De Rechtbank Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of het gebruik van een appartement als kinderdagverblijf op grond van de akte van splitsing was toegestaan.
Kern van het geschil is de vraag of het appartementsrecht van gedaagden mag worden gebruikt om een kinderdagverblijf in de exploiteren.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de splitsingstekening).
Partijen twisten in dit geval hoe die stukken moeten worden uitgelegd.
Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. ook HR 6 december 2024, HR:2024:1809).
In dit kort geding moet worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat het gebruik van het appartementsrecht van gedaagden als kinderdagverblijf in strijd is met de splitsingsakte en of er gelet daarop aanleiding is de door de VVE gevorderde ordemaatregelen te treffen.
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen is niet in geschil dat de binnenruimte van het appartementsrecht van gedaagden op grond van artikel 2 van het Bijzonder Reglement de bestemming “kantoor annex bedrijfsruimte” heeft.
Volgens de VVE volgt uit de taalkundige uitleg van de gekozen bewoordingen dat er in ieder geval sprake moet zijn van een kantoorruimte en eventueel daarbij een bedrijfsruimte.
Dat de voornaamste functie een kantoorfunctie is, volgt volgens de VVE ook artikel 3, lid c van het Bijzonder Reglement, waarin is vastgelegd dat “de kosten van glasverzekering van het kantoor voor rekening is van de eigenaar van dat kantoor”.
Die uitleg sluit, aldus nog steeds de VVE, ook aan bij het feitelijk gebruik van het appartementsrecht over de jaren heen.
Sinds het ontstaan ervan is het als kantoor voor administratieve dienstverlening gebruikt.
Dit staat er aan in de weg dat – zonder toestemming van de VVE voor een wijziging van de bestemming – een kinderdagverblijf in het appartementsrecht van gedaagden kan worden geëxploiteerd.
Anders dan de VVE stelt, kan aan het gebruik van de term “annex” niet de conclusie worden verbonden dat in ieder geval sprake moet zijn van een kantoorruimte en eventueel daarbij een bedrijfsruimte.
Zoals de VVE zelf ook stelt is de taalkundige betekening van “annex” volgens het Van Dale Woordenboek “en daarbij, en tevens”.
Dat de functie van “kantoor” dan de voornaamste functie is, kan dan niet worden geconcludeerd.
Dit wordt ook niet anders door de verwijzing van de VVE naar artikel 2 lid c van het Bijzonder Reglement, waarin staat dat de kosten van glasverzekering van het kantoor voor rekening zijn van de eigenaar van het kantoor.
Dat artikel heeft immers geen betrekking op de bestemming van het appartementsrecht.
Ook het argument dat het appartementsrecht van gedaagden sinds het ontstaan ervan als kantoor voor administratieve dienstverlening is gebruikt, baat de VVE niet.
Uit een door gedaagden overgelegd overzicht uit de Kamer van Koophandel blijkt dat er verschillende soorten ondernemingen gevestigd zijn geweest in het appartementsrecht, waaronder een onderneming gericht op video en fotografie, een manicure- en pedicurebedrijf en verschillende kappers.
Dat het appartementsrecht altijd is gebruikt als (hoofdzakelijk) kantoorruimte kan dan ook niet worden geconcludeerd.
Deze stelling van de VVE klopt dan ook niet.
Gelet op het vorenstaande is niet aannemelijk geworden dat het de bedoeling van de degene die tot splitsing is overgegaan is geweest om een kantoorfunctie de voornaamste functie van het appartementsrecht te laten zijn.
Nu gedaagden onweersproken hebben gesteld dat er ook een ruimte wordt ingericht en gebruikt voor administratieve werkzaamheden, zal de binnenruimte gebruikt worden conform de bestemming in de Akte van Splitsing en is voorafgaande toestemming van de VVE voor wijzigging van de bestemming en/of gebruik van de binnenruimte als kinderdagverblijf niet vereist.
