De Rechtbank Overijssel heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of voor een vervanging van de dakramen toestemming nodig was van de VVE.
Verzoeker heeft zonder vereiste toestemming van VvE een dakraam vervangen en vier nieuwe dakramen geplaatst in de zolderruimte van zijn appartement.
Hij heeft VvE hiervoor (alsnog) toestemming gevraagd.
VvE heeft dat geweigerd.
De kantonrechter wijst het verzoek van verzoeker om vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW af, omdat VvE haar toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Appartemensrecht. VVE. Vervangen van dakramen. Toestemming nodig van de VVE? Vervangende machtiging. Redelijkheid en billijkheid. Kamerverhuur. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen is niet in geschil dat verzoeker medewerking of toestemming van VvE nodig heeft voor het vervangen of plaatsen van de dakramen waarvoor thans vervangende machtiging wordt verzocht.
De ramen zijn namelijk geplaatst in het dak dat gemeenschappelijk eigendom is.
Vaststaat dat verzoeker geen toestemming had van de VvE voor het plaatsen van de dakramen.
Hoewel verzoeker aanvankelijk dacht dat hij de juiste procedure volgde door contact op te nemen met M, heeft verzoeker tijdens de mondeling behadeling erkend dat M niet (onbevoegd) namens de VvE toestemming heeft gegeven voor het vervangen en bijplaatsen van de dakramen, zodat alsnog toestemming van VvE nodig is.
Daarbij valt op dat M bij e-mail van 12 september 2023, dus vóórdat de dakramen werden geplaatst, verzoeker ook expliciet heeft gewezen op de vereiste toestemming van VvE hiervoor.
Kernvraag in deze zaak is of VvE de door verzoeker achteraf gevraagde toestemming voor het vervangen of plaatsen van dakramen in zijn appartement op redelijke grond heeft geweigerd.
De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
Artikel 5:121 lid 1 BW geeft, voor zover hier van belang, een mogelijkheid aan een appartementseigenaar om van de kantonrechter vervangende toestemming te vragen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van (organen van) de vereniging van eigenaars nodig heeft voor:
a) het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, of;
b) het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten,
-en hij die niet van de vereniging heeft gekregen.
De kantonrechter overweegt dat het in beginsel aan de VvE is om te beslissen over gemeenschappelijk eigendom.
Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars binnen de VvE wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.
Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd (HR 30 oktober 1998, HR:1998:ZC2759).
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 10 februari 2012, HR:2012:BU8171), zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van verzoeker.
De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE.
Dat betekent dat de belangen van verzoeker medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van verzoeker in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 november 2014, GHARL:2014:8783).
Verzoeker stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter in haar beoordeling of sprake is van een redelijke grond, enkel de argumenten mag betrekken die VvE op de vergadering van 1 februari 2024 heeft genoemd.
Uit de notulen van die vergadering blijkt dat de VvE als enige reden voor de afwijzing heeft genoemd dat geen formele toestemming is gevraagd voorafgaand aan het plaatsen van de dakramen.
Dat is op zichzelf onvoldoende grond om toestemming te weigeren, aldus verzoeker.
De kantonrechter volgt dit standpunt niet.
Van belang is of VvE een redelijke grond heeft om toestemming te weigeren.
Dat die grond in de notulen vastgelegd moet worden, volgt niet uit de wet en zou ook niet redelijk zijn wanneer bezien wordt dat notulen vaak een korte samenvatting betreffen van hetgeen op een vergadering wordt besproken en dat notulen worden vastgesteld door niet professionele partijen.
Indien verzoekers niet bekend was met de gronden van VvE om toestemming te weigeren, had hij om verheldering daarvan kunnen vragen tijdens of na vergadering.
De bij de mondelinge behandeling aanwezigen bestuursleden van VvE vertegenwoordigen de vergadering en behartigen haar belangen.
Verzoeker heeft als zijn belangen naar voren gebracht dat het bestaande en al gedateerde dakraam lekte, waardoor sprake was van wateroverlast, en dat hij ten behoeve van zijn (onder)huurder(s) met de vier nieuwe dakramen meer lichtinval op de zolderverdieping wil.
Volgens verzoeker bevat de splitsingsakte geen expliciet verhuurverbod, is verhuur niet in strijd met de woonbestemming en is dit dus toegestaan.
Daarbij wijst hij erop dat zijn appartement recent is verbouwd, waarmee een fors bedrag van ongeveer € 60.000,00 was gemoeid, en dat ongedaan maken van de dakramen niet meer mogelijk is omdat de oorspronkelijk dakpannen niet meer aanwezig zijn.
Daartegenover heeft VvE als haar belangen aangevoerd dat de verhuuractiviteit van verzoeker het woongenot van de bewoners aantast als gevolg van (geluids-)overlast, intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid en de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement van verzoekers verblijft.
Daarnaast wil VvE niet dat het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd, wil zij precedentwerking te voorkomen en heeft de aanleg van de dakramen nadelige gevolgen voor de mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen te installeren.
De kantonrechter overweegt dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van VvE zijn en dat om die reden niet gezegd kan worden dat het besluit van VvE om toestemming te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van verzoeker worden betrokken.
De mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen aan te brengen, is op zichzelf al voldoende reden om de gevraagde toestemming te weigeren.
Dat dit door de dakramen aanzienlijk is beperkt, heeft verzoeker niet bestreden.
Daarnaast is het onderliggende geschil tussen partijen over de commerciële (kamer)verhuur van het appartement van verzoekers en de toelaatbaarheid daarvan een redelijke grond van VvE om de gevraagde toestemming te weigeren.
Gesteld kan namelijk worden dat het gebruik en de bestemming van het appartementsrecht van verzoeker door de nieuw geplaatste dakramen is gewijzigd, omdat het daarmee geschikt is gemaakt voor kamerverhuur aan meerdere mensen.
Dat de gemeente hiermee heeft ingestemd, doet daar niet aan af. Het primaat in deze ligt immers bij VvE.
Verder betrekt de kantonrechter dat VvE onweersproken heeft gesteld dat het grote dakraam, waarnaar verzoeker verwijst, in 2012 is geplaatst toen zij inactief was en dat zij daarvoor geen toestemming heeft verleend.
Dat op andere gebouwen al dan niet met toestemming van de betrokken VvE diverse dakramen zijn aangebracht, betekent niet dat VvE zich daaraan zou moeten conformeren.
Zij kan en mag hierin een eigen afweging maken.
Dat de dakramen niet ongedaan gemaakt kunnen worden, valt voor de kantonrechter niet in te zien.
Uiteraard dient dit in overleg met VvE en haar beheerder te geschieden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.