De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 28 november 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de balkonbeglazingen van een appartement tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorden.
De kantonrechter stelt voorop dat het verzoekschrift is ontvangen op 20 mei 2022.
Het verzoek is daarmee ingevolge artikel 5:130 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) binnen een maand na het genomen besluit van 21 april 2022 ingediend en derhalve tijdig gedaan.
Verzoeker kan in zijn verzoek worden ontvangen.
Verzoeker heeft verzocht het besluit van de vergadering van 21 april 2022 nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding artikel 2:15 BW kan een verzoek tot vernietiging van een besluit worden verzocht aan de kantonrechter.
In een dergelijke procedure kan tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit als bedoeld in artikel 2:14 BW aan de orde worden gesteld (Hoge Raad 10 juli 2020, HR:2020:1275).
De kantonrechter is dan ook bevoegd het (gehele) verzoek van verzoeker te behandelen.
Volgens het bepaalde in artikel 2:14 BW is een besluit van een rechtspersoon dat (door inhoud of strekking) in strijd is met de wet of de statuten nietig.
Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de akte van splitsing.
Appartemensrecht. VVE. Zijn de balkonbeglazingen gemeenschappelijke gedeelten? Splitsingsakte. Splitsingstekening. Uitleg. Redelijkheid en billijkheid.
De rechter oordeelt als volgt.
Hoewel verzoeker stelt dat een redelijke uitleg van het splitsingsreglement met zich moet brengen dat de balkonbeglazing onder artikel 17 lid 1 van dat reglement valt, volgt de kantonrechter hem daarin niet.
Het had de kantonrechter in dat geval voor de hand gelegen dat deze balkonbeglazing daadwerkelijk was toegevoegd, zoals ook de zonnepanelen in artikel 17 zijn toegevoegd.
Deze balkonbeglazing, die benodigd was voor de bouw van het complex, was immers op het moment van het opmaken van het splitsingsreglement reeds aanwezig.
Aangezien geen omstandigheden zijn gesteld (of anderszins zijn gebleken) waaruit volgt dat bedoeld is geweest om de balkonbeglazing toe te voegen aan de gemeenschappelijke zaken zoals opgesomd in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement, passeert de kantonrechter dit standpunt van verzoeker.
Uit artikel 17 lid 2 onder c van het splitsingsreglement volgt vervolgens dat de zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar – of uitsluitend dienstbaar zijn aan de eigenaar – van één privégedeelte, niet tot een gemeenschappelijke zaak worden gerekend.
Geoordeeld wordt dat het in onderhavig geschil balkonbeglazing betreft, die thans uitsluitend dienstbaar is aan verzoeker.
De beglazing bevindt zich immers op het balkon van verzoeker.
Daarmee valt het naar het oordeel van de kantonrechter onder artikel 17 lid 2 onder c.
Dat de balkonbeglazing voor de totstandkoming van het appartementencomplex een gemeenschappelijk belang diende, maakt nog niet dat de beglazing ook na oplevering van dit complex als een gemeenschappelijke zaak moet worden beschouwd.
De splitsingsakte en het splitsingsreglement zijn immers na de oplevering van het appartementencomplex opgesteld en vanaf het moment van die splitsing behoort de balkonbeglazing tot het appartementsrecht van verzoeker en daarmee tot het uitsluitend gebruik van de eigenaar.
Dat uit de splitsingstekeningen volgt dat de balkonbeglazing buiten het gebied van het appartementsrecht is getekend en daarmee als een gemeenschappelijke zaak moet worden beschouwd, zoals verzoeker ook betoogt, volgt de kantonrechter niet.
Op geen enkele wijze is gebleken dat met het op de tekening aanduiden van de schuifrichting van de panelen bedoeld is geweest om de beglazing buiten het appartementsrecht van verzoeker te laten.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat er geen te honoreren feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit volgt dat de geluidwerende beglazing onder (artikel 17 van) het splitsingsreglement valt.
Zodoende is er geen sprake van een in strijd met dit splitsingsreglement nietig besluit.
Nu geen sprake is van een nietig besluit, overweegt de kantonrechter vervolgens dat in artikel 2:15 lid 1 sub a BW is bepaald dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
In sub b van voormeld artikel is vervolgens bepaald dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter is van oordeel dat de oproeping van de vergadering met inachtneming van artikel 45 lid 8 van het splitsingsreglement op een juiste wijze heeft plaatsgevonden.
Vast staat dat de eerste uitnodiging is verstuurd op 1 april 2022.
