De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of er sprake was van een juiste afrekening van de verwarmingskosten van een appartement.
Gedaagde is van rechtswege lid van de VvE, als eigenaar van het appartementsrecht.
Als lid van de VvE moet gedaagde bijdragen in de totale verwarmingskosten van het appartementencomplex, die door de VvE worden betaald.
De totale verwarmingskosten worden binnen het appartementencomplex verdeeld in 35% voor de gemeenschappelijke delen en 65% voor de appartementen.
Op de radiatoren in de appartementen zijn warmtemeters geplaatst.
Aan de hand van ‘tellertikken’ van deze warmtemeters worden de verwarmingskosten per appartement verdeeld.
De VvE heeft op 1 maart 2022 een factuur ter hoogte van € 235,66 aan gedaagde verzonden voor de afrekening van verwarmingskosten over het jaar 2021.
Gedaagde stelt dat ergens in het systeem op basis waarvan de verwarmingskosten per appartement worden berekend, een fout lijkt te zitten.
De VvE heeft toegezegd een onafhankelijk onderzoek naar dit systeem te zullen laten uitvoeren.
Totdat de VvE die afspraak nakomt, schort gedaagde haar betalingsverplichting op.
Appartemensrecht. VVE. Afrekening van verwarmingskosten. Juiste berekening? Fout in warmtemeters? Onderzoek. Opschorting van de betalingsverplichting?
De rechter oordeelt als volgt.
Het totaalbedrag aan verwarmingskosten voor het volledige appartementencomplex over het jaar 2021 staat tussen partijen niet ter discussie.
Evenmin is in geschil dat voor het jaar 2021 gold dat 35% van dat totaalbedrag wordt toegerekend aan verbruik leidingen en 65% aan verbruik van de radiatoren in de appartementen.
Pas op de algemene ledenvergadering van 7 april 2022 is besloten de verdeling conform de NEN-norm 50% voor verbruik leidingen en 50% voor verbruik van de radiatoren te maken.
Dit besluit is voor de beslissing in deze zaak niet relevant, want dit werkt niet terug naar 2021.
In deze zaak gaat het om het bedrag dat aan gedaagde in rekening is gebracht voor het verbruik in haar appartement, dus haar deel van de hiervoor genoemde 65% van de totale verwarmingskosten.
Naar de kantonrechter begrijpt voert gedaagde aan dat er een fout moet zitten in het onderliggende systeem van de verdeling van verwarmingskosten over de appartementen.
Dit leidt er volgens gedaagde toe dat de verwarmingskosten niet op de juiste manier over de appartementen worden verdeeld en dat de eindafrekeningen dus ook niet op de juiste manier tot stand zijn gekomen.
Om die reden kan daarom niet worden vastgesteld wat de verwarmingskosten per appartement over (onder andere) het jaar 2021 daadwerkelijk zijn geweest.
Gedaagde stelt dat het systeem niet kan kloppen omdat het totale aantal tellertikken vanaf het jaar 2019 voor het complex een enorme daling laat zien, terwijl het gasverbruik over de jaren vanaf 2019 nagenoeg gelijk is gebleven.
Dit leidt ertoe dat de verwarmingskosten sinds 2019 over een kleiner aantal tellertikken verdeeld wordt en de ‘tikprijs’ omhoog is gegaan.
Gedaagde stelt dat niet bij alle appartementen een daling in het aantal tellertikken is te zien.
Bij 45 van de 135 appartementen, waaronder het appartement van gedaagde, is geen daling in het aantal tellertikken te zien.
De daling bij de andere appartementen leidt tot een andere verdeling van de verwarmingskosten per appartement.
Voor gedaagde betekent dit per saldo dat haar aandeel in de verwarmingskosten is gestegen.
Gedaagde voert aan dat dat niet kan kloppen.
Het aantal tellertikken dat bij haar in rekening is gebracht, klopt wel met wat zij zelf heeft bijgehouden.
Ter zitting heeft de VvE aangevoerd dat de warmtemeters in de appartementen in 2019 zijn vervangen.
