De Rechtbank Amsterdam heeft op 6 oktober 2022 uitspraak gedaan over de vraag of het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woning in strijd was met de bestemming in de splitsingsakte.
Verzoekster verzoekt om te verklaren voor recht dat belanghebbende handelt in strijd met de splitsingsakte door zijn berging te gebruiken als woning.
Verzoekster stelt het volgende.
Op grond van artikel 25 van de splitsingsakte dienen de appartementen conform de bestemming te worden gebruikt.
De bestemming van de berging op zolder is: berging.
Dit blijkt volgens verzoekster uit artikel 25 van de splitsingsakte en uit de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte.
Verzoekster wijst in dit verband ook op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 6 augustus 20219 (GHAMS:2019:2898).
Gebruik van de berging als woning is in strijd met die bestemming.
Appartemensrecht. VVE. Is het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woning in strijd met de bestemming in de splitsingsakte? Berging. Ondersplitsing. Uitleg.
De rechter oordeelt als volgt.
Verzoekster heeft in haar verzoekschrift verzocht om te verklaren voor recht dat belanghebbende in strijd met de splitsingsakte handelt door ‘zijn berging te gebruiken als woning’.
Gelet op hetgeen ter zitting besproken is begrijpt de kantonrechter dat verzoek echter aldus dat verzocht wordt te verklaren voor recht dat belanghebbende in strijd handelt met de splitsingsakte door de zolder als afzonderlijke woning te gebruiken.
Op grond van artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming.
Voorop wordt gesteld dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, HR:2013:1078 en 14 februari 2014, HR:2014:337).
In de splitsingsakte uit 2009 – die in dit opzicht in 2016 niet is gewijzigd – is de bestemming van het appartementsrecht van belanghebbende gedefinieerd als ‘Woonruimte/berging, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-9 tot en met A-16.’
In de (gewijzigde) splitsingsakte uit 2016 is – evenals in de splitsingsakte uit 2009 – het appartementsrecht van belanghebbende omschreven als “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres 2] , (…)”.
Anders dan verzoekster heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat deze omschrijving van het appartementsrecht objectief, gezien de redactie ervan, niet anders kan worden gelezen dan dat er sprake is van een ‘woning met balkon’ op de tweede verdieping, met ‘kamers en berging’ op de zolderverdieping, en niet van een ‘woning met balkon en kamers’ op de tweede verdieping en ‘berging’ op de zolder.
Echter, ook uitgaande van die lezing van de omschrijving van het appartementsrecht is het in strijd met de bestemming in de splitsingsakte om de hele zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/woonruimte.
Uit de bewoording in de omschrijving van het appartementsrecht volgt dat daarin de bestemming van de woning nader is gepreciseerd: het gaat om een woning met balkon gelegen op de tweede verdieping, met (dus: daarbij behorend) kamers en een berging op de zolder.
Die kamers en de berging op de zolder maken aldus deel uit van de woning.
De opsteller van de splitsingsakte heeft door te kiezen voor de woorden ‘kamers’ op zolder en niet ‘woning’ op zolder, kennelijk een onderscheid willen maken tussen die twee.
En dat onderscheid is er ook: een kamer is per definitie een onderdeel van een woning.
Uit dit alles leidt de kantonrechter af dat de bedoeling van de opstellers van de splitsingsakte is geweest dat de ruimtes op de bovenverdieping – ook de ruimtes die als leefruimte bestemd zijn – niet als afzonderlijke woning voor andere personen dan de eigenaar of gebruiker van het appartementsrecht bestemd zijn.
Het gebruik van de hele zolderverdieping als afzonderlijke woning is daarmee in strijd.
De kantonrechter volgt de VvE en belanghebbende niet in hun betoog dat belanghebbende toestemming had voor het (permanent) van de bestemming afwijkende gebruik als (separate) woning.
In de vergadering van 17 augustus 2016 is, gezien de vergadering die daaraan vooraf is gegaan en waarin juist uitdrukkelijk aan de orde was gekomen dat de VvE vreesde voor permanent gebruik als verhuuradres, enkel tijdelijk toestemming gegeven voor het in stand laten van enkele bouwkundige aanpassingen.
Aan het voorgaande doet niet af dat in de splitsingsakte geen verbod op ondersplitsing is opgenomen.
Indien door een op zichzelf niet verboden ondersplitsing bereikt zou worden dat alsnog de hele zolderverdieping als afzonderlijke woning gebruikt zou kunnen worden, wordt immers afbreuk gedaan aan de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte in de hoofdsplitsing, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand.
Terecht heeft verzoekster erop gewezen dat het nogal wat uitmaakt of de ruimte boven haar gebruikt wordt door dezelfde bewoners als die van de woning onder haar, of dat die gebruikt wordt door bewoners van een extra woonlaag.
Zij mocht er bij de koop van haar appartement – evenals toekomstige kopers na haar – op basis van de omschrijving in de splitsingsakte op vertrouwen dat zich boven haar niet een afzonderlijke woning zou bevinden.
De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar hetgeen is overwogen in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 april 2022 (RBAMS:2022:3233) en het arrest van het Hof Amsterdam van 8 oktober 2019 (GHAMS:2019:3629).
De conclusie uit het voorgaande is dat de verzochte verklaringen voor recht toewijsbaar zijn, zij het met de precisering dat het belanghebbende niet is toegestaan om de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.
Vernietiging van de besluiten tot goedkeuring van dakraam en dakterras
Verzoekster heeft voorts verzocht om vernietiging van de besluiten van de vergadering van 15 maart 2022 voor zover daarbij een dakraam is toegestaan en de aanleg van een dakterras, naar de kantonrechter begrijpt omdat de besluiten zijn genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Toetsingsmaatstaf voor een dergelijk verzoek is of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het bestreden besluit heeft kunnen komen.
Blijkens de toelichting in haar verzoekschrift is dit onderdeel van het verzoek vooral ingegeven door het feit dat verzoekster bij voortgezet gebruik van de zolderverdieping als separate woning last blijft houden van privacy-schending op haar balkon en ter compensatie gebruik moet kunnen blijven maken van het met dat doel ter beschikking gestelde dakterras van belanghebbende.
Daarmee miskent verzoekster echter dat zij het appartement heeft gekocht zonder (dat deel van het) dakterras.
De overeenkomst tussen belanghebbende en de vorige eigenaren, waarbij de privacy-schending zoals zij die ervoeren werd gecompenseerd, betrof een persoonlijk gebruiksrecht van die vorige eigenaren, dat niet met de koop van het appartementsrecht op verzoekster is overgegaan en waaraan zij thans geen rechten kan ontlenen.
Voor het overige heeft verzoekster geen omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou volgen dat de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot de aangevochten besluiten heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging van deze besluiten wordt daarom afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.