De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of kamerverhuur van een appartement in strijd was met het splitsingsreglement.
De VVE vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kortweg, een verklaring voor recht dat de wijze waarop gedaagde de appartementsrechten gebruikt strijdig is met (artikel 16 van) de splitsingsakte, gedaagde te veroordelen om binnen een maand na betekening van het vonnis het strijdige gebruik te (doen) staken onder last van een dwangsom
De VVE stelt dat de wijze van gebruik door gedaagde, het verhuren aan meerdere huurders die niet een gezin vormen, in strijd is met artikel 16.4 van de splitsingsakte: particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin.
De huurders vormen geen gezin, want ze hebben geen familiebanden, duurzame en affectieve banden zijn er niet tussen hen noch verlenen ze elkaar zorg en steun.
Daarbij worden de appartementen in strijd met de splitsingsakte feitelijk door gedaagde bedrijfsmatig geëxploiteerd doordat ze voor een korte tijd in gebruik worden gegeven aan meerdere, wisselende personen.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van splitsingsakte. Bestemming. Particulier gebruik. Wonen. Gezin. Is kamerverhuur van appartement in strijd met het splitsingsreglement?
De rechter oordeelt als volgt.
De vraag die moet worden beantwoord is of gedaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 16.4 van de splitsingsakte.
Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van diegenen die tot de splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de hele akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.
Artikel 16.4 van de splitsingsakte bepaalt dat de appartementen slechts mogen worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin.
In dit verband is relevant dat het hof Amsterdam heeft geoordeeld dat verhuur of andere vormen van ingebruikgeving in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot “particulier woongebruik” door de huurder/gebruikers zelf.
Onder verwijzing naar een uitspraak van het hof Den Haag heeft de VVE zich erop beroepen dat er geen sprake is van bewoning door een “gezin”, er worden kamers verhuurd aan personen die geen duurzame en affectieve banden met elkaar hebben.
De rechtbank oordeelt dat die uitspraak op deze zaak niet van toepassing is, omdat de bewoordingen van de splitsingsakte in de onderhavige procedure op een cruciaal punt afwijken van de bewoordingen van de splitsingsakte waar het hof Den Haag over heeft geoordeeld.
In deze procedure is de bestemming “woning (rechtbank: enkelvoud) met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars (rechtbank: meervoud) of gebruikers (rechtbank: meervoud) en hun gezin.”
De splitsingsakte voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden (eigenaars / huurders) en hun eventuele gezinnen.
Uit de bewoording volgt ook dat de eigenaars / huurders niet tot hetzelfde gezin hoeven te horen.
Dit betekent dat de wijze waarop gedaagde de woningen gebruikt – kamerverhuur – niet in strijd is met de splitsingsakte, “verkamering” is niet verboden.
En dat betekent dat de vorderingen van de VVE zullen worden afgewezen.
Aan de behandeling van de overige stellingen en verweren van partijen wordt niet meer toegekomen, nu die niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.