De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over een vordering tot de verwijdering van een dakterras.
Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden beveelt om binnen drie dagen na het wijzen van het vonnis het dakterras (het geplaatste hekwerk en alles dat zich op het dak bevindt) te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom.
Eisers leggen aan hun vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag.
Gedaagden gebruiken het dakterras zonder toestemming en het gebruik is daarom onrechtmatig.
De VvE heeft geen toestemming aan gedaagden verleend voor het gebruik van het dakterras.
Ook ontbreekt de vereiste (bouw)vergunning voor het gebruik.
Zelfs als gedaagden recht zouden hebben om het balkon te gebruiken, dan geldt dat gedaagden het dakterras op onrechtmatige wijze gebruiken door hinder, schade en gevaar voor personen te veroorzaken.
Eisers hebben daarom een spoedeisend belang bij beëindiging van het gebruik van het dakterras.
Appartemensrecht. VVE. Kort geding. Vordering tot verwijdering van een dakterras. Onrechtmatig gebruik van het dakterras? Onrechtmatige hinder. Overlast. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Eisers voeren ten eerste aan dat gedaagden met het gebruik van het dakterras overlast, schade en gevaar voor personen veroorzaken.
De geluidsoverlast bestaat er volgens hen uit dat op het dakterras wordt gevoetbald, gesprongen en gestampt en dat gedaagden daarop luidruchtige feestjes organiseren.
Ter onderbouwing van hun stelling hebben zij een geluidsfragment van het genoemde voorval op 14 september 2025 overgelegd.
Ook stellen eisers dat afval (zoals etensresten en sigarettenpeuken) over de reling van het terras wordt gegooid.
Verder zijn volgens hen scheuren in het plafond van hun appartement ontstaan als gevolg van overbelasting door het gebruik van het dakterras.
Tot slot veroorzaken gedaagden volgens eisers (anderszins) gevaar voor derden, nu zij zonder toestemming het dakterras verder hebben uitgebreid met plantenbakken en een opbergbak voor loungekussens en zij bovendien zware objecten langs de dakrand hebben geplaatst en/of gehangen.
Dat levert een gevaarlijke situatie op, omdat er meermaals objecten (zoals bloembakken, een emmer en een gieter) naar beneden zijn gevallen, aldus eisers.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers niet voldoende aannemelijk gemaakt dat gedaagden de gestelde overlast en schade hebben veroorzaakt of dat sprake is van een gevaarlijke situatie waaraan op korte termijn een einde moet komen.
Gedaagden hebben ten eerste gemotiveerd weersproken dat zij geluidsoverlast hebben veroorzaakt.
Zij wijzen erop dat eisers geen enkel bewijs van geluidsoverlast hebben overgelegd, behalve het geluidsfragment van 14 september 2025.
Daarvan stellen zij dat er slechts een harde ruis te horen is en dat kwalificeert volgens hen niet als overlast, laat staan structurele overlast, waarop eisers hen bovendien niet eerder hebben aangesproken.
Ook hebben gedaagden onweersproken gesteld dat het dakterras gemiddeld slechts één a twee keer per maand door gedaagden wordt gebruikt om een sigaret te roken.
Eisers hebben hun stellingen vervolgens niet nader onderbouwd.
Dat gedaagden ontoelaatbare geluidsoverlast veroorzaken, is daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden.
Daarnaast is niet gebleken dat gedaagden afval over de reling hebben gegooid of dat objecten van het dakterras naar beneden zijn gevallen.
Gedaagden hebben dat betwist en eisers hebben deze stelling in het geheel niet onderbouwd.
Verder acht de voorzieningenrechter op voorhand onvoldoende aannemelijk dat de aan het hekwerk bevestigde plantenbakken en de (planten)bakken langs de dakrand een gevaarlijke situatie opleveren.
Gedaagden hebben die stellingen gemotiveerd weersproken en eisers hebben hun stellingen ook op dit punt niet (nader) onderbouwd.
Dat had wel op hun weg gelegen, zeker nu gedaagden onweersproken hebben gesteld dat de op het dak aanwezige plantenbakken er al stonden voordat zij de bovenwoning betrokken.
Tot hebben eisers onvoldoende gemotiveerd dat (het gebruik van) het dakterras heeft geleid tot scheuren in het plafond van het appartement van eisers.
Volgens eisers zijn scheuren in het plafond ontstaan nadat gedaagden hun intrek hebben genomen in de bovenwoning, maar gedaagden hebben dat weersproken en ook het bestaan van de scheuren betwist.
Eisers hebben vervolgens nagelaten om hun stelling van enige concrete onderbouwing te voorzien, bijvoorbeeld met een deskundigenrapportage over de locatie en de oorzaak van de scheuren.
De voorzieningenrechter zal deze stelling daarom als onvoldoende gemotiveerd passeren.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat niet aannemelijk is geworden dat gedaagden met het gebruik van het dakterras overlast, schade of gevaar voor personen hebben veroorzaakt.
Voor zover de vordering op die stellingen is gebaseerd, kan deze niet worden toegewezen.
Eisers leggen verder aan hun vordering ten grondslag dat gedaagden geen toestemming van de VvE hebben om het dak van de benedenwoning te gebruiken als dakterras.
Ook om die reden moeten gedaagden het dakterras verwijderen, aldus eisers gedaagden zijn het daar niet mee eens: volgens hen heeft de VvE wel degelijk toestemming gegeven voor het dakterras.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het midden blijven of de benodigde toestemming is verleend.
Zelfs als de voorzieningenrechter zou aannemen dat die toestemming ontbreekt, is het immers alleen de VvE als eigenaar van het dak (en dus niet eisers) die op die grond een vordering tot verwijdering van het dakterras kan instellen.
Dit argument kan eisers dus niet baten en biedt geen grond voor toewijzing van de vordering.
Tot slot kan de stelling van eisers dat gedaagden niet over de vereiste (bouw)vergunning beschikt voor het dakterras hen als zodanig ook niet baten.
Ook hier geldt dat, zelfs als een dergelijke vergunning zou ontbreken, het aan de VvE is om op dit punt actie te ondernemen, mede gelet op de omstandigheid dat de VvE zich tijdens de algemene ledenvergadering van 11 december 2024 op zijn minst positief heeft getoond over het gebruik van het dak van de aanbouw als dakterras.
Slotsom is dat de voorzieningenrechter op dit moment onvoldoende basis ziet om de vordering tot verwijdering van het dakterras toe te wijzen.
Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.