Bestemming van de buitenruimte van het appartementsrecht
Anders dan de VVE betoogt, kan ook niet uit de uit de Akte van Splitsing worden afgeleid dat de buitenruimte bij het appartement van gedaagden de bestemming van parkeerterrein heeft en daarom niet zonder toestemming van de VVE mag worden gebruikt als buitenspeelruimte.
De Akte van Splitsing heeft een uitdrukkelijke bepaling ten aanzien van de vaststelling van de bestemming van de appartementsrechten.
Dat is artikel 2 onder a van het Bijzonder Reglement en daarin staat uitdrukkelijk dat het appartementsrecht van gedaagden de bestemming van kantoor annex bedrijfsruimte heeft. Als het de bedoeling was geweest om de buitenruimte te bestemmen als parkeerterrein, had dat ook opgenomen moeten zijn in artikel 2 onder a van het Bijzonder Reglement.
Uit de tekening van voorgenomen splitsing en uit de aanhef van de akte van splitsing kan niets anders worden afgeleid.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat de tekening het (voorgenomen) gebruik ten tijde van de splitsing weergeeft, zoals bijvoorbeeld ook staat ingetekend dat bepaalde ruimtes in de appartementsrechten als “wc” , “keuken” of “hal” worden gebruikt.
Als uit de vermeldingen op deze tekeningen de bestemming als bedoeld in artikel 2 onder a van het Bijzonder Regelement zou moeten worden afgeleid, zou dat betekenen dat ook die ruimtes niet zonder toestemming van de VVE voor een andere bestemming gebuikt mogen worden.
Met gedaagden is de voorzieningenrechter van oordeel dat onaannemelijk is dat dat de bedoeling is geweest bij het opstellen van de tekening van voorgenomen splitsing.
Ten aanzien van de bewoordingen in de aanhef van de splitsingsakte is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vermelding van het parkeerterrein daar ook als feitelijke beschrijving heeft te gelden, om tot uitdrukking te laten komen dat dat appartementsrecht (anders dan de andere appartementsrechten) ook recht gaf op het uitsluitend gebruik van ruimte buiten het gebouw.
Die feitelijke omschrijving laat onverlet dat de bestemming van het volledige appartementsrecht (dus: de binnen- en buitenruimte) uitdrukkelijk is opgenomen in artikel 2 onder a, van het Bijzonder Reglement namelijk die van kantoor annex bedrijfsruimte.
Onrechtmatige (geluids)hinder / overlast
De VVE heeft ook nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 3 lid 2 van het Algemeen Reglement en heeft gesteld dat het gebruik van het appartementsrecht onrechtmatige dan wel onredelijke (geluids)hinder zal opleveren.
De stellingen van de VVE over de geluidshinder hebben alleen betrekking op geluidshinder als de kinderen buiten zijn.
Zij hebben niets gesteld over mogelijke geluidshinder vanuit de binnenruimte.
De voorzieningenrechter zal dus alleen mogelijke geluidshinder buiten in haar beoordeling betrekken.
Vooropgesteld wordt dat er – anders dan de VVE stelt – geen balkons zijn gelegen boven het buiten(speel)terrein van het kinderdagverblijf.
De buitenruimte is immers gelegen aan de achterzijde van het appartementencomplex, terwijl de balkons van de woningen zijn gelegen aan de voorzijde van het appartementencomplex.
Dat bewoners geluidshinder of overlast zullen ervaren als zij op hun balkon zitten aks gevolg van het gebruik van de buitenruimte is daarmee niet aannemelijk geworden.
Bij de beoordeling van de vraag of sprake zal zijn van geluidshinder neemt de voorzieningenrechter verder tot uitgangspunt dat het appartementencomplex, anders dan de VVE stelt, niet is gelegen in een rustige woonwijk.
Gedaagden hebben immers onweersproken gesteld dat het appartementencomplex is gelegen aan een tweebaansweg, in de directe nabijheid van een basisschool en een supermarkt.
Gelet hierop wordt voorbijgegaan aan de stellingen van de VVE die zijn gebaseerd op de publicatie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en milieuzonering”, waaruit volgens de VVE volgt dat voor een kinderdagverblijf in een rustige woonwijk een richtafstand van 30 meter in verband met geluid dient te gelden van geluidsgevoelige objecten, zoals woningen.
