Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over een verzoek tot nietigverklaring van een besluit tot het exclusief in gebruik geven van een deel van de tuin dat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorde.
Appellante heeft verzocht het besluit van de VVE om te blijven gedogen dat een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin dat exclusief wordt gebruikt door een andere eigenaar nietig te verklaren.
Appartemensrecht. VVE. Verzoek tot nietigverklaring van een besluit tot het exclusief in gebruik geven van een deel van de tuin dat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
De rechter oordeelt als volgt.
Volgens artikel 5:128 lid 1 BW kan de ALV regels stellen betreffende het gebruik van de gedeelten van het appartementencomplex die niet tot een privégedeelte behoren.
Voorwaarde is slechts dat de ingebruikgeving niet in strijd komt met de bepalingen in het splitsingsreglement.
Het splitsingsreglement bepaalt dat alle appartementseigenaars het genot van de gemeenschappelijke gedeelten hebben volgens de bestemming daarvan.
Uit de splitsingsakte blijkt dat de tuin tot de gemeenschappelijke zaken of gedeelten behoort; dat staat overigens ook niet ter discussie.
Dat betekent dat alle appartementseigenaars het genot van de tuin hebben volgens de bestemming ervan.
Daarmee verdraagt zich slecht een besluit van de ALV waarmee een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak langdurig in exclusief gebruik wordt gegeven aan één appartementseigenaar, dit ook zonder dat daar baten voor de VvE tegenover staan.
Dit is de situatie zoals die hier aan de orde is.
De VvE stelt weliswaar dat het gebruik van het betreffende deel van de tuin door de appartementseigenaar niet exclusief is, maar het hof gaat daar niet in mee.
De inrichting van het betreffende gedeelte van de tuin is zodanig, dat daaruit kan worden afgeleid dat het niet de bedoeling is dat andere appartementseigenaars daar gebruik van maken.
Het betreffende gedeelte van de tuin is door (de rechtsvoorgangster van) de appartementseigenaar betegeld en in de borstwering ter plaatse is een opening gemaakt met een trapje naar het terras.
De appartementseigenaar van het appartement heeft daardoor een directe en vrije toegang vanaf zijn appartement naar dit gedeelte van de tuin.
De gemeenschappelijke tuin is daarop ook aangepast door het plaatsen van beplantingen (struiken) waardoor het terras voor een belangrijk deel aan het zicht wordt onttrokken.
De appartementseigenaar heeft het terras ook naar eigen inzicht ingericht door het plaatsen van (kleinere) bloempotten met planten.
De VvE heeft weliswaar aangevoerd dat het gaat om tijdelijke ingebruikgeving en dat dit besluit op ieder moment kan worden herroepen terwijl de aanpassingen eenvoudig kunnen worden hersteld, maar dit argument overtuigt in dit geval niet.
Tussen partijen staat vast dat het exclusieve feitelijke gebruik door één appartementseigenaar, al vanaf 1987 bestaat en daarmee ten tijde van het besluit al drieëndertig jaar.
De ingebruikgeving is vervolgens op 30 juni 2020 weer verlengd, zonder enige beperking in de tijd.
Weliswaar bestaat de mogelijkheid om de gedoogconstructie op te zeggen, maar feitelijk wordt dat al langdurig niet gedaan.
Uit de processtukken kan ook niet worden opgemaakt dat de ingebruikgeving regelmatig onderwerp van besluitvorming is geweest of zal zijn.
Aldus is – de facto – een permanente afwijking van het gebruik van een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak bewerkstelligd, zonder dat daar enige bate voor de gemeenschap tegenover staat.
Uit de feiten volgt aldus dat het besluit van de ALV ertoe strekt om op langdurige, feitelijk permanente basis een deel van de gemeenschappelijke tuin aan de eigenaar van het appartement in exclusief gebruik te geven.
Daarmee is een deel van de gemeenschappelijke zaak langdurig onttrokken aan de bestemming daarvan die het volgens de splitsingsakte heeft en aldus wordt inbreuk gemaakt op de rechten van de overige appartementseigenaren op mede-genot van dat deel van de gemeenschappelijke zaak.
Hiertoe is de ALV niet bevoegd.
Het besluit is in strijd met de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement en is daarom nietig.
Het onttrekken of toedelen van (een deel van) de gemeenschappelijke zaak kan enkel door het wijzigen van de splitsingsakte.
Of het besluit in strijd is met artikel 12 van het huishoudelijk reglement kan verder in het midden blijven.
De vraag of het besluit (ook) vernietigbaar is wegens strijd met het huishoudelijk reglement (zie artikel 2:15 BW in samenhang gelezen met artikel 5:129 BW en artikel 5:130 BW) ligt niet ter beoordeling voor.
Het hoger beroep slaagt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.