Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of rookgasafvoerkanalen in een appartement gemeenschappelijk waren.
Deze zaak draait om de vraag of rookgasafvoeren van het appartementencomplex waarin geïntimeerde woont gemeenschappelijk of privé zijn en, in verband daarmee, of door de VVE genomen besluiten nietig zijn.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Nietig besluit VVE? Schoorsteen. CV-ketel. Zijn de rookgasafvoerkanalen gemeenschappelijk? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of de rookgasafvoeren of privé zijn.
Partijen zijn het erover eens dat die vraag beantwoord moet worden door uitleg van het modelreglement, zoals opgenomen in de splitstingsakte.
Zij zijn het ook eens over de maatstaf die geldt voor deze uitleg: het komt aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Verder zijn van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.
Partijen verschillen van mening hoe artikel 17 van het modelreglement volgens deze maatstaf moet worden uitgelegd als het gaat om de rookgasafvoeren.
Volgens geïntimeerde volgt uit artikel 17 dat deze gemeenschappelijk zijn.
Volgens de appellant blijkt daaruit juist dat de rookgasafvoeren privé zijn.
Artikel 17 lid 1 bevat een opsomming van zaken/gedeelten die gemeenschappelijk zijn.
Onder a wordt bepaald dat daartoe gerekend worden “rook- en ventilatiekanalen”.
De appellant stelt dat de rookkanalen die hier bedoeld zijn andere zijn dan de rookgasafvoeren waarover het geschil bestaat: het begrip rookkanaal ziet op de gemetselde, collectieve schoorsteen, verticaal per strang om rookgassen via het dak af te voeren.
Deze kanalen dienden oorspronkelijk voor de afvoer van gassen uit kolenkachels en later van gaskachels.
Na vervanging van die kachels door CV-ketels dienen deze kanalen als collectieve schacht waar de individuele, gasdichte leidingen (de rookgasafvoeren) die verbonden zijn met de CV-ketels doorheen lopen.
De rookkanalen zijn dus iets anders dan de rookgasafvoeren en de kantonrechter heeft volgens de appellant ten onrechte aangenomen dat het uitwisselbare begrippen zijn.
De appellant wijst in dit verband op bijlage 1 bij de handreiking voor (onder meer appellant -besturen en -beheerders) “De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen” van de Rijksoverheid.
Daaruit blijkt het verschil tussen kanaal en leiding, en ook dat sprake is van een individuele rookgasafvoer als in gestapelde woningen elke woning een eigen rookgasafvoer naar het dak of gevel heeft.
Het hof volgt de appellant niet in haar uitleg.
Zoals hiervoor is overwogen moet het modelreglement met inachtneming van de objectieve maatstaf worden uitgelegd.
Het door de appellant gemaakte onderscheid tussen rookkanalen en rookgasafvoeren (met de bijbehorende toelichting over de historie van het gebouw) blijkt niet uit de tekst van artikel 17 van het modelreglement.
Daarin staat slechts de term rookkanalen (en ventilatiekanalen, maar daarover gaat de discussie tussen partijen niet).
In lid 1 wordt de term rookkanaal niet toegelicht.
Een objectieve uitleg brengt dan mee dat gekeken moet worden naar de meest gangbare betekenis van deze term.
In het Van Dale-woordenboek staat als omschrijving “pijp, buis enz. waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd”.
Maar ook de eerste betekenis die de site www.encyclo.nl, waarop de appellant zich in eerste aanleg heeft beroepen, weergeeft is “afvoerpijp”.
De rookgasafvoeren vallen zonder meer onder deze omschrijving: dat zijn immers pijpen of buizen waardoorheen de rook vanaf de CV-ketels wordt afgevoerd.
Daarmee is de tekst duidelijk en valt niet in te zien dat de rookgasafvoeren iets anders zijn dan de rookkanalen.
De verwijzing van de appellant naar de bijlage bij de handreiking van de Rijksoverheid kan haar niet baten, omdat (nog los van de vraag of dit een voldoende kenbare bron is) dit niet een bij het modelreglement behorend stuk is en de [appellant] ook niet heeft toegelicht dat die bijlage ziet op het begrip rookkanaal zoals opgenomen in het modelreglement.
Ook de andere stukken waarnaar de appellant verwijst kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot privé of gemeenschappelijk behoort, slechts mag worden gelet op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Van belang is verder dat aan het als gemeenschappelijk bestemde begrip rookkanalen in de tekst van artikel 17 geen toevoeging is opgenomen dat een beperking geldt voor privé-gedeelten.
Bij diverse andere als gemeenschappelijk gekwalificeerde zaken wordt in artikel 17 die beperking wel opgenomen.
