Appartemensrecht. VVE. Dakopbouw. Is voor de dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk? Goederenrechtelijke wijziging. Tijdelijke constructie?

De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of voor de dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk was.

Partijen zijn de drie appartementseigenaren van een pand in Rotterdam bestaande uit een winkelruimte op de begane grond en daarboven twee woningen.

Zij hebben ruzie gekregen over een aantal onderwerpen.

In de eerste plaats is onenigheid ontstaan over de plaatsing door de appartementseigenaar van de bovenste woning op het dak van het pand van een dakopbouw van ± 15m2 waarin hij voor zichzelf o.a. een warmtepomp en een WTW-unit heeft neergezet.

De rechtbank is van oordeel dat hiervoor een wijziging van de splitsingsakte nodig was, die niet is verkregen, en dat er onvoldoende grond is om zoals door de appartementseigenaar verzocht een wijziging van de splitsingsakte te bevelen (art. 5:144 BW) of daarvoor vervangende machtiging te verlenen (art. 5:140 BW).

De dakopbouw moet dus in beginsel worden verwijderd, waarvoor de rechtbank gelet op de wederzijdse belangen een termijn stelt die pas ingaat nadat de termijn voor hoger beroep is verstreken.

Appartemensrecht. VVE. Dakopbouw. Is voor de dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk? Goederenrechtelijke wijziging. Tijdelijke constructie? Eenvoudig herstel mogelijk?

De rechter oordeelt als volgt.

Met het plaatsen van de dakopbouw op het dak van het pand heeft gedaagde een gemeenschappelijk gedeelte van het pand exclusief en permanent in gebruik genomen, zonder dat hij hiervoor van beide andere appartementseigenaren toestemming had.

Die toestemming had hij echter – in beginsel – wel nodig.

De akkoordverklaring door één van de andere appartementseigenaren met het aanleggen door gedaagde van een dakterras met opbouw en het ondertekenen door deze van de door gedaagde opgestelde gebruikersovereenkomst was niet voldoende.

Gedaagde heeft namelijk een zodanige wijziging in de constructie en indeling van het pand aangebracht dat sprake is van een goederenrechtelijke wijziging, waarvoor de splitsingsakte moet worden aangepast.

Aan een wijziging van de splitsingsakte dienen in beginsel alle appartementseigenaren mee te werken (art. 5:139 lid 1 BW).

Aan de voorwaarde voor de uitzondering hierop van art. 5:139 lid 2 BW is in dit geval niet voldaan.

De dakopbouw van gedaagde is niet te beschouwen als een tijdelijke constructie die zich voor eenvoudig herstel leent.

Dat dit anders is, heeft gedaagde ook niet aangevoerd.

Ook kan niet worden gezegd dat het dak de bestemming van dak heeft behouden, zoals in de rechtspraak wel is geoordeeld over een dakterras of een lichte terrasoverkapping.

De door gedaagde uitgevoerde bouwkundige ingreep was veel verdergaand.

Hij heeft onder de dakopbouw een ruimte voor zichzelf gecreëerd waar hij ook elektrische installaties heeft neergezet.

Daarom was een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk en kon gedaagde niet volstaan met het verkrijgen van toestemming door de VvE voor het aanbrengen van de dakopbouw en kon hij ook niet volstaan met het laten ondertekenen door de andere appartementseigenaren van een gebruikersovereenkomst.

Die overeenkomst is overigens door maar één van de twee andere appartementseigenaren ondertekend.

De andere appartementseigenaar heeft dit expliciet geweigerd.

Anders dan gedaagde heeft aangevoerd, betekent artikel 13 van het splitsingsreglement (“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”) niet de VvE kan besluiten dat een dakopbouw als hier aan de orde zou kunnen worden neergezet.

Uit die bepaling in het reglement volgt alleen dat óók de VvE met de dakopbouw moet instemmen.

De reden voor de vereiste toestemming van de VvE (naast de vereiste wijziging van de splitsingsakte) is dat zij het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en dat zij als beheerder aanvullende voorwaarden kan stellen aan de mogelijke wijziging van zaken door een verbouwing, die niet in de splitsingsakte opgenomen hoeven te worden.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.