Dat is in lijn met de in artikel 45 lid 8 vermelde termijn van minstens 15 dagen voor de vergadering (van 21 april 2022).
Ook voor wat betreft het toevoegen van het agendapunt is de kantonrechter van oordeel dat VvE tijdig heeft gehandeld.
Weliswaar heeft VvE het agendapunt van verzoeker niet in zijn geheel één-op-één overgenomen op de agenda, maar het is wel degelijk zeven dagen voor de vergadering op de agenda geplaatst.
Geoordeeld wordt dat deze termijn in lijn is met de termijn die in artikel 45 lid 8 van het splitsingsreglement is bepaald over het mogen toevoegen van onderwerpen op de agenda door de eigenaren.
Binnen die termijn is het agendapunt van verzoeker op de agenda geplaatst.
Dat er al een conceptbesluit bij dat agendapunt stond vermeld, acht de kantonrechter niet in strijd met het splitsingsreglement.
Dat geldt ook voor het gegeven dat de toelichting van verzoeker op zijn agendapunt pas twee dagen voor de vergadering is toegezonden aan de overige eigenaren.
In het splitsingsreglement is daarvoor geen termijn gesteld, zodat ook niet in strijd daarmee kan zijn gehandeld.
Bovendien hebben alle eigenaren kennis kunnen nemen van de toelichting en heeft verzoeker deze toelichting ook mondeling tijdens de vergadering kunnen uiteenzetten.
De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de oproeping van de vergadering conform het splitsingsreglement heeft plaatsgevonden.
De kantonrechter overweegt in het kader van de redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in artikel 2:15 lid 1 sub b BW, als volgt.
Verzoeker heeft bij de aankoop van het appartement kunnen constateren dat er balkonbeglazing aanwezig is.
Hij heeft aldus ten tijde van de aankoop zelf gekozen voor een appartement met die beglazing en dat heeft naar het oordeel van de kantonrechter geleid tot een verantwoordelijkheid van verzoeker voor die balkonbeglazing.
Dat er op dat moment maar weinig appartementen meer beschikbaar waren, zoals verzoeker betoogt, maakt dat niet anders.
Verzoeker had immers ook kunnen afzien van dit specifieke appartement in dit appartementencomplex.
In deze omstandigheden acht de kantonrechter het feit dat verzoeker de beglazing niet kan verwijderen, er niet om gevraagd heeft en geen invloed heeft gehad op het aanbrengen ervan, geen reden om te oordelen dat er in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt gehandeld wanneer de beglazing als privézaak wordt beschouwd.
In tegenstelling tot verzoeker is de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van de balkonbeglazing verzoeker wel individueel baat, nu hij in zijn appartement voordeel geniet van de beglazing doordat deze zowel geluidwerend als windwerend is.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat ook de omstandigheid dat de balkonbeglazing noodzakelijk was voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning, niet maakt dat het thans in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om deze beglazing als privézaak aan te merken.
Voor de vaststelling van wat tot het uitsluitend gebruik van de eigenaren behoort, is bepalend wat daarover is vastgesteld in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
Uit het voorgaande is al gebleken dat in de splitsingsstukken niets is opgenomen over de balkonbeglazing en is tevens geoordeeld dat niet is gebleken dat het de bedoeling is geweest om die beglazing op te nemen in het splitsingsreglement.
Nu het splitsingsreglement dateert van ná het verkrijgen van omgevingsvergunning en ná het opleveren van het appartementencomplex, is de kantonrechter van oordeel dat het vóór het splitsingsreglement bestaande (algemene) belang van balkonbeglazing kenbaar was op het moment van het opstellen van het splitsingsreglement.
Desondanks is dat geen aanleiding geweest om de balkonbeglazing aan te merken als een gemeenschappelijke zaak. In dat geval had het – zoals ook al reeds overwogen – immers voor de hand gelegen dat deze balkonbeglazing was opgenomen in het splitsingsreglement.
Om dat belang ten tijde van het realiseren van het appartementencomplex thans nog te beschouwen als een algemeen belang, komt de kantonrechter niet redelijk voor.
De balkonbeglazing is nu immers alleen dienstbaar aan verzoeker.
Zodoende acht de kantonrechter ook de destijds vereiste omgevingsvergunning geen reden om te oordelen dat er thans in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt gehandeld wanneer de beglazing als privézaak wordt beschouwd.
Al met al komt de kantonrechter tot het oordeel dat van een nietig besluit geen sprake is en evenmin van een vernietigbaar besluit.
De verzoeken van verzoeker zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.