Appartemensrecht. VVE. Toestemming VVE geweigerd voor vervanging van dakramen. Vervangende machtiging van de rechter voor het aanbrengen van dakramen. Toetsing.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over een vervangende machtiging van de rechter voor het aanbrengen van dakramen in een appartement.

Appellanten hebben, kort gezegd, aan de kantonrechter verzocht hun vervangende machtiging te verlenen voor het vervangen en realiseren van door hen geplaatste dakramen in hun appartement,

Appartemensrecht. VVE. Toestemming VVE geweigerd voor vervanging van dakramen. Vervangende machtiging van de rechter voor het aanbrengen van dakramen. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Artikel 5:121 BW biedt een appartementseigenaar de mogelijkheid aan de kantonrechter vervangende toestemming te vragen in het geval hij medewerking of toestemming nodig heeft van de vereniging van eigenaars (of haar organen) voor het verrichten van handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten en hij die toestemming of medewerking niet heeft gekregen.

Dit artikel is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de maatstaf geformuleerd waaraan het verzoek van appellanten moet worden getoetst.

Het hof neemt dat over, nu daartegen als zodanig – terecht – geen bezwaar is gemaakt: het komt erop aan te beoordelen of de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd de gevraagde toestemming te verlenen, gelet op de omstandigheden van het geval.

Het gaat daarbij niet om een marginale toetsing, maar ook niet om een volledige open belangenafweging waarbij de individuele wensen van de verzoekende partij in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de andere eigenaren.

De belangen van de verzoekende partij bepalen wel mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.

Het verzoek van appellanten is erop gebaseerd dat zij voor het vervangen van de nieuw geplaatste dakramen in het gemeenschappelijke dak toestemming van de VvE nodig hebben en dat zij die niet hebben gekregen.

Voor zover appellanten dan ook hebben willen betogen dat zij op grond van uitlatingen van M voorafgaande aan de plaatsing van de ramen ervan uit mochten gaan dat zij die toestemming hebben gekregen verdraagt dat zich niet met de grondslag van dat verzoek.

Bovendien blijkt uit de e-mail van 12 september 2023 dat MVGM erop heeft gewezen dat toestemming van de VvE nodig is, nog daargelaten dat onvoldoende is onderbouwd op grond waarvan uitlatingen van M aan de VvE kunnen worden toegerekend waar het gaat om het verlenen van toestemming.

M is aangesteld als beheerder en zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat die functie ook inhoudt dat M dergelijke mededelingen met juridische binding voor de gezamenlijke eigenaren mag doen.

Voor zover appellanten zich beroepen op de akkoordverklaring van de technisch manager van M miskennen appellanten dat deze akkoordverklaring betrekking heeft op de technische aspecten en mede gelet op het eerdere e-mailbericht van 12 september 2023 niet inhoudt een toestemming tot plaatsing namens de VvE.

Dat de dakramen in technische en constructieve zin voldoen aan de daaraan te stellen eisen en dat appellanten de voorwaarden die M daarover heeft gegeven hebben opgevolgd staat overigens niet ter discussie.

Dit blijkt ook uit de keuring na het aanbrengen van de ramen.

Appellanten hebben aangevoerd dat bij de door de rechter te maken beoordeling alleen acht mag worden geslagen op wat volgens de concept-notulen als reden voor de weigering is gegeven.

Dat zou in dit geval alleen het formele argument zijn dat de toestemming achteraf (na het plaatsen van de ramen) is gevraagd.

Het hof volgt appellanten niet in dat standpunt.

Een dergelijke opvatting zou de rechter te zeer beperken in zijn beoordeling van de omstandigheden van het geval, waaronder ook die welke appellanten ter ondersteuning van hun verzoek hebben aangevoerd en die niet op de vergadering aan de orde zijn geweest.

De Vve heeft haar bezwaren gestoeld op een drietal feitelijke omstandigheden, die zijn opgesomd in nummer 17 van haar verweerschrift in hoger beroep.

