeren van werkzaamheden.

Omdat het achterstallig onderhoud omvangrijk is, stelt A voor dat elk lid een eigen bijdrage doet.

Later zal over dit voorstel gestemd worden.

Tijdens de vergadering van 11 maart 2024 is besloten de kozijnen aan de achterkant te laten vervangen door dezelfde aannemer van destijds voor een totaal bedrag van € 24.619,66.

A heeft de hoogte van de eigen bijdrages naar ratio berekend.

Vier leden (waaronder A die is gemachtigd door eiser) stemmen in met de extra bijdrage, één lid stemt tegen, waarmee het besluit is aangenomen.

De kozijnen aan de achterkant zijn in 2024 vervangen.

Tijdens de vergadering van 24 april 2025 is het besluit genomen eiser niet het gevraagde bedrag van € 17.919,26 terug te betalen.

Op 11 juni 2025 heeft eiser zijn appartement verkocht.

De kantonrechter oordeelt dat VvE in redelijkheid en naar billijkheid tot genoemd besluit heeft kunnen komen en wel om de volgende drie redenen:

Ten eerste geldt dat eiser in 2022 de officiële weg had moeten bewandelen en bij de VvE had moeten aankloppen een vergadering te beleggen, ook al was de VvE inactief en was er geen meerjarenplan of een reservefonds.

Eiser stelt dat hij toestemming van G van VvE Beheer Zorgeloos had zoals G nu schrijft in zijn verklaring van 2 juni 2025 maar uit de notulen van de vergadering van 9 januari 2023 volgt dat de vervanging slechts in overleg is gegaan met G en dat is toch minder vergaand dan een toestemming.

Overigens staat in de schriftelijke verklaring van G ook dat hij A, die navraag bij hem had gedaan, heeft geadviseerd een vergadering te initiëren om de kwestie op de agenda te plaatsen om het financiële aspect met de andere leden te bespreken.

Dit advies is niet opgevolgd.

Dit had eiser wel moeten doen.

Ook als de staat van de kozijnen zodanig was dat deze dringend moesten worden vervangen.

Voor zover eiser van mening is dat hij vanwege de staat van de kozijnen de voorgeschreven medewerking door de VvE niet kon afwachten, had hij de kantonrechter om een vervangende machtiging voor het mogen laten uitvoeren van de werkzaamheden moeten vragen.

Ten tweede acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat de VvE, in het geval er in 2022 wel een vergadering zou zijn gehouden, had ingestemd met het voorstel van eiser om zijn kozijnen te laten vervangen op kosten van de VvE.

De VvE beschikte in 2022 over een klein tegoed (volgens de notulen van de vergadering van 9 januari 2023 waren de eindsaldi op de bankrekeningen op 31 december 2022 € 3.950,30 en € 3.255,01) maar dit was onvoldoende om eiser te kunnen betalen.

Daarnaast waren de kozijnen van alle andere appartementen aan de achterkant ook aan vervanging toe en moest het dak ook gerenoveerd worden zonder dat er een concreet renovatieplan lag of dat er offertes opgevraagd waren.

Zonder nadere uitleg van eiser valt niet in te zien waarom de VvE op de zaken vooruit zou lopen door toestemming te geven de kozijnen van één appartement alvast op haar kosten te laten vervangen.

Ten derde geldt dat in april 2025 geen onredelijke afweging is gemaakt, al heeft [eiser] wel een punt dat die afweging in de notulen niet wordt gemotiveerd.

Volgens de VvE zag zij zich tijdens de vergadering in april, drie jaar na dato, geconfronteerd met het verzoek van eiser.

VvE heeft terecht in haar overwegingen meegenomen dat zij geen precedent wil scheppen.

Er zijn namelijk andere eigenaren geweest die de kozijnen aan de voorkant hebben vervangen op eigen rekening zoals volgt uit de notulen van genoemde vergadering van 9 januari 2023 waar onder de kop ‘Genomen besluiten’ staat: “de kozijnen worden in de toekomst zelf betaald door de bewoners gezien er onvoldoende budget in kas zit en eigenaren het destijds waarschijnlijk zelf hebben betaald (de helft van het pand is gedaan)”.

Daarnaast heeft de VvE terecht overwogen dat het niet in verhouding is dat eiser een bedrag van € 17.919,26 heeft moeten betalen voor de vervanging van zijn kozijnen, ook al heeft een aan de zijkant van het pand een paar ramen meer, terwijl dezelfde aannemer de kozijnen van de overige appartementen heeft vervangen voor een bedrag van € 24.619,66.

Eiser heeft, behalve dan dat hij meer kozijnen heeft dan de rest, niet onderbouwd waarom hij in verhouding zoveel meer heeft uitgegeven.

Geen grond voor het verlenen van een vervangende machtiging

Artikel 5:121 BW bepaalt dat – kort gezegd – in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot gemeenschappelijke delen van de VvE medewerking of toestemming nodig heeft maar niet krijgt een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter.

Die machtiging kan worden verleend als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.

Er moet conform artikel 5:121 BW dus wel eerst om medewerking of toestemming gevraagd zijn en dat heeft eiser in dit geval niet.

Voor zover het verzoek van eiser om terugbetaling tijdens de vergadering in april 2025 moet worden gezien als een verzoek tot toestemming met terugwerkende kracht betreffende de uitgevoerde werkzaamheden geldt het volgende.

Een dergelijk verzoek kan achteraf worden gedaan en daarbij wordt verwezen naar de wetsgeschiedenis.

Dit betekent wel dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoeker komt.

Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren.

Verwijzend naar de eerdere rechtsoverweging oordeelt de kantonrechter dat er voor de VvE redelijke gronden waren haar toestemming te weigeren.

Uitgangspunt is dat de VvE de kosten van normaal onderhoud aan of noodzakelijk herstel van gezamenlijke eigendommen moet dragen, en als eiser dergelijke kosten op zich heeft genomen deze dus in beginsel dienen te worden verlegd naar de VvE.

Het betoog van eiser dat de VvE ongerechtvaardigd is verrijkt is hierbij niet relevant.

Wel relevant zijn de vragen of de werkzaamheden noodzakelijk waren en of daarvoor redelijke kosten zijn gemaakt.

Deze vragen zijn niet meer te beantwoorden nu eiser drie jaar heeft gewacht met het (indirect) vragen om toestemming.

Dit dient voor zijn rekening en risico te komen.

Dit alles leidt er toe dat de verzoeken van eiser worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.