De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of er sprake was van misbruik van bevoegdheid bij de handhaving door de VVE.
Eiser vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad gedaagde te verbieden het slot van de voordeur van of de sloten van het appartement te (laten) vervangen en gedaagde te verbieden zonder toestemming van eiser en degenen die zich daar bevinden het appartement te betreden.
Appartemensrecht. VVE. VVE met maar twee leden. Vervangend onderhoud. Machtiging. Vervanging van sloten. Handhaving. Schending van privacy. Misbruik van bevoegdheid?
De rechter oordeelt als volgt.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten.
Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen.
Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Tussen partijen is niet in geschil dat op meerdere punten onderhoud aan het pand moet worden verricht en dat op last van de gemeente Rotterdam onderhoudswerkzaamheden moe(s)ten plaatsvinden.
Partijen zijn het er ook over eens dat het meest spoedeisende onderhoud inmiddels is verricht, behoudens de onderhoudswerkzaamheden aan/voor de (vervanging van de) ketel en de daarmee kennelijk samenhangende werkzaamheden aan de gemeenschappelijke schoorsteen van het pand.
Dat die laatste werkzaamheden ook dringend noodzakelijk zijn, blijkt wel uit de niet weersproken omstandigheid dat gedaagde, die in 6a woont, al langere tijd zonder verwarming en warm water zit.
In het kader van de staat van het pand is er tussen eiser en gedaagde, in hun hoedanigheden van eigenaren en VvE-(bestuurs-)leden, veelvuldig contact geweest.
Die contacten verliepen vaak moeizaam en hebben niet geleid tot de benodigde constructieve actie.
Dit werd anders nadat gedaagde als bestuurder van de VvE in de beschikking van het hof van 21 november 2023 voor de duur van achttien maanden na de datum van de uitspraak een aantal vervangende machtigingen heeft gekregen met daarbij passende bevoegdheden om in het pand het tot dan toe uitgebleven noodzakelijke onderhoud te doen uitvoeren.
De beschikking van het hof dient in de beoordeling in dit kort geding als uitgangspunt.
Gedaagde meent dat zij de daarin aan de VvE verleende bevoegdheden rechtens gegrond heeft gebruikt, eiser is van mening dat gedaagde/de VvE die bevoegdheden heeft misbruikt
Partijen, die voorlopig tot elkaar veroordeeld zijn als de twee enige leden van deze VvE, wordt in overweging gegeven omtrent (sommige van) deze kwesties onder begeleiding van een derde afspraken te maken.
De kantonrechter gaat in dit kort geding op deze kwesties niet nader inhoudelijk in.
Nu komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke bespreking van de eerste vordering.
Partijen zijn het erover eens dat gedaagde op of omstreeks 25 juni 2024 6b heeft betreden in het kader van een inspectie voor de te verrichten onderhoudswerkzaamheden.
Omdat één van de kamers van de huurders van 6b niet open was, is zij ertoe overgegaan het slot van die kamer zonder overleg te laten vervangen om de kamer te kunnen betreden.
Ook in de situatie dat de VvE/gedaagde heeft aangekondigd en toestemming heeft gevraagd (en vermoedelijk gekregen) om de desbetreffende kamer te betreden, had het voor de hand gelegen dat gedaagde, toen de deur op slot bleek, de bewoner van de kamer had proberen te bereiken om de deur alsnog te openen of in ieder geval te overleggen over een oplossing.
Dat heeft zij niet gedaan en dat dat niet mogelijk was is niet aannemelijk geworden.
Met het onmiddellijk laten verwijderen en vervangen van het slot en binnentreden van de kamer heeft zij de betekenis van privacy volstrekt miskend.
Er is ook geen enkele aanwijzing dat de huurders zich verzetten tegen of om voortdurende wijziging vragen van door de VvE/gedaagde vooraf aangekondigde redelijke verzoeken.
Het lijkt er veeleer op dat de VvE/gedaagde veel te ruime bevoegdheden heeft aangenomen; gedaagde heeft niet alleen gehandeld alsof 6b haar eigendom was en de huurders haar huurders, maar ook zonder zich rekenschap te geven van de inbreuk op hun privacy.
Dat is in het kader van een inspectie disproportioneel en ontoelaatbaar; in zoverre heeft zij haar rechten uit hoofde van de beschikking van het hof misbruikt.
Onder deze omstandigheden en omdat dit incident zich redelijk recent heeft voorgedaan, wordt het spoedeisend belang van eiser bij deze vordering aangenomen en wordt de vordering, die ertoe strekt herhaling te voorkomen, toegewezen.
De gevorderde dwangsom wordt beperkt en gemaximeerd toegewezen.
Het verder gevorderde – dat strekt tot het geven van een algemeen verbod om 6b zonder toestemming te betreden – wordt afgewezen.
Toewijzing zou op dit moment te ver strekken, in het licht van de beschikking van het hof op grond waarvan de verleende machtiging overigens een beperkte en overzichtelijke resterende geldigheidsduur kent tot de zomer van 2025.
De overige vordering wordt ook afgewezen, omdat deze een inbreuk vormt op het recht van gedaagde, als bestuurder van de VvE, op toegang tot de rechter dat wordt gewaarborgd door artikel 6 EVRM.
Eiser stelt in dat kader niet veel meer dan dat hij het vervelend vindt dat hij in procedures wordt betrokken en dat hij het zonde van het geld vindt omdat hij aan procedures die uit naam van de VvE worden gevoerd over de band genomen meebetaalt.
De kantonrechter begrijpt de bezwaren van eiser, maar tegelijkertijd geldt dat een VvE zo werkt dat het bestuur actie kan ondernemen tegen een van de leden, welk lid daaraan dan via de gemeenschappelijke kas meebetaalt.
Dat de acties geheel zonder grond en evident niet in het belang van de VvE zijn, is wel gesteld, maar niet aannemelijk geworden.
Hetgeen eiser aanvoert als grondslag voor het gevorderde is mitsdien te weinig om over te gaan tot het opleggen van een ultimum remedium als het aan gedaagde ontzeggen van de toegang tot de bestuurs- en civiele rechter, ook al is dat voor een afgebakende periode.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.