Volgens de VvE is in de eerste plaats sprake van (mogelijke) overlast voor c.q. verstoring van het woongenot van de andere appartementseigenaren doordat het appartement door meer personen kan worden bewoond met de vier dakramen op de zolderverdieping (daar zijn vier slaapkamers gerealiseerd, naast de drie in het appartement) dan zonder de dakramen.

Het appartement wordt daardoor intensiever gebruikt, aldus de VvE.

Het hof is van oordeel dat dit argument geen redelijke grond oplevert om toestemming te weigeren.

Daarvoor geldt dat het appartement mag worden verhuurd, en dat de wijze waarop appellanten dat nu doen op zich geen strijd oplevert met de bestemming of het gebruik zoals dat in de splitsingsakte is geregeld.

De VvE heeft dat niet bestreden, zij heeft in het verweerschrift in hoger beroep ook vermeld dat zij tegen verhuur van het appartement als zodanig geen bezwaar heeft.

Tegen die achtergrond brengt dat mee dat de VvE de verhuur zoals die nu plaats vindt niet kan tegenhouden of kan beïnvloeden door toestemming voor de plaatsing van de dakramen te weigeren.

Dat zou er feitelijk op neer komen dat de VvE via een omweg zou kunnen bepalen op welke wijze en aan hoeveel personen appellanten hun appartement verhuren.

Dat laat uiteraard onverlet dat appellanten met de verhuur van het appartement geen overlast mogen veroorzaken, ook al is niet gebleken dat daarvan op dit moment feitelijk sprake is.

De VvE dient andere wegen te bewandelen om appellanten er toe te bewegen eventuele overlast te beëindigen, indien appellanten dat niet vrijwillig zouden doen, zoals zij op de zitting bij het hof hebben toegezegd.

De VvE heeft verder als feitelijke bezwaren aangevoerd dat het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd en dat precedentwerking in verband met de mogelijkheden om zonnepanelen te kunnen leggen moet worden voorkomen.

Het hof overweegt over deze bezwaren dat de dakramen ongeveer een vierkante meter in oppervlakte zijn en ongeveer 1% van het totale dakoppervlak uitmaken.

Al eerder is een nieuw dakraam geplaatst door een andere eigenaar met stilzwijgende toestemming van, althans gedogen door de VvE, waarmee het oorspronkelijke uiterlijk is gewijzigd.

De VvE heeft daarmee niet toereikend onderbouwd dat door de plaatsing van de op zichzelf kleine dakramen het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd.

Verder heeft de Vve niet onderbouwd dat er concrete plannen zijn om zonnepanelen aan te laten brengen op het dak en dat de op zichzelf kleine dakramen een substantiële belemmering vormen voor de plaatsing daarvan en het met de zonnepanelen te behalen rendement.

Ook deze argumenten zijn onvoldoende om op grond daarvan toestemming voor de dakramen aan appellanten te onthouden.

Het hof verwerpt aldus de door de VvE opgeworpen bezwaren.

Deze zijn niet voldoende, zowel ieder voor zich als gezamenlijk, om als redelijke grond voor de weigering van toestemming te kunnen gelden voor de nieuw aangebrachte dakramen, in aanmerking nemend de belangen van appellanten dat door de dakramen het leefklimaat (toetreding van daglicht) op de zolderverdieping is verbeterd en het appartement betere verhuurmogelijkheden heeft gekregen.

Appellanten hebben nog aangevoerd dat het moeten verwijderen van de ramen en het terugbrengen in de oorspronkelijke staat (zo al mogelijk) een kostbare aangelegenheid is.

Dat zal zo zijn, maar het hof heeft dat argument niet in hun voordeel laten meewegen, omdat dit een gevolg is van het achteraf vragen van toestemming en om die reden voor hun risico zou zijn gekomen.

Het zou niet redelijk zijn geweest om dat argument tegen de VvE te gebruiken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.