De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft onlangs uitspraak gedaan over een verzoek tot vervangende machtiging tot de wijziging van een splitsingsakte wegens vervreemding van een gemeenschappelijke gedeelte van het appartement.

Verzoekers verzoeken – samengevat – een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek (BW) :

-tot het wijzigen van de bestemming van een strook grond die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, dan wel deze strook grond over te dragen aan de eigenaars van de appartementen op de begane grond

-tot wijziging van de splitsingsakte tot het uitbreiden van de terrassen van appartementsrechten.

Verzoekers leggen het volgende aan hun verzoek ten grondslag.

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is unanimiteit vereist, nu het gaat om het vervreemden van grond die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.

Verweerders hebben niet met de wijziging ingestemd. De belangen van de Eigenaars Begane Grond wegen zwaarder dan de belangen van verweerders bij hun weigering

Appartemensrecht. VVE. Verzoek vervangende machtiging tot wijziging van de splitsingsakte. Vervreemden van gemeenschappelijke gedeelte. Unanimiteit van stemmen vereist?

De rechter oordeelt als volgt.

Verzoekers willen met hun plannen een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, in dit geval een deel van het trottoir en van groen aan de achterzijde van het gebouw, toedelen aan de Eigenaars Begane Grond.

Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023 is sprake van een daad van beschikking en kan dit slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, worden geëffectueerd (Hoge Raad, 24 februari 2023 (HR:2023:286).

Nu verweerders geen medewerking hebben verleend aan het wijzigen van de splitsingsakte, dient te worden beoordeeld of verweerders dit met redelijke grond hebben geweigerd (Artikel 5:140 lid 1 BW).

Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

In de stukken en tijdens de gerechtelijke plaatsopneming hebben verzoekers gedetailleerd aangegeven wat hun plannen zijn en hoe de terrassen, het trottoir en de hellingbaan er uit zouden komen te zien.

Verweerders hebben uiteengezet welke bezwaren zij tegen de plannen hebben.

Na afweging van de omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat verweerders hun medewerking op redelijke grond hebben geweigerd.

De verzoeken zullen worden afgewezen. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.

Door de voorgestelde aanpassingen zou een behoorlijk deel van de gemeenschappelijke strook grond bij de terrassen van de Eigenaars Begane Grond worden getrokken.

Dit zorgt ervoor dat de uitstraling van de achterzijde van het gebouw wezenlijk verandert.

Op het uitgebreide deel van het terras zou bijvoorbeeld een berging kunnen worden gebouwd door de eigenaar van dat terras.

De andere eigenaren en de VvE kunnen dat niet eenvoudig verhinderen.

Dat de huidige Eigenaars Begane Grond bij een VvE-vergadering hebben toegezegd dat zij het uit te breiden deel van hun terrassen niet zullen bebouwen, biedt geen garantie voor de toekomst.

Ook zal de hoeveelheid groen afnemen.

Verzoekers hebben hiertegen weliswaar ingebracht dat de Eigenaars Begane Grond op hun terras een haag zullen planten, maar de aanwezigheid van die haag biedt geen zekerheid voor de groenvoorziening in de toekomst.

De haag staat immers op de privéruimte van de Eigenaars Begane Grond en zij kunnen wat dat betreft zelf beslissen over de inrichting van dat deel van hun terras.

In de toekomst kan dit groen dus verdwijnen.

En hoewel bij de plaatsopneming is gebleken dat met de vergroting van de terrassen op de begane grond verweerders geen direct zicht zullen hebben op de terrassen van hun onderburen, verandert hun uitzicht wel door de veranderingen aan het trottoir en de groenstrook.

Verweerders hebben bovendien terecht bezwaar tegen de wijziging van het trottoir.

Partijen zijn het erover eens dat de hellingbaan korter en daardoor steiler wordt.

Volgens verzoekers is dat geen probleem en is de achterkant dan nog steeds voldoende toegankelijk.

Die stelling is echter niet onderbouwd, terwijl dat wel op de weg van verzoekers had gelegen.

De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de toegankelijkheid van het gebouw door de aanpassingen aan het trottoir afneemt.

Daarbij is niet relevant dat op dit moment door de constructie van de achterdeur deze deur momenteel minder gemakkelijk opengaat.

Verweerders hebben onweersproken gesteld dat deze deur kan worden aangepast, waardoor dit probleem kan worden verholpen.

Gelet op dit alles mochten verweerders hun medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte dus weigeren.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.