Gedaagden hebben een rapport van een door geluidbureau uitgevoerd Akoestisch onderzoek overgelegd.
Onder verwijzing naar dat rapport stellen zij dat van onrechtmatige geluidshinder geen sprake zal zijn.
De VVE stelt dat uit het rapport kan worden afgeleid dat wél sprake zal zij van onrechtmatige geluidshinder, omdat volgens haar uit het rapport blijkt dat een langtijdgemiddeld geluidsniveau en een maximaal geluidsniveau wordt verwacht die de geluidsnormen overschrijden waar horeca-inrichtingen zich in beginsel aan moeten houden.
Hierbij verliest de VVE echter uit het oog dat in dat desbetreffende rapport ook staat dat ingevolge artikel 22.70 lid e van de Bruidsschat Omgevingsplan (een publiekrechtelijke norm, evenals de normen ten aanzien van horeca-inrichtingen waar de VVE naar verwijst) het stemgeluid van kinderen op een onverwarmd of onoverdekt terrein dat onderdeel is van een instelling voor kinderopvang als geluidbronnen buiten beschouwing blijft.
In het licht hiervan zijn deze stellingen van de VVE ontoereikend om aan te nemen dat de kinderopvang onrechtmatige geluidshinder zal opleveren.
Ook niet indien de rechtbank meeweegt dat het buitenterrein geheel is omsloten door bebouwing waardoor – zoals de VVE stelt – een versterkend klankkasteffect zal optreden.
De VVE heeft verder geen argumenten aan haar stelling inzake de onrechtmatig geluidshinder ten grondslag gelegd.
Binnen het bestek van dit kort geding is niets anders gebleken dan dat bewoners normale “buitenspeelgeluiden” van een klein aantal kinderen van 0 tot en met 3 jaar dat onder begeleiding buiten speelt, zullen moeten dulden.
Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk dat dit onrechtmatige geluidshinder op zal leveren, te minder nu het appartementencomplex is gelegen in een stedelijke omgeving en in het appartementsrecht van gedaagden nu eenmaal een onderneming gevestigd mag worden.
Dat er zich daarbij piekgeluiden (schreeuwend(e) kind(eren)) voor zullen doen maakt dat niet anders.
Dergelijke piekgeluiden zullen zich ook anderszins nu al voordoen in de directe omgeving van het appartementencomplex (bijvoorbeeld door spelende kinderen in de achtertuinen grenzend aan de buitenruimte / open ruimte achter het complex, claxonnerende auto’s of een langsrijdende ambulance).
Dat er anderszins sprake zal zijn van onrechtmatige hinder acht de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk.
Alle woningen zijn op de eerste etage of hoger gelegen en daarbij is aan de achterzijde van het complex een galerij.
Vanaf de buitenruimte wordt dus niet direct ín de woningen op de eerste etage gekeken.
Wellicht is het enigszins mogelijk om vanaf de buitenruimte de woningen in te kijken, maar die mogelijkheid is er ook vanaf de open ruimte achter het appartementencomplex en was er ook toen de buitenruimte nog fungeerde als parkeerplaats.
Dat de aanwezigheid van een aantal 0 tot 4 jarigen, met hun begeleiders een dusdanige vergroting van een eventuele inbreuk op de privacy oplevert dat daarmee sprake is van onrechtmatige hinder is niet aannemelijk geworden.
Evenmin is aannemelijk geworden dat parkeerproblematiek aan het kinderdagverblijf in de weg moet staan.
Er is immers sprake van kleinschalige kinderopvang, waarbij kinderen aan het begin en het einde van de dag gebracht en gehaald worden – waarschijnlijk deels ook met de fiets of lopend.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter een vordering om W te verbieden hun appartementsrecht en bijbehorende buitenruimte te (laten) gebruiken als kinderdagverblijf met speel- of verblijfplaats of (speel) tuin op de buitenruimte zal toewijzen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.