De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over een vervangende machtiging van de kantonrechter voor het dringend onderhoud van schoorsteen van een appartement.
Verweerder, de VVE, heeft aangevoerd dat zij op redelijke gronden hun toestemming voor het verrichten van werkzaamheden aan de schoorsteen hebben geweigerd.
Appartemensrecht. VVE. Onderhoud van schoorsteen. Vervangende machtiging van de kantonrechter. Toetsingskader. Redelijkheid en billijkheid. Spoed. Lekkage.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 5:121 BW kan in alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot (onder meer) gemeenschappelijke gedeelten medewerking of toestemming behoeft van één of meer andere appartementseigenaars, die medewerking of toestemming op verzoek worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
Die machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst.
Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.
De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE.
Verweerders hebben aangevoerd dat zij op redelijke gronden hun toestemming voor het verrichten van werkzaamheden aan de schoorsteen hebben geweigerd.
De kantonrechter geeft verweerders hierin gelijk.
Verweerders erkennen dat er onderhoud aan de schoorsteen moeten worden uitgevoerd, maar betwisten dat sprake is van spoed.
Zij achten het bovendien niet wenselijk dat deze werkzaamheden door bedrijf X worden uitgevoerd.
Verweerders willen eerst een deugdelijk (onafhankelijk) onderzoek laten verrichten naar de schoorsteen en tegelijkertijd de zijmuur van het pand, om de werkzaamheden vervolgens aan een andere partij dan bedrijf X uit te besteden.
Verweerders zijn daarnaast tegen gehele afbraak van de schoorsteen aangezien zij de wens hebben om een houtkachel te installeren.
De kantonrechter is van oordeel dat hoewel de noodzaak van de aan de schoorsteen uit te voeren reparatiewerkzaamheden, gelet op de erkenning daarvan door verweerders, wel vaststaat, onvoldoende is gebleken van de door verzoekers gestelde spoed bij deze werkzaamheden.
In dit kader is van belang dat verzoekers weliswaar hebben gesteld dat zij ook na de door de bedrijf verrichte werkzaamheden aan het dak nog lekkage (bij de zijmuur) hebben, welke lekkage afkomstig zou zijn van de schoorsteen, maar dat verweerders dit gemotiveerd hebben betwist.
Volgens verweerders vindt deze lekkage namelijk zijn oorzaak in de slechte staat van de zijmuur van het pand.
Verzoekers hebben hun stelling niet onderbouwd.
Dit geldt ook voor de door verzoekers ingenomen stelling, inhoudende dat door een door hen ingeschakelde aannemer en onafhankelijk deskundige is geconcludeerd dat de aanpak van de schoorsteen een must is voor het waterdicht maken van het dak en dit derhalve spoed heeft.
Dat verzoeker na de door bedrijf verrichte werkzaamheden aan het dak nog lekkage ondervinden en dat deze haar oorzaak vindt in (de schoorsteen van) het dak, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet komen vast te staan.
De omstandigheid, inhoudende dat de schoorsteen een potentiële lekkagebron is, is onvoldoende voor het aannemen van spoed.
Gegeven ook de door de kantonrechter hiervoor aangenomen omstandigheid dat geen sprake is van directe spoed, acht de kantonrechter de door verweerders naar voren gebrachte bezwaren bovendien alleszins redelijk.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.