De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de keldervloer en de kelderwanden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorden.
Tussen partijen is in geschil of de kelder op grond van het splitsingsreglement behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Behoren de keldervloer en kelderwanden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement? Buitenwerk.
De rechter oordeelt als volgt.
Voor de vraag of een besluit in strijd is met het splitsingsreglement moet dat splitsingsreglement worden uitgelegd.
Bij die uitleg komt het aan op de in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan (Hoge Raad 10 juli 2020, HR:2020:1275).
Tussen partijen is in geschil of de kelder op grond van het splitsingsreglement behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Volgens verzoekers worden de werkzaamheden door W uitgevoerd aan de schil van het gebouw, namelijk aan de keldermuren en vloer, en daarmee aan de gemeenschappelijke gedeelten zodat verweerster voor het onderhoud daaraan verantwoordelijk is.
Verweerders verwijzen naar artikel 1 sub d van het splitsingsreglement, waaruit volgt dat met gemeenschappelijke gedeelten worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.
Aangezien de kelder tot het privégedeelte van verzoekers behoort, zijn de werkzaamheden volgens verweerders ook voor hun rekening.
De kantonrechter is, op basis van de bewoordingen van de gehele inhoud van het splitsingsreglement, van oordeel dat de bedoeling van degene die tot splitsing is overgaan is geweest dat de vloer en de muren van de kelder wel tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
Zo is in artikel 1 van het splitsingsreglement bepaald dat gedeelten die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn, gemeenschappelijk zijn.
Dat is bij de schil van het gebouw het geval, die wordt immers niet afzonderlijk gebruikt, maar dient voor de constructie en het wind- en waterdicht houden van het gebouw.
Alle eigenaren hebben dan ook belang bij de goede instandhouding daarvan.
Verder volgt uit artikel 24 lid 1 van het splitsingsreglement dat de beslissing over het onderhoud en de eventuele vernieuwing van onder meer het dak en het buitenwerk bij de vergadering van eigenaars berust.
Uit artikel 6 volgt dat de vergadering toestemming kan verlenen voor het plaatsen van installaties op het dak.
Oftewel, uit die twee artikelen volgt duidelijk dat het dak, eveneens zijnde een onderdeel van de schil van het gebouw, gemeenschappelijk is.
De kantonrechter overweegt dat onder ‘buitenwerk’ onder meer de gevels en buitenwanden van het gebouw vallen.
Voor het standpunt van verweerders dat met ‘buitenwerk’ slechts het buitenschilderwerk is bedoeld, ziet de kantonrechter in licht van de gehele akte geen aanknopingspunten.
In artikel 24 staat weliswaar dat het gehele buitenverfwerk tot het onderhoud behoort, maar dat lijkt slechts een concretisering van de onderhoudsverplichtingen van de gezamenlijke eigenaars.
Bovendien zou die uitleg ertoe leiden dat de schil van het gebouw, op het dak en de kozijnen na, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten zou behoren.
Dat zou betekenen dat de eigenaren allemaal voor het gedeelde van de gevel dat aan hun privégedeelte grenst verantwoordelijk zijn.
Gelet op het belang dat alle eigenaren hebben bij de instandhouding van de gehele schil van het gebouw, ligt die uitleg niet voor de hand.
Kortom, de kantonrechter is van oordeel dat de schil van het gebouw, waaronder begrepen de vloer en muren van de kelder, tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
Dat betekent dat een besluit van de vergadering van eigenaars om daar op kosten van verweerster werkzaamheden aan uit te laten voeren niet in strijd is met het splitsingsreglement.
Het verweer van verweerders dat het besluit om die reden nietig is, wordt daarom verworpen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.