Zo staat bij “hek- en traliewerk” in lid 1 onder b: “(voor zover geen privé tuinafscheiding)” en staan dergelijke beperkingen ook bij plafonds en wanden onder c: “die zich niet bevinden in een privé gedeelte” en bijvoorbeeld de verschillende onder f genoemde installaties van gemeenschappelijke voorzieningen “die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte”.
Het ontbreken van een dergelijke beperking onder a bij “rook- en ventilatiekanalen” wijst erop dat ook de rookgasafvoeren die dienen voor de afvoer van gassen uit de (privé) CV-ketels gemeenschappelijk zijn.
Zo’n uitleg strijdt niet met artikel 17 lid 2 sub b splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn “met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte”.
Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een innerlijk tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook rookkanalen worden bedoeld.
De appellant voert in dit verband nog aan dat artikel 17 lid 2 een lex specialis is ten opzichte van lid 1, en daarom voorrang heeft.
Het hof verwerpt dat argument.
Beide artikelleden gaan over wat wel en niet gemeenschappelijk is en noch de tekst noch de opbouw van artikel 17 wijst erop dat lid 2 een lex specialis is van lid 1.
Uit het enkele feit dat er in lid 1 een opsomming wordt gegeven van gemeenschappelijke gedeelten en zaken en dat lid 2 bepaalt welke zaken daartoe niet behoren (en dus privé zijn) valt dat niet af te leiden.
Evenmin volgt dit uit het feit dat er (volgens de appellant) elders in het modelreglement wel een lex specialis is opgenomen.
Tot slot is, anders dan de appellant stelt, ook geen sprake van strijd met de algemene definities van artikel 1, zoals hiervoor opgenomen.
Die definities verwijzen immers naar wat er in de splitsingsakte als privé of gemeenschappelijk worden bestemd.
In dit geval is dat, door de verwijzing in de splitsingsakte, artikel 17 van het modelreglement.
Het hof oordeelt dus dat een objectieve uitleg van het modelreglement meebrengt dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn.
Anders dan de appellant aanvoert is het reglement niet voor verschillende uitleg vatbaar en leidt deze uitleg ook niet tot innerlijke tegenstrijdigheid.
De feitelijke situatie hoeft daarom niet in de uitleg betrokken te worden.
Overigens leidt ook de (feitelijke) omstandigheid dat de CV-ketel en de rookgasafvoer technisch gezien bij elkaar horen niet tot het oordeel dat de rookgasafvoer privé is, omdat een technische eenheid er niet aan in de weg staat dat een deel daarvan gemeenschappelijk en een deel daarvan privé is.
Daarbij komt dat in het modelreglement (en in de splitstingsakte) niet naar de feitelijke kenmerken wordt verwezen.
De appellant beroept zich erop dat deze uitleg leidt tot onaannemelijke rechtsgevolgen.
Partijen hebben in dit verband uiteenlopende praktische en technische bezwaren benoemd van het als privé of gemeenschappelijk aanmerken van de rookgasafvoeren.
Duidelijk is dat beide invalshoeken (privé of gemeenschappelijk) praktische gevolgen en bezwaren hebben, maar de appellant heeft niet voldoende onderbouwd dat de uitleg ‘gemeenschappelijk’ tot onaannemelijke rechtsgevolgen zou leiden.
De appellant refereert in dit verband vooral aan certificeringsproblemen als gevolg van de Gasketelwet, die sinds 2023 van kracht is.
De appellant heeft echter tegenover de betwisting door geïntimeerde niet uitgewerkt dat het onmogelijk is om de benodigde certificeringsverklaringen te krijgen als het onderhoud (of vervanging) van de CV-ketel bij de appartementseigenaren en dat van de rookgasafvoeren bij de appellant zou liggen, ook niet wanneer de rookgasafvoeren en CV-ketels – zoals de appellant stelt – even oud moeten zijn.
Uiteraard vergt een en ander afstemming, maar dat is ook het geval indien de rookgasafvoeren privé zijn.
Tijdens de mondelinge behandeling is door de appellant toegelicht dat nieuwe rookgasafvoeren, door veranderende veiligheidseisen, niet altijd meer door de gemeenschappelijke schacht aangelegd kunnen worden en dat soms andere voorzieningen getroffen moeten worden.
De appellant is daartoe beter dan de individuele eigenaren in staat.
Dat het als gemeenschappelijk aanmerken van de rookgasafvoeren tot veiligheidsproblemen leidt is door geïntimeerde gemotiveerd bestreden (volgens hem is het juist niet veilig om het onderhoud van de rookafvoeren aan de individuele eigenaren over te laten) en daar tegenover door de appellant verder, los van het beroep op de Gasketelwet, niet voldoende onderbouwd.
Het hof concludeert dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn.
De besluiten van de appellant zijn in strijd met artikel 17 van het modelreglement en daarmee nietig.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.