Dit zou de terugval in het aantal tellertikken wellicht kunnen verklaren.
Daarnaast heeft de VvE aangevoerd dat het verbruik over de jaren heen altijd fluctueert.
Een verklaring daarvoor zou kunnen zijn dat er ongeveer 50 huurappartementen zijn.
Nieuwe huurders hebben niet direct door hoe het werkt, wat bij die appartementen zorgt voor een schrikbarend hoog verbruik en vervolgens weer een grote daling.
De VvE heeft zelf onderzoek gedaan en tevergeefs gezocht naar een instantie die onafhankelijk onderzoek zou kunnen doen.
Dit is nader toegelicht en besproken op de ALV van 7 april 2022.
De ALV heeft de uitleg aanvaard, waarmee de kwestie voor de VvE is afgedaan.
De kantonrechter overweegt dat het in deze zaak gaat om de vordering van de VvE tot betaling door gedaagde van het nog openstaande bedrag van de factuur van € 161,00.
Gedaagde heeft toegelicht dat het haar niet om dit bedrag gaat.
De kantonrechter stelt vast dat het haar, dan wel haar broer die als haar gemachtigde optreedt, met het beroep op opschorting vooral gaat om uitgezocht te krijgen waarom het aantal tellertikken met ingang van 2019 zoveel is gezakt, terwijl het gasverbruik gelijk is gebleven.
Hij heeft deze kwestie sinds de afrekening over 2019 bij het bestuur van de VvE en op de ALV aan de orde gesteld.
Hij vindt dat het bestuur een onafhankelijk deskundig onderzoek moet laten uitvoeren en dat gedaagde, zolang dat niet is gebeurd de restantfactuur niet hoeft te betalen.
De kantonrechter volgt gedaagde niet in dat standpunt.
Voor een succesvol beroep op opschorting is op grond van artikel 6:52 BW vereist dat gedaagde een opeisbare vordering heeft op de VvE.
Hiervan is geen sprake.
Gedaagde baseert haar beroep op opschorting op een toezegging die door de VvE zou zijn gedaan tot het laten verrichten van een onafhankelijk deskundig onderzoek.
Niet staat vast dat de VvE een zodanige toezegging heeft gedaan, nu de VvE dat heeft betwist.
Echter, ook al zou de VvE hebben gezegd nader onderzoek te zullen (laten) verrichten, dan levert dat nog geen toezegging op die ertoe leidt dat gedaagde een opeisbare vordering krijgt, waarvan zij in rechte nakoming kan afdwingen en die grond oplevert voor opschorting van haar betalingsverplichting.
Gedaagde is als lid van de VvE verplicht bij te dragen in de verwarmingskosten.
Voor iedere eigenaar geldt dat bij aanschaf van een appartement wordt aanvaard dat de verwarmingskosten op een door de ALV vastgestelde wijze worden verdeeld en dat het onderliggende meetsysteem in zijn aard niet precies kan zijn.
Naar aanleiding van de opmerkingen van de broer van gedaagde dat er mogelijk een fout zou zitten in het systeem, hebben twee leden van het bestuur met enkele eigenaren de afrekening over 2021 nader onderzocht.
Het bestuur heeft op de ALV van 7 april 2022 daarvan verslag gedaan en verder uitgelegd dat is gezocht naar een bedrijf dat onafhankelijk onderzoek zou kunnen en willen doen, maar dat een dergelijk bedrijf niet is gevonden.
De ALV heeft deze uitleg geaccepteerd en het bestuur niet gevraagd nadere actie te ondernemen.
De VvE kan niet door de kantonrechter worden verplicht meer te doen dan de meerderheid van haar leden wenst.
Indien gedaagde meent dat er een fout zit in het systeem en dit wil controleren ligt het op haar weg om daar onderzoek naar te laten verrichten.
Voor opschorting van de betalingsverplichting door gedaagde is dan ook geen grond.
Gedaagde dient het restant van de factuur te betalen.
Gedaagde zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van het restant van de factuur ter hoogte van € 161,00 aan de VvE.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.