De Rechtbank Amsterdam heeft op 22-10-2021 uitspraak gedaan over de vraag of het de eigendom van trappenhuis en de overloop in een appartement gemeenschappelijk of privé-eigendom was.
Ter beoordeling ligt de vraag voor of vervangende machtigingen als bedoeld in artikel 5:121 BW aan verzoekers kunnen worden verleend.
Op grond van het bepaalde in artikel 5:121 BW kan de kantonrechter onder meer de vervangende machtiging verlenen, indien de vereniging van eigenaar of haar organen zonder redelijke grond weigert om hun medewerking of toestemming te verlenen aan het verzoek of voorstel van (in casu) verzoekers, of zich te dier zake niet verklaren.
Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle omstandigheden van belang.
Daarbij is de toets niet of (in casu) de VvE een redelijke grond heeft, maar of de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Het punt dat partijen vooral verdeeld houdt, is de vraag of een deel van het trappenhuis en meer specifiek: de overloop op 2-hoog, geheel of gedeeltelijk gezamenlijk eigendom is van alle appartementsgerechtigden.
Appartementsrecht. VVE. Akte van splitsing. Uitleg van de splitsingstekening. Is het trappenhuis en de overloop gemeenschappelijk eigendom of privé-eigendom?
De rechter oordeelt als volgt.
Uit de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening komt naar voren dat op de 2e verdieping van nummer 1 (maar in feite in alle 9 percelen van het bouwblok) sprake is van 2 appartementsindices.
Bij nummer zijn op de 2e verdieping zowel appartementsindex 23 als 32 ingetekend.
Nadere bestudering van de splitsingstekening wijst uit dat op de desbetreffende overloop, een lijn is ingetekend.
De eigenaar van appartementsindex 32 heeft bij de notaris ten overstaan van wie destijds de levering van zijn appartement heeft plaatsgevonden, navraag gedaan over de uitleg van de tekening.
Deze notaris, N te Amsterdam heeft op 9 april 2021 schriftelijk verklaard: ‘alles binnen de dikke lijnen is uw eigendom, waar nummer 32 is aangegeven (uw woning). Alles met dunne lijnen is aangegeven is gemeenschappelijk.’
De kantonrechter ziet geen aanleiding deze toelichting van de notaris niet te volgen; door verzoekers is niet gesteld dat de splitsingstekening onjuist is en door hun is niet aangegeven op grond waarvan de toelichting van de notaris niet juist of niet begrijpelijk zou zijn.
De conclusie moet dan zijn dat de splitsingsakte in zoverre afwijkt van de splitsingstekening.
Immers, in artikel 17 van het van toepassing verklaarde Modelreglement worden hallen, gangen en trappenhuizen gedefinieerd als zijnde ‘gemeenschappelijk’ terwijl in de splitsingsakte met betrekking tot alleen het trappenhuis tussen de tweede en derde verdieping afwijkend is bepaald dat dit behoort tot het uitsluitend gebruik van (in casu) de woning met appartementsindex 32, dus tot dat privé gedeelte.
Een afwijking betekent niet dat sprake is van een tegenstrijdigheid.
Er is naar het oordeel van de kantonrechter niet sprake van een situatie als aan de orde in het arrest van 1 november 2013 van de Hoge Raad waarin de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn (waarbij overigens steeds heeft te gelden dat de splitsingsakte van evenveel betekenis is als de splitsingstekening), maar van een situatie waarin in de splitsingsakte de status van de overlopen in het geheel niet zijn beschreven, noch als privé gedeelte noch als gemeenschappelijk gedeelte, terwijl dat in de splitsingstekening dus wel zo is.
De splitsingstekening is dan in zoverre, in dit geval, als het ware een verbijzondering van de splitsingsakte.
Dat in artikel 8.5, zoals nader uitgewerkt in de splitsingsakte wel over ‘overlopen (toegang gevende tot de appartementen)’ wordt gesproken, maakt dit niet anders, nu deze bepaling alleen ziet op de kosten van onderhoud etc. daarvan.
Uit deze bepaling vloeit (slechts) voort dat de begane grond-appartementsgerechtigden in het geheel niet, maar de appartementsgerechtigden van de eerste, tweede, derde en vierde verdieping alle eenzelfde deel aan dat onderhoud bijdragen, ondanks dat bijvoorbeeld de appartementsgerechtigden van de eerste etages geen gebruik zullen maken van de rest van het hoger gelegen trappenhuis.
Aan de hand van de splitsingstekening wordt derhalve geoordeeld dat de overloop die het hier betreft, deels gezamenlijk is en deels privé, te weten voor een deel dus uitsluitend ten gebruike van de eigenaar van nummer 2.
Dat betekent eveneens dat de VvE geen zeggenschap heeft over het deel van de overloop dat toebehoort aan de eigenaar van nummer 2 zodat zij in zoverre terecht, gelet op de verplichtingen van de appartementseigenaren zoals omschreven in artikel 21 van het Modelreglement, geen aanleiding heeft gezien tegen die eigenaar handhavend op te treden.
Overigens heeft de VvE, blijkbaar op grond van bepalingen in het Huishoudelijk Reglement, op 15 april 2021 besloten dat de ‘trappenhuizen’ leeg moeten worden gemaakt.
Blijkens de door verzoekers overgelegde foto’s is het desbetreffende trappenhuis al zo goed als leeg.
In zoverre zouden verzoekers ook geen belang (meer) hebben bij toewijzing van (dit deel) van hun verzoek.
In het verlengde van het hiervoor overwogene moet ten aanzien van de (constructie van de) deur en het kozijn geoordeeld worden dat die zich bevinden in dat deel van het perceel dat in privé toebehoort aan de eigenaars van nummer 2.
Ook ter zake daarvan heeft de VvE geen handhavingstaak, althans niet op grond van de splitsingsakte.
Ook hier moet de conclusie zijn dat niet gezegd kan worden dat er sprake is van een situatie dat de VvE zonder redelijke grond geweigerd heeft medewerking of toestemming te verlenen aan een verzoek van verzoekers.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.